開春去庫存 入秋限購令 銀行如何應對新風險

張平

開春去庫存 入秋限購令 銀行如何應對新風險

張平

今年一季度我國多地出臺化解房地產庫存的政策意見，采取了優化住房公積金使用，在稅費方面對購房者采取優惠等措施，去庫存出現了超預期的“開門紅”景象，多家房地產企業的銷售額同比翻番創出了新高，龍頭房地產公司在熱點城市增加土地購置面積形成聲勢，輿論導向上更是出現了我國住房需求很大，要解決的是“改善 + 進城”，現有庫存已經不足以應對流入人口的論調。國慶節前夕各地出現了“漲價去庫存”狂飆猛進的景象，1 月到 6 月全國房價整體上漲了7個百分點，一線城市和部分二線核心城市基本實現了房地產去庫存目標。但是，三、四線城市的房地產庫存依然高企，房價與銷售持續處于低迷狀態。尤其是東北和中西部的三、四線城市的房地產市場仍然面臨價格下調，房地產去庫存基本未見成效。

與“漲價去庫存”相伴出現的是，銀行個人住房貸款也出現了狂飆猛進的增長。騰訊財經統計數據顯示，今年前九個月各家銀行個人住房貸款累計新增 3.63 萬億元，同比增幅達到了百分之一百甚至更多。其中上半年工、農、中、建、交新增個人住房貸款達到了 1.46 萬億元，占新增各項個人貸款的 88.6% 。五大國有商業銀行個人按揭貸款保持了月均兩位數的增長。九月份按揭貸款新增了 4759 億元，同比多增 2055 億元。除了中國銀行之外，其他四大銀行的新增按揭貸款，已經占全部新增個人貸款九成以上。房地產“去庫存”在房價上漲中進行，銀行加大信貸杠桿助漲市場火爆起到推波助瀾作用。這一現象顯然不是管理層所希望見到的，于是更加嚴厲的調控政策連續出臺，范圍更廣、集中度更高、推出節奏更快，主要體現在三方面：首先是限購范圍迅速擴大，自 9 月 30 日至 10 月 20 日短短 3 周，限購就從北、上、廣、深 4 個城市擴大到包括南京、杭州、蘇州、武漢、鄭州、合肥在內的 20 多個城市；其次是各地都提高了按揭首付比例，例如深圳二套房的首付比例提高至 70%，南京的首付比例則提高至 80% ；第三是多個城市提高購房的附加條件，例如多個城市將非戶籍家庭購房繳納社保或個稅的時間提高至5年。

有鑒于此，本文作者提示，隨著房地產限購令范圍擴大與措施從緊，去庫存將在限杠桿的趨勢下繼續推進，銀行不良貸款正在形成并以新的狀態不斷積聚，需要業內外予以清晰識別并高度關注，采取必要的政策與措施，控制與化解風險。

各類房貸激增 銀行風險幾何？

按揭沒賺錢 潛藏堆積了風險今年前九個月，各商業銀行提高優惠比例，助力房地產去庫存，競爭按揭貸款市場，個人按揭貸款累計新增 3.63 萬億元人民幣，同比多增1.8 萬億元增幅達到了百分之百。其中以按揭貸款見長的建設銀行仍保持著貸款余額、新增均居同業第一位。上半年建設銀行按揭貸款增加了 4077.82 億元，月均增幅為 14. 7% ；而 2015 年同期增加為 2165.64 億元，僅為今年上半年新增約二分之一。工商銀行新增按揭貸款規模緊隨其后，達到了 3454 億元。引起關注的是工行個人貸款大類下的個人消費貸款、個人經營性貸款均呈現下降的趨勢，下降幅度在 4% —5% 左右。而按揭貸款增長了 13.7% ，導致上半年新增按揭貸款超過了新增個人貸款占比達到 104.7% ，在五大行中占比最高。

按揭貸款持續放量，既是樓市“漲價去庫存”帶來的行情，也是銀行加大信貸投入帶來的結果。其實個人按揭貸款收益率并不高，按照基準貸款利率的八五折算，實際貸款收益只有 4%多一點，已經接近銀行理財的成本，按揭貸款基本沒有賺什么錢。銀行這樣做是從綜合收益的角度出發，通過住房貸款切入客戶，從而帶動銀行其他業務有所拓展。本輪銀行的新增按揭貸款，占到新增個人貸款的 9 成以上，是近幾年難得出現的現象。在銀行看來能夠買房的客戶就是優質客戶。銀行在資金壓力很大的情況下，仍然愿意對按揭貸款大量投入不外乎兩個原因：一是優質資產越來越少，不良率水平相對較低按揭貸款屬于優質資產；二是銀行對貸款規模有要求，以房貸客戶為目標客戶，為的是通過房貸開拓綜合營銷。

