城鄉建設用地統籌置換的主要環節及技術路徑

劉曉萍，張儉東

（勃利縣國土資源局，黑龍江 勃利 154500）

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城鄉建設用地統籌置換的主要環節及技術路徑

劉曉萍，張儉東

（勃利縣國土資源局，黑龍江 勃利 154500）

摘要：前期的基礎研究工作，大致分為評價城鎮土地集約利用程度、預測城鎮建設用地需求、測度農村居民點整治增地潛力和綜合評判置換的必要性與可行性。為城鄉建設用地統籌置換的實踐提供支撐和依據。建設與整理階段，主要包括拆舊村、建新村，以及廢棄宅基地整治及復墾，過程監督與定期評估應當貫穿始終，要在健全的機制下進行。

關鍵詞：城鄉建設；統籌置換；環節；路徑

城鄉建設用地統籌置換實踐分為前期研究、規劃與設計、建設與整理、指標置換、評估與驗收等階段。城鄉建設用地統籌置換實踐的順利開展需要地理學、經濟學、生態學、建筑學等多學科知識與技術的集成。

1　前期研究階段的主要環節與技術路徑

為防止城鄉建設用地統籌置換的盲目性，前期的基礎研究工作就顯得尤為必要。結合調研分析，把前期研究大致分為評價城鎮土地集約利用程度、預測城鎮建設用地需求、測度農村居民點整治增地潛力和綜合評判置換的必要性與可行性。

1.1城鎮土地集約利用程度評價

城鎮土地集約利用程度評價是城鎮土地集約利用水平的重要判斷，是因地制宜開展城鄉建設用地統籌置換的基本前提。如果城鎮土地集約利用程度較低，則應先通過城鎮建設用地挖潛獲得建設用地指標，以滿足現實發展需求。如果土地集約利用程度較高，難以滿足合理的建設用地需求，則可以適度開展城鄉建設用地統籌置換來滿足建設用地需求，以確保城鎮用地增長，防止盲目開展用地統籌置換導致的城鎮用地低效擴張。具體評價時，可從土地投入強度、使用強度和經濟效益等方面，建立綜合評價指標體系，判定城鎮土地集約利用程度。

1.2城鎮建設用地需求預測

通過城鎮建設用地需求預測了解城鎮建設用地增長趨勢，為確定城鄉建設用地統籌置換規模提供依據。如果未來的需求類型主要為公共基礎設施建設等公益性用地，且需求量較小，則可視情況直接采取征用的方式。若需求量較大，且經營性用地需求占了較大比重，整體需求量遠高于上級下達的建設用地指標數量，則可“適度開展統籌置換”。在操作時，必須綜合考慮城鎮總體規劃、發展戰略規劃和產業規劃，結合歷年社會經濟發展演變過程與土地利用現狀，多情景預測城鎮建設用地階段性需求量。做好建設用地預留規劃，并與土地利用規劃相銜接。

1.3農村居民點整治增地潛力測度

農村地域系統是農村建設用地潛力挖掘的重要判斷，是開展城鄉建設用地統籌置換實踐的首要基礎性工作。應當結合村域社會經濟發展因素與土地利用情況，合理計算農村居民點整治增地潛力。

1.4綜合評判置換的必要性和可行性

綜合用地需求與用地潛力，并兼顧社會、經濟、生態效益，綜合評判置換的必要性和可行性，從而指導城鄉建設用地統籌置換實踐工作的開展。如果城鎮用地集約度高、未來用地需求大、農村居民點整治增地潛力可觀，則可在耕地總量不減、建設用地總量不增的情況下適度開展統籌置換，并按具體情況制定實踐順序。

2　規劃與設計階段的主要環節與技術路徑

2.1村鎮體系規劃編制

如果尚未編制村鎮體系規劃，則應先開展村鎮體系規劃，然后開展統籌置換實踐。通過編制村鎮體系規劃，明確中心村鎮發展格局，為借助城鄉建設用地統籌置換實現鄉村空間優化提供科學參考。縣域村鎮體系規劃應依據《縣域村鎮體系規劃編制暫行辦法》，并結合上位規劃和其他相關規劃開展。

