不動產冒名處分行為規則研究

劉道遠　徐　蓓

(北京工商大學 法學院，北京 100048)

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不動產冒名處分行為規則研究

劉道遠徐蓓

(北京工商大學 法學院，北京 100048)

冒用別人名義處分不動產，構成冒名處分。冒名處分不應適用表見代理，也不宜類推適用表見代理，同時也應該排除適用善意取得，而應該適用物權行為規則。這樣不僅在合同效力、物權歸屬認定方面清晰明確，對原權利人和交易第三人之間利益進行了充分、合理的協調，而且能夠發揮制度本身對社會價值取向的積極意義。

不動產冒名處分；善意取得；物權行為

一、不動產冒名處分行為適用規則的困境

2015年10月22日，黃有龍房屋被冒名出售而被訴騰房一案在北京市朝陽區法院開庭審理，經過法庭調查，黃有龍房屋被冒名處分案的基本事實已被查清：該案涉及的房屋原登記在黃有龍名下，原告武某某通過“黃有龍的委托人靳某”購買了該房屋，現該房屋產權人為武某某。因黃有龍未騰退并交付房屋，武某某起訴至法院要求黃有龍交付該房屋。經查，在這棟房屋買賣過程中，所謂“黃有龍的委托人靳某”是通過公證委托獲得授權，將房屋出賣，而該公證委托是其他人通過人臉識別技術冒充黃有龍本人辦理的。此案引起社會廣泛關注，主要是因為該案無論是在理論上還是司法實踐中都存在諸多爭議。在理論上，學者對該案適用的理論依據意見分歧很大，有的認為該案構成善意取得制度應由善意第三人取得房屋所有權，也有的認為應當運用物權法律行為理論抑或侵權法上的欺詐行為理論支持原權利人仍然享有房屋的所有權，還有人提出應當適用表見代理的相關規定，這些觀點也困擾著司法實踐，法院在審理該類案件時難以抉擇。

無獨有偶，2008年曾有以夫妻共同房產設定抵押，但是簽名時冒名簽署，抵押合同效力發生爭議的真實案例：甲和乙系夫妻，2008年9月20日，甲向丙借款，甲將與乙共同共有的房屋作抵押，甲和丙均在抵押合同上簽名，合同書上乙的簽名是由甲找來的丁冒充其配偶乙所簽。對此，乙一概不知，同時，乙對甲和丙之間以房抵押借款也完全不知情。同日，甲、丙和丁共同到房地產登記機構申請辦理抵押權登記，所提交的登記申請書及相關文件，乙的簽字均有甲找來的丁冒簽。同月23日，房地產登記機關為丙辦理了抵押權登記并發放了抵押權證書。乙后來知道此事并訴請法院判決該抵押借款無效。

值得注意的是，最高人民法院于2015年第10期公報中又公布了一個因為房屋被賣出而產生糾紛案例(以下簡稱“公報案例”)。具體案情是：案外人李榛以房屋原所有權人臧樹林代理人的身份與案外人謝偉忠簽訂了房屋買賣合同并辦理了過戶登記，后第三人連成賢與謝偉忠就該房屋簽訂了買賣合同并將該房屋權利核準登記至連成賢名下，現連成賢起訴要求臧樹林立即遷出系爭房屋。一審法院判決支持原告訴訟請求，要求被告遷出訟爭房屋。二審法院則判決撤銷一審判決，駁回連成賢要求臧樹林遷出房屋的訴訟請求。主要理由是：(1)另案生效判決已經確認案外人李榛以被告臧樹林代理人身份與案外人謝偉忠就系爭房屋所簽訂的買賣合同無效，因為合同不是原始所有人臧樹林的真實意思表示，對其不發生法律效力，其從2008年8月開始居住在訟爭房屋里，占有使用至今并有合法依據，因此連成賢在其從未從賣方謝偉忠處獲得房屋實際控制權的情況下，要求騰房，法院不予支持。(2)第二手買賣合同合法有效，被上訴人連成賢也取得了房屋所有權證書，房屋權利交付完成，但他始終沒有取得訟爭房屋的占有、使用權。因此連成賢只能依據房屋買賣合同基于債權請求權向合同相對方主張權利[1]?？梢钥闯?，盡管該案被選進最高人民法院的公報案例，但是無論是一審判決還是二審判決，都還有很多問題值得進行理論上的梳理。

