化解房地產庫存要在供需兩側發力

王全寶

要確保化解庫存取得實效，不能就去庫存而去庫存，也不能將希望完全寄托在新市民購房需求上，而是既要考慮當前庫存，又要著眼長遠住房體系的構建和金融風險的防范，

既在需求側發力，有效擴大需求;又在供給側調節，創新改善供給

3月5日，李克強總理政府工作報告明確將“消化房地產庫存”作為2016年經濟社會發展 “五大任務”之一。關于房地產如何去庫存問題也是代表委員們關注的焦點。

國家統計局數據顯示，截至去年11月，全國商品房已竣工待售面積6.96億平方米，加上在建未售和待開工面積，商品房整體庫存達63億平方米，按照過去3年的平均銷售速度來計算，需要5年時間來消化。三、四線城市去化期更長，有的城市去化期超過10年。

由于中國經濟對房地產的高度依賴性，庫存高企所帶來的經濟下行壓力更加巨大，并已危及我國金融安全，成為中國經濟的痛點。

全國政協委員、江西省九江市副市長盧天錫今年特意準備了一份“關于供需兩側同時發力有效化解房地產庫存”的提案。

在江西省地級市九江，盧天錫分管住房建設，對房地產去庫存問題有著深刻的體會。

中國新聞周刊：你分管住房建設這么多年，依據你的經驗分析，目前房地產庫存高企的原因有哪些？

盧天錫：原因是多方面的。首先是土地供應量過大。中國大部分地方政府財政力量有限，基本都是“吃飯靠財政、城市建設靠土地”。受“土地財政”的驅使，城市的土地出讓沒有太多的計劃，土地供應量偏大，與地方經濟發展水平不相適應，也超出了城市住房的客觀需求，使得住房市場供大于求。

其次，房地產開發無序。在過去中國房地產“黃金十年”中，受房地產開發巨額利潤的驅動，眾多的房地產開發企業如雨后春筍般在中國遍地開花，一些原本從事其他行業的企業甚至很多央企也紛紛轉型或兼營房地產開發業務，導致各城市土地購買量日益攀升，住宅供應量有增無減。

第三，產品同質化嚴重。由于房地產開發的利潤豐厚，房地產企業更多是考慮想方設法縮短項目開發周期，早日銷售回款并攫取巨額利潤，鮮有企業去花精力鉆研產品、提高質量、突出特色，房地產業成為典型的“藍海市場”，同質化嚴重，缺乏能夠有效激發居民改善性新需求的產品。

第四購買能力有限。中國城市化水平總體不高，尤其是三、四線城市城鎮化率偏低，城市體量不大，城市承載力、輻射力和競爭力不強。一方面，難以形成產業和人口集聚效應，對外來人口缺乏吸引力，使住房購買需求更多地局限在本地人口，購買能力相對有限;另一方面，對本地人員會產生“擠出效應”，這部分群體常年在外務工，即使具備一定購買能力，也基本選擇在工作地買房，回鄉購房的少之又少。

最后一個因素，就是受調控政策影響。前幾年，為了遏制房地產價格過快上漲，國家和地方相繼出臺了限購、限貸、地方承諾年度房價上漲控制目標等一系列房地產調控政策和措施，對遏制房價過快增長起到了積極作用。但由于國家在完善住房保障體系上頂層設計不夠，如住房保障沒有立法，住房保障機制不夠健全等等，加上政策的差別化不夠，過于“一刀切”，在遏制房價過快增長的同時，也抑制了社會的購房需求，助長了百姓“買漲不買跌”的觀望情緒，導致商品房銷售不暢、庫存高企。

中國新聞周刊：2014年底以來，圍繞著去房地產庫存，從中央到部委再到地方，出臺了降準、降息、減稅、取消限購、限貸，降首付、公積金支持貸款、發放購房補貼等一系列相關政策。但是，房地產庫存問題仍未從根本上得到改變。你認為造成這種現象的原因是什么？

盧天錫：我認為，主要有以下三個方面：

一是政策更多地著眼于需求側發力。住宅是高度市場化商品，由供需雙方的因素決定。目前的政策，無論是降準、降息，還是取消限購、限貸、降首付、發放住房補貼等等，更主要是意圖拉動和刺激需求，尤其是新市民的需求。而當前三、四線城市居民和農村轉移人口收入普遍偏低，購買能力不強，有購買力的居民多數已經購置一套甚至幾套房產，加上外來人口少，拉動新需求的空間有限。另外，城市的外出務工人員多數在一、二線城市落戶或工作，基本都選擇在工作地買房。因此，僅從需求側著力，不僅對去化三、四線城市庫存收效甚微，還會導致一二線城市房地產需求過快增長，使得房價居高不下。因此，我們可以看到，當前中國房地產市場呈現冷暖不均、發展失衡現象，結構性過剩與結構性短缺并存，一線城市供求矛盾突出，房價畸高，三四線城市及部分二線城市呈現階段性過剩，房地產庫存高企、房價下跌。

二是政策沒有更好地做到長短結合。目前去庫存的政策，主要是考慮短期如何快速解決高企的房地產庫存問題，在長遠構建符合中國國情、滿足多層次住房需求的住房保障體系上缺乏統籌，容易“按下葫蘆浮起瓢”，顧此而失彼。由前溯之，以往的房地產政策也存在類似情況，使得我國的房地產市場長期忽冷忽熱，陷入“低迷—刺激—過熱—調控—低迷—再刺激”的怪圈。

三是一部分政策缺乏操作性。如鼓勵有條件的地方對農村轉移人口進城買房給予補貼，無疑有利于刺激購買需求，但在實際操作中，對哪些屬于有條件的城市未予明確，同時也沒有建立相應的農村轉移人口市民化成本分攤機制，而大多數城市尤其是縣城，經濟實力不強，加上市場低迷造成的土地出讓難、出讓價格低，財政壓力更大，單靠地方政府財政補貼難以承受，操作起來難免會打折扣。據了解，一些地方只是象征性地按100元/平方米標準給予新市民購房補貼，實在是杯水車薪，很難有實際效果。

中國新聞周刊：結合總理政府工作報告，在你看來，房地產該如何去庫存呢？

盧天錫：我認為，要確保化解庫存取得實效，不能就去庫存而去庫存，也不能將希望完全寄托在新市民購房需求上，而是既要考慮當前庫存，又要著眼長遠住房體系的構建和金融風險的防范，既在需求側發力，有效擴大需求，又在供給側調節，創新改善供給，通過供需同時發力，政企雙管齊下，施“多面手”，打“組合拳”。

一方面，擴大有效需求。大力激發農村轉移人口購房需求;加大房屋征收的貨幣化安置力度;加大金融對房地產市場支持力度;進一步用足用好住房公積金政策。

另一方面，創新改善供給。編制住房建設規劃;推動房地產業兼并重組;鼓勵房地產開發企業降低價格;支持優化住房供應結構;支持調整房地產土地用途;支持房企適當延長開發時限;改善房地產用地供應管理;大力發展商品房租賃市場等等。