豪宅并購背后的踏空風險

龔小鋒

相信在今年，豪宅仍然是北京房地產市場的熱門話題。原因無他，北京土地越來越少，而且在今年高端樓盤扎堆入市的情況下，為爭搶有限的高凈值人群，頂豪市場競爭將更加激烈。

和以往不同的是，北京市場今年開始會逐漸出現一些“熟悉而陌生”的面孔，也就是經過包裝改造后的老豪宅。

隨著豪宅項目增加，在需求一定量的基礎上，老豪宅如何去化并不是一件容易的事，畢竟賣了那么多年的項目。但與之相比，近年出讓的土地價格過高、區域配套尚需完善的新晉“地王”踏空風險恐怕將再度放大。

從涉及收購的幾家項目來看，均為傳統別墅區的老牌豪宅均為低密度獨棟別墅產品。老豪宅拿地成本優勢明顯，再加上新老品牌形成合力，重新包裝上市后很可能給新豪宅帶來沖擊。

融創中國董事長孫宏斌此前就表示，部分企業2013年在土地市場“瘋狂”時期獲得項目至今還沒有入市，2015年一線城市高價地塊頻出，而這些項目將集中在2016年集體入市。因此，未來很多企業在去化方面將十分艱難。

不但是豪宅銷售，還有土地市場也許也會迎來一個轉向。從近來收購老別墅項目的公司來看，無論是恒大還是融創，都是業內以快速周轉開發運營的房地產公司。這些收購舉動在一定程度上表明，熱衷豪宅開發的實力房企面對北京土地價格飆升的現狀，顯得比以往更加冷靜，并將視野轉向傳統豪宅板塊。

孫宏斌說，“過去看北京、上海，什么地都能拿；現在再看，什么地都不敢拿，地價高得已經離譜”，所以2015年融創選擇大舉布局二線核心城市。無獨有偶，泰禾集團董事長黃其森幾乎說了一樣的話：“過去我說過北京什么地都可以拿，現在來看，風險正在顯現。”

在地產大佬們這樣的判斷下，2016年房地產并購趨勢不僅將繼續，而且會進一步加劇。有此類傾向的房企融資行為將更頻繁，為并購提供充足的彈藥。同時，一些老牌項目也有望在此輪市場中得到進一步整合，當然，新一輪洗牌也是難免的。