針對上述案例，究竟如何適用民法相關規則，主要有以下幾種觀點：

一種觀點認為冒名行為構成無權處分，受讓人滿足善意要件，則可以適用善意取得，但無論如何不能適用無權代理。就適用善意取得而言，又有兩種觀點：一是認為應該適用《物權法》第一百零六條，原所有權人無物權回復請求權的適用余地[2]。另有主張適用該法第一百零七條，原所有權人有回復請求權[3]。

一種觀點認為冒名處分中的善意受讓人不能適用善意取得，但得類推適用無權代理中表見代理的規定，因為冒名處分不是無權處分。不動產善意取得中的無權處分適用前提是登記錯誤。顯然該觀點采納了德國不動產善意取得的相關規則[4]。這也是國內目前較多學者贊同的觀點[5]。但是需要進一步思考的是，為了保護交易安全，促進社會資源流轉而曲意適用表見代理，原所有人的利益如何保護不無疑問。

另有觀點認為假冒他人處分別人房屋行為應認定受讓人只愿與被冒名人締結法律行為，若受讓人善意，則合同成立并生效；反之則應該判斷該法律行為不成立[6]。這一觀點還認為冒名人用高度仿真的假身份證件冒充房屋真實所有權人，出示真實所有權人的真實房產證，與相對人訂立買賣合同并辦理了過戶登記手續，應認定相對人為善意[7]。冒用人以真實所有權人的名義處分其房屋，應當在房屋真實所有人和相對人之間發生法律效力，相對人取得房屋所有權是依有效處分行為而取得，而不是無權處分中的善意取得。該論者的觀點實質上屬于“類推適用表見代理說”[8]。

對冒用他人名義處分其不動產的法律適用，盡管學界討論較多，學者也都有深入的研究，但是尚無令人信服的分析。就適用表見代理的分析，盡管學界有觀點認為是否成立表見代理與被代理人有否過失無關[9]，但是表見代理的成立應以代理權外觀的形成與被代理人具有關聯性為要件已經成為通說[10]，否則會將原所有權人的權益置于一種弱保護狀態，破壞法律體系內在的利益平衡。從這個角度來說，上述案件被代理人的過失要件并不明確，適用表見代理有待商榷，本文對此不再贅述。

在此，筆者以公報案例為參照，主要就善意取得制度、物權行為理論在處理不動產被冒名處分情形下買賣合同效力和所有權轉移等之適用問題進行探討，為未來類似案件的司法處理提供一家之言，以求教于方家。

二、不動產冒名處分行為中善意取得的排除適用

在公報案例中，案外人李榛與謝偉忠簽訂的買賣合同被法院基于意思表示不真實依法認定無效，系爭房屋權利登記人謝偉忠則為錯誤登記，這為原告連成賢善意取得系爭房屋所有權提供可能。雖然一審和二審法院在認定連成賢是否取得房屋所有權都適用了善意取得制度支持連成賢取得所有權，但是二審法院在其二審判決中又不支持連成賢要求臧樹林騰退房屋的物權請求權，而僅支持連成賢依據債權合同向相對人謝偉忠主張權利，這是自相矛盾的。這在一定程度上反映了我國司法實踐的裁判取向，對不動產善意取得制度的適用幾乎不留空間，這有其合理性。

善意取得制度是社會商品經濟交換的產物，盡管在一定程度上限制了原所有權人的物權追及效力，但是對于保護善意第三人、保障交易安全具有極大的積極意義。一般認為，善意取得，亦稱善意保護，系指交易第三人在對其交易相對方對該處分的財產是否存在權力瑕疵不知情時，其因該交易行為而取得的所有權受到法律保護[11]。我國《物權法》第一百零六條、第一百零七條、第一百零八條正式確定了動產與不動產的善意取得制度，其中第一百零六條規定善意取得的構成要件有三：受讓人受讓財產時為善意；支付了合理的價格；履行了物權變動公示手續，即針對動產已經完成了交付，于不動產已經登記。

針對類似黃有龍案這種冒名處分不動產行為是否適用善意取得的問題，王利明認為應該嚴格依照立法規定。因為根據《物權法》第一百零六條，既然沒有明確排除冒名處分不適用善意取得，則只要符合該條規定的善意取得的適用條件，只要無處分權人存在足以讓第三人信賴的權利外觀，就應該適用善意取得，以保護善意第三人的信賴利益[12]。戴永勝認為交易關系中善意的相對人或第三人應受保護，冒名處分行為應當適用善意取得制度[13]。上述觀點主要基于現行法律條文和交易安全價值的考慮，然而，立法是各種利益沖突協調的產物，僅僅局限于法條規定抑或一味優先保護某一法益都是不夠的，需要從整個體系上綜合考量。在判斷黃有龍案被冒名處分的不動產所有權轉移是否應當適用善意取得的過程中，以下幾點有待分析和評判：

