房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策

何達之

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展帶動了我國的國民經(jīng)濟增長速度，因此房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的主要行業(yè)之一。但金融危機后房地產(chǎn)經(jīng)濟波動較大，國家經(jīng)濟也受到嚴重影響。這使得人們開始對房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動產(chǎn)生興趣，并加以研究。通過對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素進行分析，提出房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的應對策略，以促進房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟的發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟發(fā)展；經(jīng)濟波動

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）25-0111-02

前言

近幾年由于房價增長過快、房屋數(shù)量過多等現(xiàn)象造成我國房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動。如何能夠全面地掌握我國房地產(chǎn)波動的規(guī)律，從根本上解決房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的問題，成為當今中國經(jīng)濟發(fā)展的首要問題。從1990年我國房地產(chǎn)業(yè)開始迅速發(fā)展，直到2010年房地產(chǎn)的投資使用費用達到170億元，到2014年房地產(chǎn)投資同比增長31.26%，中國人居GDP同期上升21.32%，由此不難看出，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展在中國經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位[1]。因此，總結現(xiàn)有房地產(chǎn)波動因素，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長是中國現(xiàn)代社會主義經(jīng)濟發(fā)展的核心內容。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素

1.房地產(chǎn)市場控制度低，供大于求。我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司占全國大、中、小型企業(yè)的61%，每年城市用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地占城市使用土地的1/3，而城市居民對房屋的需求只占市場的17.12%，這是由于房地產(chǎn)開發(fā)商對市場需求度調查不夠，造成房地產(chǎn)行業(yè)供大于求的局面[2]。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，市場出現(xiàn)了房價不斷波動的局面，中國現(xiàn)今17.12%的房地產(chǎn)消費者中有90%處于觀望狀態(tài)，對于房價的不確定性也嚴重影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。正是由于房地產(chǎn)行業(yè)對中國市場的調查度和控制度掌握得不好，造成現(xiàn)有供大于求的局面，導致房地產(chǎn)經(jīng)濟波動嚴重。

2.房地產(chǎn)投資與收益不成正比。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)投資是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要原因。也就是指當房地產(chǎn)投資急劇增加時，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動也會越來越嚴重，這樣會造成我國房地產(chǎn)事業(yè)衰退。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)投資大于房地產(chǎn)收益，2013年我國房地產(chǎn)開發(fā)項目總是占全國經(jīng)濟指出的87.62%，但在2014年底，我國房地產(chǎn)收益同比2013年下降21.36%。房地產(chǎn)投資與收益不成正比。其中房地產(chǎn)收益是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)時所收到的凈收益。如果房地長開發(fā)商對房地產(chǎn)收益的預期逐漸加大，就會逐漸增加房地產(chǎn)的投資。但就我國目前房地產(chǎn)事業(yè)而言，對于房地產(chǎn)投資的實際收益遠遠小于房地產(chǎn)投資商對房地產(chǎn)的預期收益。由于房地產(chǎn)的投資與收益不能成正比，造成我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動幅度大。

3.房地產(chǎn)土地批改制度不全面。在我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有關部門應將土地資源提供給相應的開發(fā)商，并賦予開發(fā)商土地處理權、土地使用權等土地權利，將土地當成是商品進行交易，這樣造成了一些二三級城市的政府部門一旦發(fā)現(xiàn)某一塊土地具有交易利益就會和開發(fā)商進行交易，創(chuàng)造金錢利益，造成土地使用過度，房屋指標也不滿足當?shù)匦枨蟆Ｓ捎谖覈恋噩F(xiàn)有法律的管理權不夠完善，造成一些政府部門和開發(fā)商進行不合理土地使用和開發(fā)。正是由于土地批改制度的不合理、不規(guī)范造成土地亂用，導致房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的不穩(wěn)定性。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的應對對策

