英美德日韓房產稅經驗借鑒與啟示

魏呈呈

摘要：房產稅是以房屋為課稅對象，按房屋的市場評估價值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅能為地方籌集財政收入，并有利于加強房產管理。英、美、德、日、韓五國房產稅制較為成熟完善，本文在對主要發達國家房產稅制進行梳理歸納和總結的基礎上，對我國下一階段房產稅制改革和完善提供了一些有益的參考。

關鍵詞：英美德日韓 房產稅 借鑒與啟示

十八屆三中全會后，財政部門首次明確了財稅改革的重點方向，包括房產稅在內的稅種改革將作為今后重點推進的對象。在獲取、保有和轉讓不動產的過程中對應的房產稅類主要有不動產取得類稅種、不動產保有類稅種和不動產轉讓所得類稅種三大類。狹義的房產稅主要指保有環節的稅種，主要包括不動產稅、財產稅、不動產增值稅等。

一、英、美、德、日、韓五國房產稅制概況

（一）英國的房產稅

1、英國房產稅的基本情況

英國房產稅分為針對住宅征收的住宅房產稅和針對營業性用房征收的營業房屋稅兩種。前者為地方稅種，后者為中央稅種，均由地方政府征收，但后者征收的稅需上交中央財政，然后依據各地區人口基數以一定的比例進行轉移支付。

2、英國房產稅的主要特點

（1）稅基分層、稅額累進、稅率累退。住宅房產稅對房產所有者或承租人使用的土地、房屋等不動產按照歷史評估價值的一定比例（約0.4%-0.7%的稅率）征稅。房屋依評估價值分成A-H八個等級（威爾士是A-I九個等級），每個等級實行定額稅收。其中，D級為基準稅級，每年各地政府只需確定D級納稅額，其他等級的納稅額為D級的一定比例或倍數。雖然住宅房產稅的稅額隨住宅評估價值的增加而上升，但其上升速度小于住宅價值上升速度，故稅率實際是累退的。營業房屋稅針對經營性不動產，如商店、辦公樓、酒吧、倉庫、工廠等非住宅用不動產的租金價值征收，稅率由中央政府每年統一決定。

（2）專門機構定期評估，分工細致明確。對于住宅房產稅，英格蘭和威爾士地區的住宅和經營性房屋由估值委員會負責估值匯總和維護，蘇格蘭地區由蘇格蘭評估委員會負責。當房屋由于損壞而價值減少，或由于擴建等而價值增加，或者部分開始或停止用做經營用房時，使得房屋變換等級，則應按新等級進行交稅。對于營業房屋稅，英格蘭和威爾士地區由估值委員會每5年評估一次，蘇格蘭地區由地方評估官員負責，評估租金價值時需考慮物業的位置、大小、當地市場條件、物業出租或出售等多種因素。

（3）減免稅受惠范圍廣，扶持弱勢群體。住宅房產稅規定納稅人為年滿18歲的住房所有者或承租者，對于未成年人、學生、殘疾人或外交人員居住的房產則完全免稅；對于空置的住房最長免稅6個月；僅對城市的房產征稅，對農村則不征收房產稅等。營業房屋稅則對農村、小企業、工業園區、慈善組織等經營物業設有減免。在價值重估時期，為避免稅費上升太快，也設有一定的過渡期減免。

（4）主推公共事業，調節收入再分配。房產稅一般專項用于地方各項公共服務支出，包括警察、消防、環衛、教育、娛樂、公園、街道清理、補助公眾交通、博物館等。同時，房產稅在調節收入再分配中也起到積極的作用。在英國，累進稅率使得住房越大、越豪華，房子價值越高，承擔的稅賦越多。目前英國也在實行讓低收入家庭和失業者減免房屋稅的做法，而對豪宅和二套住房實行高征稅制度，再配合免稅政策，實質上英國房產稅大多針對富人征收。

（二）美國的房產稅

1、美國房產稅的基本情況

美國實行聯邦、州、地方三級稅制，房地產稅屬地方稅，其房產估價和稅率均由地方政府機構制定，相關稅收由郡政府、市政府和學區負責征收。

2、美國房產稅的主要特點

（1）稅基靈活機動，稅率因時因地而異。美國對土地及房屋的財產價值采取合并課征，各州課征財產稅的基數通常以最近買賣價格為基礎，部分地區稅基以其公平市價或其一定比率為準。當不動產發生所有權轉變、房產重建、加建等情況時，政府當局會對其進行重新估價或調整稅率以及補加稅款。美國房地產稅率無統一標準，每年由各州政府根據預算收入和財政支出需要采用彈性比例稅率（各州規定最高限額），大多維持在0.8%-3%之間，并以1.5%左右的稅率水平居多。

