經濟適用房能變為商品房嗎

◎ 張趁心

經濟適用房能變為商品房嗎

◎ 張趁心

近年來，經濟適用房的投入使用，解決了部分低收入家庭住房困難的現狀，但也存在著個人無產權的弊端。由于經濟適用房建設用地實行國家統一劃撥制，享受免征土地出讓金等各種優惠政策，其建設成本明顯低于商品房。因此，經濟適用房的房主只享有房屋占有權、房屋處分權、房屋使用權而不能享有房屋收益權。

于是，出現一種聲音：在不改變土地原用途的情況下，通過補繳土地出讓金的方式改變其原有土地性質，變更為出讓性質的土地是否可行，是否違法呢？

經濟適用房在建設前由國土和住建部門設定了土地性質為劃撥，且不能轉讓、抵押的強制性規定。但是，筆者認為只要符合以下條件，還是可以改變土地性質的。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定：“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。”以上法律條款充分可以說明，經濟適用房在具備以上條件后，土地性質可以進行調整和變更，不應當認定為違法行為。

筆者認為，如若把以劃撥方式建設的經濟適用房的土地性質變更為出讓性質必須具備以下條件。

第一，須征求現使用人的同意。使用人在未改變土地性質時，是以低于市場價格的形式取得使用權的，其房屋是福利性質的房屋，并且沒有完全產權，不能合法轉讓和抵押，改變土地性質涉及使用人的切身利益，需要現使用人達成一致意見。

第二，須經原批準機關同意并收回土地使用權。改變和調整土地使用權性質涉及國土、住建、規劃、發改等相關法律法規的調整，必須由政府召集國土、住建、規劃、發改等相關規劃委員會成員單位研究通過，決定是否收回土地使用權重新處置，再確定受讓的房地產公司。

第三，受讓房地產公司必須有合法資質。依據《城市房地產管理法》第三十條“房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機構；（二）有固定的經營場所；（三）有符合國務院規定的注冊資本；（四）有足夠的專業技術人員；（五）法律、行政法規規定的其他條件”的規定，受讓房地產公司必須達到以上條件才能作為受讓該宗土地的房地產公司。

第四，必須依法補繳土地出讓金。經過國土、住建、規劃、發改等相關規劃委員會成員單位研究通過后，形成正式會議紀要，報縣級以上人民政府批準，并根據該地塊的地理條件及用途情況計算全部出讓金，作為補繳土地出讓金的依據。

鑒于建筑物已經投入使用的事實，可以采用協議出讓的方式，由具有合法資質的房地產企業和國土資源局簽訂國有土地使用權出讓合同，由國土部門頒發建設用地批準書和國有土地使用權證，由住建部門頒發用地規劃許可證、建筑規劃許可證、建筑施工許可證、預售許可證等相關手續，按國家規定的最低出讓價格由房地產公司繳納土地出讓金，由現使用人補齊商品房差價，完善房產證或者不動產登記手續，取得完全產權。

通過以上規范的操作，土地性質從劃撥土地變更為出讓性質，用途由福利性房屋分配變更為商品房，一方面政府增加了財政收入，使用人也真正得到了屬于個人的完全產權，可以行使自己的收益和抵押權。

另一方面，經濟適用房變更為商品房后，政府前期減收或者免收的稅費必須按照原標準補齊，同時政府收益相比較“招拍掛”等形式的出讓方式取得的土地收益相對減少。但是經濟適用房依法變更為商品房的做法，仍不失為新時期土地使用制度改革的一次大膽創新和嘗試。

（作者單位：西華縣國土資源局）