2.2置換實踐的目標村域選取

置換實踐必然需要選取目標村域開展居民點拆建和廢棄宅基地復墾工作。基于村域的人口、居民點面積、意愿、能力等社會經濟統計數據和農戶問卷調查數據，開展農村土地綜合整治優先評價。

2.3可行性研究及詳細規劃設計

置換實踐需要詳盡的可行性研究及科學的規劃設計，而公眾尤其是農戶的參與尤為必要。該環節主要涉及農戶意愿問卷調查技術和中心社區布局選址與規劃設計技術。前者主要體現在如何基于抽樣調查，開展能細致反映農戶意愿的問卷調查，并經數據分析后將農戶意愿充分考慮到規劃設計方案中，為置換模式選擇、拆遷安置方案確定提供重要參考。后者主要體現在通過合適的方法評價確定中心社區的最合適布局區位，甄選出最合適的規劃與設計方案，為中心社區建設規劃的編制提供支撐。由于備選方案可能有多種，可采用模糊層次分析法，綜合評價各方案的經濟、社會、技術和生態等可行性，為決策提供支撐。

3　建設與整理階段的主要環節與技術路徑

建設與整理階段既涉及工程技術，又涉及土地管理、項目管理、安置補償等方面，是置換實踐中最為復雜的階段，若有關規劃、制度不完善，也最容易產生問題和矛盾。該階段主要包括拆舊村、建新村，以及廢棄宅基地整治復墾，而過程監督與定期評估貫穿始終。

3.1拆舊村、建新村

這既涉及工程技術問題，又涉及土地管理、項目管理、安置補償等方面，是置換實踐中最復雜的一個環節。主要包括舊民宅拆除、新民居建設，在節能減排、高效低碳的可持續發展導向下，實現廢舊建材綜合利用尤為重要，對于變廢為寶、節本增效具有重要意義。

3.2廢棄宅基地整治復墾

廢棄宅基地整治增地是實現耕地不減少、堅守耕地紅線的途徑。廢棄宅基地整治復墾，必須結合相應的生態地理區劃，針對土壤類型的地帶性差異，在不同類型區開展針對性的研究，著力研發廢棄宅基地整治技術，確保總體耕地面積不減少、新增耕地質量達標準。

3.3過程監督與定期評估

開展過程監督和定期評估是及時糾偏、保障置換實踐順利推進的必然要求。應建立和完善城鄉建設用地統籌置換實踐的過程監督機制，對實施計劃、階段性目標等進行定期評估。由于牽涉城市與鄉村，其監督與評估機制、技術有別于傳統的土地整理項目，仍需開展針對性的機制與技術研究。

4　指標置換階段的主要環節與技術路徑

指標在城鄉、區域之間進行置換可理解為一個在已有機制、規劃框架下的短暫的交易過程，但考慮到其特殊性和重要性，要把它作為一個單獨的階段。指標置換階段的技術類需求較小，需要在國家層面的土地管理制度上創新，形成針對城鄉土地統籌配置的新的制度安排，特別是城鄉一體化土地市場機制的完善。

參考文獻：

［1］劉黎明.土地資源學［M］.北京：中國農業大學出版社，2011.

［2］唐在富.新型城鎮化與土地變革［M］.廣州：廣東經濟出版社，2014.

The main aspects of urban and rural construction land's overall displacement and its technical path

LIU Xiao-ping,ZHANG Jian-dong
(Boli County Land and Resources Bureau,Boli 154500,China)

Abstract:The early basic research is roughly divided to evaluation of urban land usage,forecast of land demand for urban construction,necessity and feasibility measurement of comprehensive replacement evaluation in rural residential area,which provides support and basis for practice of overall displacement of urban and rural construction land. Construction and finishing phase mainly includes demolition of old villages,construction of new villages,as well as remediation and reclamation of abandoned homestead,process monitoring and regular assessment should be carried out throughout under the sound mechanism.

Key words:Urban and rural construction;Overall displacement;Link;Path

中圖分類號：F293

文獻標志碼：A

文章編號：1674-8646（2016）08-0098-02

收稿日期：2016-01-09

作者簡介：劉曉萍（1963-），女，黑龍江勃利人，助理工程師，主要從事土地資源管理研究。