然而對于銀行而言，如果按揭貸款持續放量，將同時會集聚和隱藏風險。按照銀行以評估價格 7折授信計算，房價下跌 30%銀行通過個人首付仍然可控風險。再者銀行的風險管理體系強調的是組合管理，意味著任何產品都不能占比過高。但是，如果每家銀行的房貸業務占比都出現過高，風險就會加速集聚。此前政府的平臺貸款，鋼鐵貸款就是典型案例。目前銀行按揭貸款余額從維持 30%左右占比突然提高到接近 40%，排名躍居各項貸款前三，此時的風險就應該引起高度重視。

“房抵貸”杠桿率高 剛現冰山一角2003 年至今，管理層出臺房地產政策達到 46 次，房價價格上漲超過了 13倍。在房地產價格連續上行的這 13年，銀行普遍開展了“房抵貸”業務——借款人以自然人房產（住房、商住兩用房）作抵押，向銀行申請一次性或循環使用貸款。各家銀行對房屋抵押的要求有所不同，有的銀行只接受還清按揭貸款的房產做“房抵貸”，有的銀行對未結清貸款的房產申請“房抵貸”也來者不拒。假設購房者的房產評估價為 500 萬元，客戶得到的“房抵貸”額度為房產評估值 6—7 折，銀行就能給予 300 萬元信貸資金，購房者如果首次用 200 萬元住房貸款，剩下 100 萬元額度隨時還可以用。此外已經用出去的 200 萬元貸款，還可以繼續申請抵押貸款。盡管“房抵貸”規定取得的資金只能用于消費或經營，不能用于購房，但事實上已經有相當部分“房抵貸”資金，通過“創新”支付手段流入了房地產市場。即便監管部門要求審核貸款申請人相關信息，但是實際情況是在房價上行的利益驅動下，多家銀行往往是上有政策、下有對策，不過是走走過場而已。

“房抵貸”產生的金融風險不可忽視。其一購房者普遍持有“買漲不買跌”心態，一旦市場出現風吹草動，房價即使下跌5%交易量也會隨之大幅減少，房地產成交量將出現萎縮，“房抵貸”出現不良就會在銀行的預期下成為現實。其二銀行不是房地產經營商，不具備房產經營的專業能力，不可能因抵押房產的貶值與大幅波動而高枕無憂。尤其是《商業銀行法》等法律、法規規定，銀行行使抵押權、質權而取得的不動產，應當自取得之日起二年內予以處分；《商業銀行資本管理辦法（試行）》規定，銀行持有非自用不動產風險權重為 1250%。其三房產是居民最重要的財富，銀行對房產行使抵押權，即便司法手續齊備，也要考慮社會責任，顧及社會穩定。銀行抵押權往往難以按照預期順利實現。其四“房抵貸”屬于自加杠桿，與配資炒股無異。加杠桿是把雙刃劍，收益可以翻倍，風險也可以成倍放大。在房價可能下降、杠桿放大情況下，購房者房產市值縮水，對資金不充沛、借助“房抵貸”的購房者來說，為達到抵押率的標準，將始終面臨追加抵押價值、加快償還貸款、房產被拍賣強行平倉的三重困局。

據調查農行、建行、民生、中信、平安、華夏、招行均推出了“房抵貸”產品。其中農行發放給單一客戶“房抵貸”額度上限是 1000 萬元；華夏銀行“房抵貸”額度上限是 2000 萬元。各家銀行對“房抵貸”的叫法有所不同，部分銀行稱為“整體抵押”，或分成就業類、消費類、住房類等抵押貸款。目前“房抵貸”還沒有全口徑統計數據，但從部分銀行公布的數據，中信銀行上半年“房抵貸”余額達 2283.99 億元，比上年末增長 48.7% ，可見投放額度之巨大。

雖然監管部門要求“房抵貸”不能用于再購房，但在實際操作要求并不嚴格，銀行一般對30萬元以下的“房抵貸”不限制貸款用途，有的銀行甚至對 50 萬元以下的“房抵貸”不限制貸款用途。由于“房抵貸”利率較普通住房貸款要高，可以根據基準利率上浮 10% ，促使銀行開展“房抵貸”業務積極性比較高。又由于各家銀行統計口徑不同，目前“房抵貸”規模有多大尚不得而知。

首付貸失察 拖累銀行按揭“首付貸”是購房者首付資金不足，由房屋中介或金融機構提供補助資金，讓沒有實際能力的購房者具有了購房資格，通過加大杠桿力實現購房。去年以來“首付貸”發展出現很多不規范現象，部分中介機構違規操作，替代銀行監管買方資金，將購房款轉入中介平臺資金池，在房價上漲較快的城市，按揭購房首付資金出現了只需 10%甚至更低的比例，相當于將原先 5 倍的杠桿率，增加到了 10 倍甚至更高。已經遠遠高于股市巔峰時期“場外配資”。“首付貸”一般期限在三年以內，名義利率多為7-9%。

