不動產統一登記的難點與政策建議

文/杜建明 烏魯木齊市房屋產權交易管理中心 新疆烏魯木齊 830000

不動產統一登記的難點與政策建議

文/杜建明 烏魯木齊市房屋產權交易管理中心 新疆烏魯木齊 830000

在物權法頒布之后，不動產統一登記經歷了一系列困難，也終于得以實施。然而不可否認，不動產統一登記在實施之后也仍然面臨著不少難點，如何采取切實有效的措施應對這些難點，提升不動產統一登記的實施效果，成為了亟待解決的問題。以此為背景，本文對當前不動產統一登記面臨的難點進行了分析，并提出了一些可行的政策建議，希望對相關的不動產統一登記管理工作者有所啟示。

不動產；統一登記；難點；政策建議

前言

不動產統一登記的實施，從制度層面極大地顯示出了黨中央和國務院對不動產登記的關心﹑重視以及改善現狀的決心。目前，我國國土部已經成立了不動產登記局，專門負責不動產統一登記的相關工作，可以說我國的不動產統一登記工作正在有條不紊﹑緊鑼密鼓地進行當中。在這個過程中，尤其應當明確重點﹑克服難點，制定更加具有針對性地﹑可行性的政策建議，以實現不動產統一登記實施效果的穩步提升。

1、不動產統一登記的難點

當前，不動產統一登記的實施面臨著不少難點，增加了不動產統一登記實施的阻力和挑戰。總結起來，不動產統一登記面臨的難點主要包括相關部門工作人員個人利益的阻力﹑登記人員業務素質不高﹑登記所需技術不夠先進和完善等。

1.1 相關部門工作人員個人利益的阻力

在不動產統一登記實施之前，我國各地政府部門采取的是分散登記的不動產登記方式，手中握有較大的不動產登記權力。而在不動產統一登記實施之后，國家有了統一的不動產登記系統和登記部門，各地政府部門自然會失去登記權力，部門利益﹑個人利益面臨重新洗牌的問題，一部分掌權人員將會失去暗箱操作的機會，影響到了其個人利益，自然會對不動產統一登記的實施產生抵觸情緒。

1.2 登記人員業務素質不高

不動產統一登記相關從業的登記人員具備足夠高的業務素質，包括知識結構﹑業務技能﹑工作責任心等。而從目前來看，我國實施不動產統一登記的工作人員普遍存在業務素質不高﹑登記效率低﹑登記效果差的問題。出現這樣的問題，主要是由于我國以往采取的分散登記的登記方式，對登記人員的業務素質要求相對較低，而社會和學校也缺乏專業性的不動產統一登記人員培養渠道。

1.3 登記所需技術不夠先進和完善

不動產統一登記，需要有完善的配套登記技術作為支撐。目前，我國在不動產統一登記的技術方面有待改進。一方面，在研究方式上部門測量坐標﹑測量精度不夠統一，登記成果轉化較為困難，同時影響了登記工作的開展效率，另一方面，在土地類型區分方面，各單位﹑各部門的劃定標準和劃定范圍有一定區別，因而無法實現完全的信息共享。此外，在不動產統一登記系統的開發方面也存在明顯的滯后性，所使用的不動產統一登記系統不夠實用﹑便捷﹑全面。

2、不動產統一登記應遵循的原則

2.1 服務至上原則

以功能性為依據，可以看出不動產統一登記的主要功能體現在以下方面：確權功能﹑公示功能與管理功能。然而從事實上來分析，我國公民的不動產財產權利意識十分薄弱，“權力至上”的認識與觀念仍十分嚴重。進行不動產登記管轄的行政行為理解，其應屬于國家公共權力的范疇，不應過多干涉到當事人。在推動未來不動產登記立法中，應對登記機關的功能屬性進行明確規定，并說明登記行為的服務功能與管理功能。摒棄傳統的不動產登記行政管理手段，在管理行為中應以服務者的角色來維護交易秩序，保障統一登記活動順利進行。其管理行為應以保護不動產物權為根本宗旨與唯一目標，在法律法規明確的范圍內實施權利，避免公共權力超出法律范疇而對私人物權造成侵犯，在登記過程中應做好核對工作，避免登記權利與實際物權之間出現較大偏差，做好服務工作，以服務至上為工作理念。

2.2 快捷性與實用性原則

推動不動產登記信息管理平臺建設，借助信息化技術，提高不動產統一登記工作效率，同時借助信息平臺信息共享優勢，將相關信息在相關部門內部進行資源共享，切實提高信息利用水平，提高其信息實用性。此外，還應構建不動產登記信息公開查詢系統，為快捷方便的查詢不動產信息提供途徑。

2.3 循序漸進的工作流程

實現不動產統一登記，要求工作人員綜合協調多方利益主體，并明確工作范圍與標準，確保產權登記手續辦理的規范性與科學性，合理設置辦理流程，統一登記工作先由易到難，循序漸進，做好土地與房屋登記等基礎性工作后，逐步完善不動產統一登記中的其他地上物登記工作。