(一)第三人“善意”的判斷

受讓人的“善意”要求受讓人在受讓財產時不知道也不應當知道轉讓人是無權處分人，這是善意取得制度的主觀構成要件。但是該要件在法律上如何判斷不無疑問。在羅馬法以及后來以羅馬法為法律淵源的一些國家，尤其是近代時期，對善意的判斷多采納了主觀標準，其主要是通過對第三人的主觀心理狀態進行判斷，進而確定是否存在善意。顯然這難以用客觀公正的方式舉證證明。而德意志法系采用客觀善意主義保護原則，即將第三人對不動產登記和動產占有的“信賴”作為其善意的判斷標準[14]。在我國司法實踐一般情況下，“不知情”被認為是判別第三人是否善意的依據[15]，我國事實上是在借鑒德意志法系的基礎上承認善意判斷的客觀標準。至于第三人“善意”要件的證明，有學者提出“受讓人不需證明自己的善意，而應由真正權利人舉證證明受讓人的非善意”的觀點[16]，這實際是第三人善意的客觀判斷標準在舉證責任分擔上的反映，第三人難以證明自己的主觀心態的善意，轉而由原權利人列舉客觀事實以推定第三人的惡意，否則原權利人將承擔舉證不能的不利后果。在黃有龍案中，從權利外觀而言，不動產登記簿登記的原登記戶主是黃有龍，并且代理人靳某握其公證授權委托書，第三人武某某的確有理由相信代理人有權代理處分黃有龍的不動產房屋，這可以初步認定第三人的“善意”。

(二)第三人注意義務的“程度”

除了上述對第三人“善意”的判斷，善意取得制度還對第三人課以一定的注意義務，要求第三人切實履行好自身注意義務，否則被認定為存在重大過失，即便主觀確實是善意的，同樣不能適用善意取得制度。注意義務發軔于19世紀早期，并在著名的Donoghue v.Stevenson中形成完善的理論，從理論發展過程中分析，注意義務是過失侵權責任的構成要件之一[17]。分析第三人的注意義務實質上是認定第三人在所有權轉移過程中的“過失”，假設第三人存在重大過失，即使主觀方面的確是善意的，也不能依法認定其善意而允許其取得物權，否則會對原權利人的合法權益造成極大損害。那么，第三人在商品交易中應注意義務的“程度”又該如何把握呢？首先，動產和不動產處分的注意義務有所區分，不同于動產的占有，不動產的登記是由公權力機關嚴格按照法定程序審查予以作出的，并由不動產登記簿明確列明權利狀態，有國家信譽這個強大支撐，使第三人有足夠充分的理由相信登記所表現出來的權利外觀狀態就是該不動產的事實歸屬狀況。因此，動產處分對第三人較之不動產處分會課以更為嚴格的注意義務，要求第三人謹慎審查動產的真實權利狀態。其次，除了考慮登記和交付狀態，第三人還被要求應注意綜合考量該交易發生前后的各種情境和背景。這些因素包括：第一，第三人在交易時是否已知轉讓人為無權處分人或轉讓的標的存在權利瑕疵；第二，要考慮轉讓的價格；第三，要考慮交易的場所和環境；第四，要考慮轉讓人在交易時是否可疑；第五，要考慮轉讓人與受讓人之間的關系[18]。值得說明的是，考量因素并不局限于上述五種，司法實踐中法官還可以根據自身生活經驗憑自由心證作出判斷。在黃有龍案，除了認定第三人主觀是否知情以外，還應結合這些因素對其注意義務的履行情況進行考察，尤其是第三人是否有理由相信冒名處分人不是真實權利人黃有龍。對第三人是否存在重大過失的判斷，是衡平原權利人與第三人之間的利益并對所有權的歸屬作出合理抉擇的重要因素。