（2）設立專門評估機構，房地產信息公開透明。各州及地方稅收管理局設有房地產估價處，負責對本轄區住宅和商用房地產在內的所有不動產進行每年一度的估價。就住宅資產而言，估價人員每年對最新房地產銷售情況進行研究，以確定它們是否代表公平市場價格，調節之后作為確定同一社區內所有其他房地產估價的標尺。對商業房地產的估價主要是每年通過分析上一年租賃收入與市場銷售價格之間的關系進行。此外，法律明確要求將每一項房地產資產的詳細資料，包括具體地址、建筑時間、建筑面積、買賣歷史以及交易價格等情況公布在相關網站供公眾查詢。

（3）稅收減免層次豐富、形式多樣、受益面廣。全面性免稅指政府公共部門、非營利組織、教育組織、宗教組織所有或占有的物業免征房產稅。局部性免稅大致分四類：一是自用住宅免稅，各州因地制宜，如給予固定免稅金額或按財產課稅價值一定比例免稅。二是退伍軍人免稅，目前有30個州對其自用住宅提供固定金額免稅額。三是州斷電器，當房地產稅負超過家庭所得一定比例時，超過部分可扣抵所得稅或獲得返還，主要受益者是高齡的房屋持有者。四是首套房減免，2009年開始增加了15年的無息貸款。

（4）大頭用來建學區，保障地方公共設施和福利。美國各州的房產稅由郡政府、市政府和學區負責課稅，三者稅收比例一般為1：1：5。受益于財政的支持，一般房產稅最高的地區，學校基礎設施和教學質量也首屈一指，而且孩子從學前班到高中畢業免交學費。與此同時，周邊房產的增值空間也較大。房產稅有力地充實了各地方政府財政資金，也極大保障了公益性財政支出的源泉。

（三）德國的房產稅

1、德國房產稅的基本情況

德國房產稅屬地方稅，設有專門機構對地價、房價、房租實行“指導價”，法律體系完善規范，房價穩定波幅不大。

2、德國房產稅的主要特點

（1）房地單列、稅率法定，計算方式相對簡單。居民自有自用住宅本身（除度假村）免繳房產稅，每年初僅需按照稅收評估法確定的課稅標準價值繳納房基地的土地稅。法律規定，建筑用土地的稅率為3.5‰，獨戶住宅土地稅率分兩類，價值在75000馬克以內的稅率為2.6‰，75000馬克以上的稅率為3.5‰，雙戶住宅稅率為3.1‰。用于出租、出售的房地產要繳納房產稅。房產稅按“統一的征稅值”乘以3.5%后，再乘以當地確定的稅率，一般為1%-1.5%。法律要求每6年需重新核算“統一的征稅值”。

（2）房價評估機制完善，評估獨立、專業、權威。德國各類地產價格由獨立的地產評估師評定，對自己的評估報告負有法律責任，且評估師資格實行年審制。同時，德國成立了各地民間組織“房地產公共評估委員會”，負責制訂當地土地的“指導價”，為不同地段、不同類型的住房制訂詳細且具法律效力的“基準價格”。所有房地產交易有義務參照此類指導價執行，并允許在合理范圍內浮動。

（3）自建房減免稅收，法律運用落到實處。德國政府采取減免稅和其他獎勵方式以降低所得，鼓勵私人建房：一是建房費用可在最初使用住宅的8年內折舊40%；二是申請建房的貸款可從應納稅收入中扣除；三是免征10年地產稅，并在購買建房地產時免征地產轉移稅。德國各項房地產政策規范落實源于完善的法律體系保障。如評估師及房地產公共評估委員會制定的“指導價”由法律規定其效力，對于房價、房租超高乃至由此獲取暴利的地產商和房東甚至要承擔刑事責任；購置房產時，相關事宜由《房產購置稅法》明確規定；保有階段，德國設有專門的《房產稅法》等。

（4）住房需求定位明確，雙管齊下遏制投機。德國政府將房地產視為重要的剛性需求與民生需求，明確房地產行業為福利而非支柱產業。除鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷之外，德國在房地產購置、保有、租賃、銷售等環節設置高稅制遏制炒房。如房屋買賣要繳納3.5%的交易稅，若通過買賣獲得盈利，需繳納15%的差價盈利稅。此外，出租房屋獲得的租金收入要交納25%的個人所得稅。