“首付貸”造成銀行風險表現在三個方面：一是抵押房產資產縮水，風險被轉嫁給提供按揭的銀行。以按揭購買價格 100 萬元的房產為例，正常情況下購房者至少需要首付兩成 20 萬元，杠桿率為 5 倍，向銀行貸款 80 萬元。而通過首付貸購房者只需自付 10 萬元（或更低），杠桿率為 10倍，向銀行貸款 90 萬元（或更高）。翻番或更高的杠桿率，使“首付貸”的購房者，難以經受房價調整或資產縮水的沖擊。

二是雙重還貸加大借款人的壓力。“首付貸”申請門檻低、費用高，以貸款 30 萬貸款 1 年計算，一次性支付費用需 15000 元，一年內分期支付費用需 16500 元。對按揭購房者而言，處于“首付貸”和按揭月供雙重還貸的壓力之下，加大了現金流壓力；投資房產周期長，短期轉手變現難。無論是投資還是投機，都面臨收益不足以支付貸款利息和交易稅費的風險。“首付貸”購房者資質相對較差，一旦違約無法償還貸款資金，房產價值資不抵債，風險同樣會傳導至銀行體系，加大金融市場風險。

三是提供“首付貸”的機構存在風險。“首付貸”買房只有很少本金，或者根本不需要付出本金，賭的是房產價格持續上漲，而對房價波動與回落造成的影響，“首付貸”機構難以應對。由于“首付貸”不需做權利登記，涉及機構資金來源不確定，在央行系統查不到資金流向，無法把控真實性與合法性。一旦出現“首付貸”違約，就會影響銀行按揭還款，銀行拍賣、拋售抵押房產，造成資產縮水，房價出現調整下跌，可能出現斷供棄房。提供“首付貸”機構面臨資不抵債風險，最終也會波及到銀行按揭的安全。

規范“房抵貸”排查“首付貸”未雨綢繆防風險

在“去庫存”背景下，預計我國房地產市場將伴隨“去杠桿”調整方向，加大治理力度，調整治理策略。監管部門對“房抵貸”“首付貸”等行為正在采取區別對待的措施。

對于“房抵貸”而言，雖然存在風險但沒有一律叫停，但強調了落實監管保證交易的真實性：一是嚴格審核第一還款來源。即使房產價格上漲得再多也屬于第二還款來源，第一還款來源始終應當作為防范信貸風險的關鍵。銀行按照《貸款通則》規定，嚴格審核借款人第一還款來源，確保每月還款在家庭收入占比不高于 50%，不能把還款來源的“寶”押在房產不斷升值上。同時嚴格落實受托支付，加強對“房抵貸”資金的流向監控，防止貸款資金回流給借款人。二是對“房抵貸”房產實行名單制，針對樓盤價格漲得猛容易演變越漲越好貸的危險循環。對允許開辦“房抵貸”的房產進行限制，只能用于全款購買或者已經還清按揭的房產，對尚未還清按揭的房產，不再辦理“房抵貸”業務。從源頭上斬斷“抵押貸款增加—房價上漲—抵押貸款再增加”的惡性循環。

經銀監局稽核調查，銀行違規參與“首付貸”的問題浮出水面。今年對違規利用杠桿配資已經開具了42張罰單。其中廣發銀行挪用個人消費信用貸款額度，簽訂虛假買賣合同將貸款回流到借款人賬戶被罰款 40萬元。有 7家銀行被暫停個人住房貸款業務。與銀行聯手開辦“首付貸”的我愛我家、鏈家等 6 家地產中介，因通過首付貸墊資促成交易被行政處罰，暫停與銀行開展合作。

防范“首付貸”的關鍵在銀行。監管機構已明令銀行等金融機構不得參與“首付貸”。要求銀行強化風險防范意識，監控客戶首付資金來源，加強放貸審核。評價償付能力，堅持貸款標準。查實按揭貸款人的首付款來源，進行面談與電話核對，審查貸款人賬戶流水，判斷資金收入情況，查詢可疑資金流入。首付款必須使用本人借記卡，發現“首付貸”即終止按揭。通過監控渠道與手段，檢查銀行轉賬憑證，監控貸款資金來源與去向。加強違規懲罰機制，對于違反規定予以懲戒，提高違規成本達到預防目的。銀行與銀監會加強聯系，協助相關督查事務，建立督查體系。

銀監部門開展專項整治，結合互聯網金融專項整治活動，對房地產中介機構、房地產開發企業與 P2P 平臺，開展“首付貸”業務清理整頓。在叫停“首付貸”基礎上，規范贖樓貸、賣房貸、房抵貸、房地產眾籌。據網貸之家統計今年 1-8月有 773 家網貸平臺從事房貸業務，累計成交量1256.5 億元，約占行業成交量 10.33% ，平均借款期限 5.24 個月，去年同期房貸業務交易量僅為 650 億元，今年 1-8 月同比增長了 93%。掌握房地產開發和經紀機構利用互聯網從事的金融業務，打擊以“股權眾籌”名義從事非法集資，限制墊資開展“眾籌炒樓”、“眾籌購房”或其它“加杠桿”行為。