(三)原權利人的可歸責性

黃有龍案冒名處分不動產行為較之占有委托無權處分行為的主要區別在于原權利人的可歸責性不同，冒名處分行為的真正權利人不具有可歸責性。雖然我國《物權法》第一百零六條沒有將原權利人的可歸責性納入善意取得的構成要件，但有學者提出善意取得的適用要件之一是無權處分人的權利外觀因真正權利人的原因而產生，如果無權處分人的權利外觀之出現與真正權利人無任何聯系，原則上不發生善意取得的效果[19]。善意取得制度的適用主要涉及第三人和原權利人的利益衡平問題，本質上說也是動態交易安全和靜態財產秩序的協調問題，基于平等原則偏袒任何一方都是有失偏頗的。而原權利人的可歸責性與第三人的“善意”相對，正好為第三人取得物權的正當性提供一個合理的解釋，一旦原權利人具備可歸責性，這則使其喪失與第三人的平等保護基礎，利益天平一端則應偏向善意第三人以保護其取得物權的合法性。因此，筆者贊成將原權利人的可歸責性作為善意取得的構成要件，黃有龍案中的原權利人不具有可歸責性，不能適用善意取得解決被冒名處分不動產的所有權歸屬問題。

(四)登記錯誤

對于不動產善意取得的適用是否需要登記錯誤，理論上存在較大爭議。根據《德國民法典》第892條和第893條的規定可以看出，其對于不動產適用善意取得，要求具備登記簿的登記存在錯誤這一條件，“正因土地登記簿所具有的公信力，在依法律行為方式進行的不動產物權的變動中，第三人信賴土地登記簿內容者，其信賴受法律保護，能夠取得物權”[20]?？梢钥闯龅聡囊幎ㄥ漠愑谖覈牧⒎ㄒ幎?，即只有在不動產登記簿的記載存在錯誤的情況下才有適用善意取得之余地，這主要出于強調不動產登記公示是交易安全的基礎性要件這一目的考慮，有其存在的價值合理性。從這個角度說，黃有龍案不存在不動產登記錯誤的情形，即使第三人武某某是善意的，但是“不是一切善意者都能得到信賴保護”[21]，在登記正確的情形下，第三人應當對冒名處分等交易安全事項負有謹慎審查并提出合理質疑的應注意義務，能夠識別出冒名處分人與真實權利人，因此在登記無誤的條件下不能適用不動產善意取得。但是，朱廣新對此認為，不動產登記簿只是登記事務完成的一種技術化記載、一種程序化后果，因是否及如何登入不動產登記簿，皆有登記機構操持，將不動產登記簿當作物權歸屬和內容的根據，意味著不動產物權人須承受登記機構錯誤登記或不當登記的風險，其合理性亦值得商榷[22]?；诖耍偷怯涘e誤這一要件是否應納入不動產善意取得的適用條件之中的問題，有待進一步探討。

三、物權行為理論在不動產冒名處分行為中的適用

盡管《物權法》對不動產善意取得制度規定的適用條件十分明確，但是從公報案例可以看出我國司法實踐中不動產物權變動中善意取得的適用是十分嚴苛的。這一點具有十分重要的理論價值和意義，因為：一是即便交易秩序安全是首要價值，但是在進行利益衡平時對原權利人的利益也要給予充分考量；二是如果不動產普遍不適用善意取得制度，當代不動產法普遍建立了不動產登記制度，由于不動產登記簿的普遍公開性，任何人均不得宣告自己不知道登記內容，這樣，主觀意義上的善意已經不再有可能得到確認，其規定將淪為具文[23]；三是善意取得制度并沒有對原權利人提供救濟，在適用善意取得制度肯定第三人依法享有物權的情況下，原權利人只能向冒名處分人請求侵權損害賠償或者返還不當得利。基于上述情況，這為物權法律行為理論的適用提供良好契機。

19世紀德國法學家薩維尼將學說匯纂體系關于物權變動的學說與法律行為理論有機結合在一起，并創立物權行為理論。該理論堅持物權變動的法律效果不是由當事人所簽訂的債權合同來確定，而是在該債權合同之外，尚存在一個獨立的物權合意，基于物權合意而發生物權變動的法律效果[24]。在德國法中，物權行為理論內涵通常被概括為：一是區分原則，即一個交易行為區分為兩個部分，存在兩個不同的法律事實，包括債權意思和物權合意；二是形式主義原則，即物權變動的意思必須借助一定的客觀外在方式加以表征；三是抽象性原則，又稱無因性原則，指物權變動不受其原因行為效力制約[25]?；谖覈段餀喾ā返谑鍡l的內容，多數學者認為，立法上已經明文采納了物權行為理論，即確立了區分原則和抽象性原則，而《物權法》第九條、第二十三條則分別確立了不動產登記和動產交付的形式主義原則。運用物權行為理論解決黃有龍案被冒名處分不動產的所有權轉移問題應注意一下幾點：