（四）日本的房產稅

1、日本房產稅的基本情況

日本稅收分中央、都道府和市町村三個級別。房產稅包括固定資產稅、都市規劃稅和事業所得稅。其中，前兩者屬于市町村稅，由地方政府征收，后者屬于都道府縣級地方稅。

2、日本房產稅的主要特點

（1）劃分納稅主體，適用差別稅率。一是固定資產稅對房屋產權所有者的經營性房屋，如房屋、土地、機械設備、汽車等可折舊資產進行征稅。計稅標準是房屋的估定價值，稅率由國家統一制定，標準稅率是1.4%，上限為2.1%。二是都市規劃稅納稅人、計稅依據等同于固定資產稅，原則上在城市規劃區域內，以城區土地、房屋的評估值為課稅標準，稅率由各市町村自定，但最高不得超過0.3%。三是事業所得稅對以營業需要而新建和擴建的房屋課征。稅率按納稅人不同劃分兩種：一是房屋所有者要在建筑完工后的兩個月內繳稅，每平方米6000日元；二是對房屋使用者，若營業房屋面積超過1000平方米、雇員人數超過100人，則要對房屋按每平方米6000日元和按支付雇員總報酬的0.25%征稅。

（2）專設人員估價，依據標準微調。市町村估價員對土地及其地基上的建筑分開評估。評估土地應稅價值時，每一地區設定一基準地塊，基準地塊根據其距離公路、鐵路的距離來確定其價值，區域內其他地塊則參考基準地塊價值，并根據其自身大小、距離公共設施距離等來確定。評估房屋價值時，參考房屋的材料、特征等，估價的當年確定的估定價值稱為標準年度價值，原則上每3年估價1次。

（3）減免稅較廣，傾向公共服務部門。固定資產稅免稅規則為，對國家和地方政府擁有的房屋免稅；宗教寺院內房屋免稅；社會公益福利機構所擁有的非營利房屋免稅；科研團體所有直接用于學術研究的房屋免稅；非營利事業法人擁有的事務所和倉庫免稅。城市規劃稅、事業所得稅減免規定較多，如倉庫或低溫貯藏庫等，其課稅標準扣除率按3/4實行，大飯店或旅館按1/2實行。日本法令還規定不得在居住人口少于30萬人的城市征收事業所得稅。

（4）稅種引入循序漸進，關注特定目的。固定資產稅引進于1950年，實質上是一個綜合性的財產稅種；城市規劃稅在1950年稅制改革中被暫時并入水利土地收益稅，1956年開始又作為市町村的目的稅獨立征收，用于籌集城市規劃事業所需費用；事業所得稅自1975年設立以來，一定程度上改善了城市環境，并且壓制了營業用房屋建筑物的收益，使其低于住宅性房屋收益。

（五）韓國的房產稅

1、韓國房產稅的基本情況

房產稅包括歸屬于地方的土地和住宅物業稅，以及歸屬于中央的綜合房地產稅。物業稅實行累進稅率，稅率較低；綜合房產稅主要針對價值較高的土地和住宅物業，以此打擊房地產投機行為。

2、韓國房產稅的主要特點

（1）偏好價值比例，稅基稅率分層設定。一是物業稅是地方政府對土地、建筑物、住宅、輪船、飛機等所有者按物業評估標準價值的一定比例進行課征。物業稅實行累進制，對農田實行特別優惠稅率0.07%；對高爾夫球場、別墅等奢侈場所實行較高稅率4%；對其他類型的土地、住宅和建筑物等實行稅率相對較低，從0.2%-0.5%不等。二是綜合房地產稅稅基為物業總評估價值扣減一定額度后凈值的80%。對于住宅、一般土地、特殊土地，扣減額度分別為6億韓元、5億韓元和80億韓元。稅率依據土地和住宅用途、價值的不同從0.5%到2%浮動。

（2）地方政府集中評估權，稅收最終普惠地方 。對住宅、土地、建筑物等財產價值的評估由地方政府于每年6月1日評定并公示其標準價值，這一公示價格往往比市場價格低很多，降低了總體稅負水平。盡管綜合不動產稅為中央稅收，但該稅收收入會被分配到各個地方政府，以縮小地域之間的差距。房產稅主要用作當地教育、圖書館、公共設施、支付本地公務人員等地方政府公共開支。

（3）偏向非盈利公共組織，減免稅靈活機動。物業稅稅法規定，國家和地方政府擁有的房產免稅；外國政府駐韓機構所有的房產免稅；非營利社會公益組織用于慈善、宗教、科學研究、文化教育等方面的財產免稅。由于自然災害或緊急財政需要等原因，市長或當地行政長官可將物業稅稅率進行調整，調整幅度不超過50%，且為一次性的調整，只適用于當年。

（4）多措并舉穩定房價，高檔房產賦稅重。為打擊炒房行為，韓國政府除制定多種賦稅制度以外，還出臺了更為嚴厲的房產轉讓所得稅：擁有兩套住宅的家庭在購買房產2年之內出售的，要繳納房價50%的房產轉讓所得稅；擁有三套以上住宅、2年之內出售的，要繳納房價60%的房產轉讓所得稅；即使在購買房產2年之后，擁有兩套以上住宅的家庭在出售房產時，仍需要繳納6%-35%的轉讓所得稅。在多種政策合力下，韓國的房價漸趨穩定，且擁有高檔房產的富裕階層承擔的賦稅較重。