1.加強我國房地產(chǎn)市場控制度。想要從宏觀上對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動進行調控就要加強我國房地產(chǎn)對市場的控制度。首先，房地產(chǎn)開發(fā)商應先了解所處城市的經(jīng)濟狀況和居民的人居消費水平。通過對消費水平的了解和掌握對所需建筑物的設施進行建設，建設出符合當?shù)鼐用裣M的建筑物。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商還應對所在地城市的人口及人口流動和購房需求進行統(tǒng)計。通過對人口及購房需求的統(tǒng)計，掌握該地區(qū)房地產(chǎn)的需求，明確投資目標和投資數(shù)量，減少資源浪費，對于沒有需求的城市不進行投資和施工，減少房屋的數(shù)量，以減緩房地產(chǎn)供大于求的局面。最后，房地產(chǎn)投資公司與政府進行合理的市場需求調查，響應政府號召，為實現(xiàn)節(jié)約型社會做出貢獻，減少房地產(chǎn)囤積、閑置的狀態(tài)，減少土地資源的浪費。

2.完善房地產(chǎn)投資機制。如何完善房地產(chǎn)投資機制主要有以下幾種方式：（1）根據(jù)我國現(xiàn)有房地產(chǎn)投資方向進行實際考察，調查出符合我國房地產(chǎn)投資的方向；（2）對房地產(chǎn)投資的產(chǎn)權進行具體劃分，完善房地產(chǎn)投資產(chǎn)權，從而對房地產(chǎn)投資商進行約束；（3）明確房地產(chǎn)投資的主體，將職責和產(chǎn)權進行具體劃分，避免房地產(chǎn)收益風險；（4）對于房地產(chǎn)融資模式進行整合，制定現(xiàn)相關法律法規(guī)，完善和約束房地產(chǎn)投資市場；（5）構建房地產(chǎn)金融管理機制。通過管理機構對我國的房地產(chǎn)投資及收益進行宏觀調控，從而降低房地產(chǎn)經(jīng)濟波動；（6）房地產(chǎn)開發(fā)商內部進行投資收益培訓，明確房地產(chǎn)投資是否合理，收益風險是多少，以減少房地產(chǎn)行業(yè)整體的經(jīng)濟風險，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。

3.加強我國房地產(chǎn)土地管理條例。土地管理是保障房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定的主要因素，只有政府加強土地管理制度，才能從根本上解決房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的局面，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)定增長。可以從以下幾方面進行調控：（1）對行政土地的批審條例進行詳細規(guī)定，加強批審力度，減少土地濫用的現(xiàn)象；（2）建立土地使用規(guī)范條例，對國家的每一片土地的使用進行詳細規(guī)劃，不得濫用土地，例如用于綠化的土地不能用于建筑，或者用于工業(yè)建筑的土地不能用于民用建筑等；（3）國家對城市土地使用市場進行宏觀調控，減少地方政府因利益濫用土地的現(xiàn)象，通過宏觀控制保證土地的使用合法化；（4）國家結合現(xiàn)有金融情況對房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)投資進行市場壟斷，建立完善的房地產(chǎn)金融監(jiān)管系統(tǒng)，以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展[1]。

總結

房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱，只有從根本上對房地產(chǎn)的波動加以控制才能夠解決我國經(jīng)濟波動。因此，我國應從房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)土地使用兩方面對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調控，通過控制土地使用和了解市場需求，保障房地產(chǎn)開發(fā)的合理性，通過對房地產(chǎn)投資與收益的研究，使開發(fā)商明確房地產(chǎn)經(jīng)紀的實際收益，減少不合理投資，降低經(jīng)濟風險，縮小房地產(chǎn)經(jīng)濟波動幅度，從根本上使房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1] 劉濤.房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響因素及發(fā)展策略[J].企業(yè)改革與管理，2015，（8）.

[2] 卓娜，昌忠澤.淺析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調控[J].技術經(jīng)濟與管理研究，2015，（1）：70-73.

[責任編輯 吳明宇]endprint