(一)區分原則下的債權意思和物權合意的法律效果

區分原則將一個交易行為的法律后果分為兩個法律事實來判斷，對于它們成立、生效所適用的法律依據當然也有所不同：債權行為按照債權法律行為的判斷標準確定，而與物權是否發生變動無關；物權行為的生效要件包括標的物成就，即標的物已經客觀存在并且已經特定化；處分人具有處分權；進行交付，即動產的實際交付、不動產的登記(擬制交付)，或者其他可以從客觀上表示物權變動的行為[26]。在黃有龍案中，首先就債權行為的效力而言，按照我國《民法通則》第五十五條規定的一般民事法律行為的生效要件，即行為人具有相應的行為能力、當事人的意思表示真實以及不違反法律或社會公共利益，冒名人與第三人簽訂的房屋買賣合同存在意思表示不真實的瑕疵，本質上屬于無權代理，屬于效力待定的民事法律行為，在未經過原權利人追認的情況下，債權意義上的買賣合同自始不發生法律效力，這與公報案例認定無權代理買賣合同無效的判決是一致的。其次，就物權行為的效力而言，冒名出賣人對標的物并無實際處分權，存在意思表示不真實的瑕疵，屬于效力待定的民事法律行為，不滿足上述物權行為的生效要件?！靶ЯΥǖ姆尚袨槌闪⒑蟛簧В氛J后方可生效，若不追認，則始終不能生效”[27]，盡管受讓人按照法律規定完成不動產的登記公示，但不能僅僅憑借登記這個行政行為認定該案不動產所有權發生轉移。因此在黃有龍案中，無權處分沒有得到追認，物權處分行為沒有發生效力，房屋所有權的真實狀態也沒有發生實際變化，黃有龍作為原權利人仍享有對房屋的所有權。

(二)冒名處分不動產的可撤銷救濟

按照上述法律行為效力的分析，無論是債權行為還是物權行為，他們的實施都是建立在冒名人欺詐行為的基礎上，基于平等保護和利益衡平，必須對“善意”的原權利人和第三人予以保護救濟，否則就無以對抗冒名人“惡意”的侵權行為。首先，在善意第三人的救濟方面，買賣合同依法認定無效，按照效力未定法律行為的一般處理規則，法律為了保護相對人賦予買賣合同受讓人撤銷權，“相對人的撤銷權是法律為了平衡相對人和原權利人的利益而設置的權利，它有兩個條件：一是在原權利人沒有追認之前，二是相對人是善意的”[28]，第三人的“善意”有待判斷，假若能夠以客觀事實證明第三人的主觀惡意，則惡意第三人不享有撤銷權。其次，在原權利人的救濟方面，原權利人可以申請撤銷第三人登記，物權行為作為法律行為，其成立、生效必須符合法律行為成立生效的一般要件，權利人有權依據法律行為規則撤銷物權行為[29]。黃有龍案中，原本屬于效力待定法律行為的物權行為，未經真實權利人黃有龍追認自始無效，致使第三人武某某的不動產登記喪失賴以存在的有效物權意思行為支撐，淪為登記錯誤的情形?；诘怯浌镜纳鐣帕?，登記作為當事人物權變動效果意思的公開表證，必須反映真實的權利狀態，在登記表證與實際情況不一致的情形下，真正權利人有權憑此申請撤銷登記機關對第三人的錯誤登記。