二、英、美、德、日、韓五國房產稅制的共同特點

（一）房地產稅收主要劃歸地方

發達國家的房地產稅收基本劃歸地方，構成地方稅收的主體稅種，且各地方政府大多可根據本地需要自行決定各稅種具體稅率。英國營業房屋稅和韓國綜合不動產稅雖為中央稅收，但最終分配到各地方政府，以縮小地域之間的差距。地方財政收入中房地產稅比重一般為50%-80%，基本實現了事權與財權的相匹配，有助于地方基礎設施建設和公用事業規模的擴大，有利于實現公共服務的均等化。

（二）設立專門的價值評估部門

專設機構對房地產的價值進行評估受法律保護，不受政府行政機構的影響，評估獨立權威，評估價格對市場交易、價值定價具有指導意義。發達國家對房屋和土地進行評估時，英美主要采取房屋及其土地基地合并評估，德日韓則對房屋和土地分別評估并課稅。具體操作時，評估官員通常結合資產的位置、大小、當地的市場條件及資產所在區域范圍等因素，評估客觀專業。

（三）多減免、少課稅、重調節

多減免，即對除非營利性事業機構免征房產稅外，減免稅受惠范圍廣，多向學生、退伍軍人、高齡退休人員傾斜；少課稅，即稅種較少、稅率較低，總體稅負不高，既降低了稅收征管成本，又提高了稅收征管效率；重調節，即重在調節收入再分配，保障基本住房需求，提高公共服務水平。

（四）關注民生設施建設，兼顧公平

從五國經驗來看，房產稅致力于地方公共服務建設，主要用于滿足住房需求、改善居住環境、建設基礎設施、調節再分配，較少作為調控房價的手段。韓國曾通過綜合房地產稅來打擊囤積房屋，但效果短暫，且單一房產稅的效果不顯著，而德國房地產稅收體系完善規范、環環相扣，實現了多稅種有效聯動，投機行為得以遏制，房價波動平穩。

三、對完善我國房產稅制的經驗借鑒與啟示

2011年1月，房產稅開始在上海、重慶先試先行。試點開始以來，滬渝兩地的高端不動產逐漸出現了成交量下降、價格趨穩的正面效應。相關部委也將總結試點經驗，適時研究提出逐步在全國推開的改革方案。然而房產稅試點效果顯現需要較長過程，且與發達市場經濟國家相比，我國房產稅試點仍存在納稅對象確定有失公平、計稅依據標準有失公允、稅率區分標準不盡合理、房產稅對房價抑制作用不理想等諸多問題，亟待改進和完善。

（一）加大對房地產保有環節的征稅力度

統一征收物業稅，界定清楚納稅義務人為我國境內擁有土地使用權和房屋所有權的所有單位和個人，稅率設計可放權地方，依據當地經濟發展水平和具體用途區別設置。對于居住用不動產可以按土地和地上建筑的資產價值進行征收，對于經營性不動產可以根據所有在冊的經營性土地和房產的租金狀況，按資產價值一定比率征稅。同時，配和相應的稅收優惠政策，如實行居民自住第一套住房免稅政策等。

（二）建立專業的房地產評估機制

由于目前我國的房產評估市場發展仍不完善，開征房產稅前期的重要準備工作之一應該是建立健全稅基評估體系，形成完善的評估方法，構建專門的房地產評估機構和房地產評估師隊伍。評估工作應由獨立的社會中介評估機構開展，并由行業協會和相關政府部門實施監督。可參照國外的做法，每隔兩三年對土地、房屋進行一次基礎評估，并依據不同地區、不同用途的土地、房屋價格進行修正。

（三）盡快完善房產稅相關法律

我國現行房產稅制度的主體包括1986年頒布的適用于全國的《中華人民共和國房產稅暫行條例》和分別適用于兩大試點的《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》，尚未建立房產稅征管專門法律。可借鑒德國經驗，依托滬渝兩地試點經驗，制定我國房產稅征收各細分領域的專門法律，在實踐中逐步完善。

（四）建立住房信息共享平臺

為排除地域、戶籍造成的個人房產信息排查障礙，可借鑒美國經驗，建立全國房地產評估部門、國土資源局、住房保障管理、征稅系統等部門房地產信息管理共享平臺，對每一項房地產資產的詳細資料，包括具體地址、建筑時間、建筑面積、買賣歷史以及交易價格等情況錄入個人住房信息數據庫實現信息共享，建立起不動產登記制度。

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