樓市會重蹈股災的覆轍嗎？

如果以投資為目的，窮幾代人的合力在一線城市買房，無異于在去年上半年買創業板的高價股。

近來，在貨幣政策持續放松、降低貸款首付比例等一系列呵護措施的刺激下，京滬深等一線城市房價在高位的基礎上全面暴漲。價格已基本上到了與普通工薪階層無緣的高水平了。

最近的一則報道很能說明問題：根據2014年年報的數據，A股1065家上市公司的全年盈利合計不足5500萬元，占上市公司總數的38%。5500萬元是什么概念？幾乎買不起一套一線城市的豪宅。

更妙的是，在A股上市的大部分股票（中小創為代表）估值奇高，這些盈利能力不足的上市公司市值動輒數百億，只要大股東減持1% 的股份，幾套一線城市的豪宅就手到買來。這不是明明白白告訴我們，房價太貴了，而股價也總體太貴了嗎？

于是，大股東們以“改善生活”等為由，毫不猶豫賣股，而一部分賣股所得就用來買房去了。盡管“改善生活”的理由有些牽強，但在公開市場其買賣行為無可厚非。買賣是自愿的，股市投資者覺得股票貴可以不買啊。

近期樓市因得益于為保增長、穩股市而采取的寬松貨幣政策猶如夏天般火熱，各類減首付、降契稅等扶持性政策不斷出臺更為樓市火上加油。

這現象讓我想起了2015年初股市的景象。為推動直接融資、去杠桿、鼓勵創業，政府發動了一輪“人造牛市”。在估值不便宜而上市公司的盈利能力并無改善的背景下強行發動的這輪杠桿牛市，讓估值上了天。創業板的平均市盈率在2015年6月份達到了140倍的登峰造極的高位。也就是說，假如這些公司一直存續而盈利能力不變，投資者要140年才能收回投資成本。夠瘋狂的了！瘋狂的結果是什么？我們現在都知道股災的災難性結局了。

是泡沫，就必然會破滅。眼前樓市泡沫高漲，如果任其發展，最終破滅就是必然結果。盡管直到泡沫破滅的前夜，大家通常也不擔心泡沫會破滅。

我們看看離我們并不遙遠的美國樓市泡沫破滅前的盛況吧：根據美國聯邦住宅企業監管局公布的數據，2005年，美國的房價/收入比，房價/租金比都達到歷史最高水平。紐約、芝加哥、舊金山、波士頓等大城市，房價的上漲幅度更是令人驚奇。這些城市豪華公寓的價格上漲幅度都在100%以上。紐約曼哈頓產權公寓平均價格上漲幅度達到153%，每平方米超過9萬元人民幣，頂級的達到30-40萬元人民幣1平方米。曼哈頓新建的兩居室（兩衛）、套內面積在120平方米左右的公寓，起價在160萬美元以上，品質好些的（包括游泳池、桑拿等健身設施）在200萬美元以上，樓層高景觀好的在300萬美元以上，最頂級的達到近千萬美元。

一手房的強勁增長帶動了二手房市場。美國全國房地產商協會公布的數據顯示，2005年6月份二手房年銷售達到733萬套，這是繼同年4月份以來第二次再創歷史記錄。6月份美國單家庭房屋（別墅）銷售的中位線價格達到21.9萬美元，再創歷史最高水平，與上年同期相比，上漲幅度高達14.7%，是過去25年來最大的。

看了以上數據，您是否覺得這與國內房地產市場的現狀高度相似？

然而，美國當時幾乎沒有人擔心房地產泡沫，就連保守的美聯儲主席格林斯潘2005年5月底向國會作證時，也罕見地表示“美國尚未出現全國性房地產泡沫”。事實上，當時無論是經濟學家、政府主管部門、開發商或者普通百姓，都相信美國房地產泡沫不會破裂。

有趣的是，當時《上海證券報》刊載的一篇中國專家撰寫的文章，對當時中美兩地房地產泡沫做了比較，結論是：美國的房地產泡沫比中國小，美國的很多國情決定了對其房地產泡沫不用擔心。文章說：

“首先，美國房地產消費結構呈多元化趨勢。美國擁有自己住宅的家庭只占家庭總量的65%（在大城市中這個比例更低），大量家庭長期依靠租房解決居住問題。本次房價飆升中，租金并沒有大幅度上漲……

“其次，產品結構的多元化。美國不僅有產權公寓（概念和國內完全一樣），還有只擁有股權而沒有產權的‘合作公寓’。‘合作公寓’的數量大約是產權公寓的三四倍，價格卻不到產權公寓的一半……

“第三，貸款渠道的多元化。除了向商業銀行貸款外，美國購房者還可以從眾多的專門經營房屋貸款業務的房屋貸款機構，以及數量極其龐大的貸款經紀人那里獲得貸款，它們的背后則是有政府背景的，實施房地產貸款證券化的兩大上市公司‘房利美’（Fannie Mae）和‘房地美’”（Freddie Mac）。美國絕大多數的房屋貸款通過上面的渠道進入二級市場，由養老基金、保險基金、共同基金以及廣大的投資者購買，極大地分散了風險……

“第四，貸款利率的多元化和多選擇的重新貸款機制。美國除了固定利率外還有浮動利率。購房者如果選擇固定利率，那么在整個貸款（比如30年）期間，無論美聯儲怎樣調整基準利率，每月的還款數額都不會改變，有效和主動地控制了家庭的財務風險……

“第五，房地產市場的廣泛性和獨立性。美國房地產市場非常龐大，由數以千計的個別市場組成。在本輪房價上漲中，各地房價上漲有其不同的客觀原因，例如：有的城市是由于某些類型房屋稀缺造成供不應求；有些城市是由于失業率的大幅度下降；有些州是因為移民數量的激增；有些州是由于某些產業的迅速崛起。泡沫互相之間不會‘串聯’，從而形成更大的泡沫……”

總之一句話：有種種理由讓我們不用擔心美國房地產泡沫！

結果呢？美國和中國專家都不擔心的美國房價，從2006年起整體持續下跌，之后是席卷全球的金融海嘯……

我們來對照一下現在國內說房價不會下跌的分析報告，看看其表述支撐房價只漲不跌的論據，是否與上文有異曲同工之妙？

事實上，經過多輪的大漲，中國一線城市房子的估值已經超貴：以現在的一線城市房價計算租金回報率，大概普遍在1%左右，這是市盈率100倍（投資要100年才回本）的概念。買房投資的人絕對不是看中1%的租金回報，而是要以更高的價格賣給下家。這現象在2015年上半年的股市不是似曾相識嗎？

回到本文最初，就近4成的A股上市公司而言，每家成百上千名員工，一年艱苦打拼創造的價值還比不上一線城市一套豪宅，這些天價豪宅還物有所值嗎？因此，如果以投資為目的，窮幾代人的合力而在一線城市買房，無異于是在2015年上半年買創業板的高價股（同樣是因限量供應而稀缺，同樣是資金集中而猛漲，同樣是估值超高），那么，在股市已經體驗過的前車之鑒，還有必要在樓市重蹈覆轍嗎？

（ 作者為德意志銀行財富管理中國區總監。本文屬作者個人觀點，不代表其雇主及其他任何機構。）