(三)與債權意思主義的處理差異

《法國民法典》是債權意思主義的代表，其第1599條規定“就他人之物所成立的買賣，無效”，同時后句補充“在買受人不知標的物屬于他人的情形，出賣人負損害賠償之債”[30]，即買賣他人之物的合同效力不論第三人是否善意一律認定無效，在債權意思主義模式下物權變動是債權意思表示的自然結果，基于無效的買賣合同買受人一般難以主張對標的物的所有權，但是對于權利取得的瑕疵，允許買受人依據其主觀的“善意”取得等相關特別規定予以彌補。暫且不論善意取得制度的適用，債權意思主義與物權行為理論的差異大致有兩點：一是在買賣合同效力的認定上，債權意思主義一律直接主張買賣合同無效，這將第三人置于一種很被動的地位，只能請求不當得利返還或者追究無權出賣人的侵權責任。盡管在黃有龍案中因意思表示不真實應認定買賣合同無效，但是值得一提的是，在物權行為理論的適用條件下意思表示真實的無權處分買賣合同應認定有效，因為物權行為理論將債權合同與物權行為區分開，其中債權合同作為一種負擔行為，它的成立生效不以標的物成就即處分權為必要條件，這則為第三人的權益保護提供很好的保障，即便在肯定原權利人的權利時，第三人仍可以依據有效合同追究無權處分人的違約責任，極大地減輕了其救濟負擔；二是在債權行為與物權行為的關系上，在債權意思主義下無效的債權行為直接導致不發生物權變動的效果，但是債權作為一種請求權，僅對合同當事人發生效力，而物權是對世權，對社會上一切人均有約束，單憑債權意思表示發生物權變動或者以債權意思瑕疵否定物權變動，這則混淆了請求權與支配權的本質區別?；谏鲜隹紤]，物權行為理論表現出更為突出的合理之處。

四、結論

黃有龍案不動產被冒名處分的所有權歸屬問題，筆者認為綜合上述適用物權行為理論無論是在理論上還是在司法實踐中都更加科學、合理。在理論上，學界對冒名處分不動產行為是否適用善意取得尚存在爭議，盡管王利明教授和其他一些學者主張冒名處分不動產的行為在符合立法條文規定的構成要件的情況下應適用善意取得制度，但是也有學者對此持反對意見，如傅鼎生認為不動產物權善意取得是物權公示、不動產物權登記的必然推論，是不動產登記公信力的表現，其只適用不動產登記錯誤的之情形，不能擴大適用于冒名處分行為[31]。因此，在黃有龍案中適用善意取得制度容易引發學界爭議，并為原權利人和第三人各自主張不動產所有權提供口實，將司法裁判置于左右為難的被動境地。在司法實踐上，善意取得制度適用需要對第三人的“善意”、有無重大過失等衡量判斷，尤其是對第三人有無重大過失的認定，必須對交易的諸多細節進行考量，法官甚至可以根據經驗決斷，這給法官的自由裁量權留下很大空間?，F實情況是，我國各地案件繁多、類似案件不斷出現，加之先例判決也不具備法律拘束效力，尤其是針對事關不動產所有權的變動這類重大問題，這可能為司法腐敗、肆意解釋和適用創造空間，因此也可能對我國司法統一和司法權威造成一定的沖擊。同時，在認定是否滿足善意取得適用要件的司法程序中，當事人為了證明自身享有物權的正當性必須與對方當事人針對上述交易細節不斷進行舉證、質證，而法院也必須逐一予以組織審理查明，這無疑加重了當事人和法院的訴訟負擔。相較而言，在適用物權行為理論認定黃有龍案冒名處分不動產的所有權人的過程中，法院憑借對標的物是否成就、出賣人有無處分權、完成不動產公示與否這些基本事實進行審理查明予以判斷物權行為的效力，進而解決該案最主要的不動產所有權的歸屬問題，至于第三人是否“善意”“重大過失”等交易因素的認定，則只是第三人與冒名人之間損害賠償救濟的裁量基礎，當事人之間也存在較多的協商余地。

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責任編輯:李富民

Behavior Regulation Study on Imposture Disposal of Real Estate

Liu DaoyuanXu Bei

(LawSchool，BeijingBusinessandTechnologyUniversity，Beijing100048)

Disposing other’s real estate under his name constitutes imposture disposal.Imposture disposal should not be applied to apparent agency theory directly and analogically.It should not be obtained by good intention，but through real right behavior theory.In this way，real right behavior theory can make it explicit in the effect of contract and belonging of the right，balance the interests between original holder and the third person fully and reasonably，and have positive effects on social value orientation.

real estate imposture disposal；the goodwill obtaining system；real right；behavior theory

2016-01-10

本文系“大規模侵權救濟機制法律問題研究”的階段性研究成果(項目編號：12BFX079)。

劉道遠(1972—)，男，河南固始人，北京工商大學法學院副教授，法學博士；徐蓓(1992—)，女，江蘇南通人，北京工商大學法學院，主要研究民商法。

D923.2

A

2095-3275(2016)03-0091-07