3、不動產統一登記的政策建議

從理論角度來說，不動產統一登記應當以服務大眾為原則，采取循序漸進的方式，達到快捷實用的現實目標。目前來看，我國的不動產統一登記仍然沒有完全達到這樣的目標。基于此，提供一些政策建議供參考。

3.1 化權力為服務，擺正服務意識

不動產統一登記應當是一項面向大眾服務，而不是個別部門﹑人員謀取私利的工具。因此，必須采取簡政放權﹑業務培訓﹑績效考核等方式，化權力為服務，擺正服務意識，使執行不動產統一登記的相關部門認識到不動產統一登記的服務性，使各個部門盡快促成不動產統一登記，讓不動產統一登記盡快進入制度化﹑專業化的軌道，讓不動產統一登記的果實盡快惠及人民大眾。

3.2 加強從業人員的培訓工作

在不動產統一登記從業人員業務素質較低的情況下，必須切實采取有效的培訓措施，提升不動產統一登記從業人員的平均業務素質，讓不動產統一登記工作走上正軌。一方面，要加強不動產統一登記從業人員的業務水平，使其熟練掌握先進的不動產統一登記工作方式，另一方面，要提升不動產統一登記從業人員的服務意識和工作責任心，對于責任心差﹑服務意識不強的個別人員，必須加強教育。

3.3 完善相關的規范﹑條例

在不動產統一登記這方面，我國目前的規范性文件﹑條例較少，這對不動產統一登記的科學實施造成了一定的負面影響。因此，應當結合不動產統一登記實施以來獲得的相關經驗﹑教訓，借鑒其他國家的登記方法，結合我國不動產登記的客觀現狀，對不動產統一登記的相關規范性條例﹑制度進行完善﹑改進，形成一套規范性強的﹑可行性高的條例，進而指導不動產統一登記工作的科學開展。在2007年之前，我國不動產登記法律及法規建設尚存在著較多問題，法律之間的標準沒有完全統一，存在著一定沖突性問題，從而為不動產統一登記帶來了困難。之后我國推出了《物權法》，為不動產統一登記提供了法律依據。通過完善相關規范與條例，為推動規范化不動產登記提供支持。

3.4 設立專門性的登記機構

不動產的統一登記，需要有一個專門的﹑統一的登記機構進行宏觀的協調管理，目前不動產登記機構難以統一的現狀，對于不動產統一登記的深入實施是一個非常大的阻力。應當以土地為核心和基礎，統一登記機構，為不動產統一登記的實施提供便利的機構條件和統籌方式，強化不動產統一登記的公共服務性質，改變不動產統一登記的行政管理性質，提升不動產統一登記的實效。在《物權法》通過后，我國不動產統一登記制度逐漸完善，相應的也設置了專門性登記機構，在開展不動產統一登記時，需要依據不動產自然屬性特征與相關原則來進行，高度強化登記機構的公共服務職能，降低其行政管理觀念。

3.5 對不動產統一登記工作進行嚴格監督

不動產統一登記工作，其中涉及很多個人利益，較為容易出現一些投機取巧﹑暗箱操作﹑以權謀私的不良行為，這會降低政府的公信力，降低不動產統一登記的實施效果，同時也是違法的。因此，非常有必要采取嚴格的監督方式，對不動產統一登記的相關工作進行有效監督，逐步實現不動產統一登記工作的透明化﹑公開化，遏制不動產登記中的不法行為，助力不動產統一登記工作走上正軌。為強化監督力度，可安排相關部門以定期或不定期的方式進行不動產統一登記狀況抽查，針對存在的不規范問題給與嚴格懲罰，對于不動產登記官應引入退出機制，通過退出機制淘汰不及格登記官，提高不動產登記官隊伍整體素質。

此外，進行不動產統一登記，其目的在于保障公眾交易的安全性與可信性。然而在實踐操作中，權利外觀與標的物之間存在著分離問題，可能會導致權利形式與所描述的真實狀況之間存在著一定差異。基于此，為降低或避免出現登記失誤問題，需要將我國公證部門與不動產登記機構之間進行對接，在不動產登記法定程序之前采取公證審查，從而保障不動產登記的真實性與可靠性，降低登記機關操作失誤風險。

結束語：

實踐已經充分證明，不動產統一登記是市場化的重要趨勢，對于普通公民﹑國家政府﹑整個社會都有著重大的意義，是不動產登記制度邁向現代化﹑規范化的重要一步。雖然不動產統一登記目前面臨的困難較多，但只要采取科學有效的措施克服這些困難，不動產統一登記必然帶來諸多正面效應，進一步促進社會公平﹑進步。

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杜建明（1978.06-），男，漢族，新疆烏魯木齊人，本科，中級經濟師。