地一大道易主 人和商業(yè)救贖

另類易主

對于人和商業(yè)來說，“地一大道”這塊燙手山芋終于還是扔了出去。

日前，人和商業(yè)發(fā)布“非常重大出售事項及關(guān)聯(lián)交易及股東特別大會公告”，宣告“地一大道”在國內(nèi)共44個商業(yè)項目、約130萬平方米在運營商用物業(yè)經(jīng)營權(quán)，最終套現(xiàn)161.4億元，完成出售。

公告顯示，此次出售物業(yè)包括23幢已落成商城、11幢在建商城和10幢已取得相關(guān)建筑批文的規(guī)劃中商城，出售物業(yè)位于國內(nèi)不同城市，包括但不限于哈爾濱、沈陽、廣州、東莞及重慶。

接盤者不是別人，正是人和商業(yè)主席、執(zhí)行董事兼控股股東戴永革。這個昔日的備選項，如今成了唯一選項。

事實上，早在去年12月底，人和商業(yè)就開始著手相關(guān)事宜，委托國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一的戴德梁行對出手物業(yè)事項進行推廣，并廣泛接觸了包括資產(chǎn)管理公司、保險公司、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金以及地產(chǎn)開發(fā)商等在內(nèi)的機構(gòu)投資者。當時定下的期限是，截至今年4月20日，完成出售。

但正如人和商業(yè)公告中所言，盡管已作出諸多努力，但公司始終未收到任何相關(guān)招標意向書。

在此背景下，3月18日，人和商業(yè)做出了“第二手準備”，與戴永革全資擁有的盛諾有限公司簽署備用協(xié)議。

根據(jù)備用協(xié)議，一旦人和商業(yè)對外的招標最終以失敗告終，那么人和商業(yè)將以最低出售價10億美元（約65億元人民幣）的價格，將目標項目賣給盛諾。與此同時，盛諾還需同步收購目標項目至2015年12月31日的應(yīng)付賬款96.4億元。

鑒于戴永革是人和商業(yè)和盛諾兩家公司實際控制人的身份，也就是說，一旦至4月20日沒有其他公司接手人和商業(yè)出售的項目，那戴永革就會以約161.4億元的總費用，將“地一大道”的44個項目，從人和商業(yè)這個左口袋中掏出，放到自己盛諾的右口袋中。

故事后續(xù)的發(fā)展，剛好就是這樣。4月21日，人和商業(yè)發(fā)布公告，確認出售旗下地下商城最終以流標告終。一周后，人和商業(yè)再發(fā)公告，宣布備用方案正式生效，并明確表示經(jīng)過股東大會批準后，最晚于6月30日之前，盛諾將正式接盤人和商業(yè)地下商城資產(chǎn)。

至此，一場另類易主的大戲塵埃落定。

走下神壇

一般來說，自己人買自己人，往往是兩種原因：要么是舍不得，要么是“砸手里”。而“地一大道”，顯然屬于后者。

“在招標那么久之后無人問津，那么只能是自己老板掏腰包拿下。”凌雁管理咨詢首席咨詢師林岳對《新領(lǐng)軍者》表示，一方面是虧損多年，始終沒有扭轉(zhuǎn)頹勢跡象，不得已要出售；另一方面是投資者對于“地一大道”明顯不看好，沒人愿意伸出橄欖枝，即使“賤賣”也沒能成行。

從這兩點來說，今日的“地一大道”稱得上項目失敗。可曾幾何時，“地一大道”也曾風(fēng)光無限。

1992年，人和商業(yè)在哈爾濱開設(shè)了第一個項目“人和地下大道”，當時入駐的大多是從事女裝批發(fā)及零售業(yè)務(wù)的租戶。

“哈爾濱‘地一大道’的市場表現(xiàn)非常不錯，多年來，我們這邊的經(jīng)營狀況一直都是滿鋪。”這是一位哈爾濱“地一大道”租戶在早先時候?qū)Α缎骂I(lǐng)軍者》透露的生存狀態(tài)，在當年那個地下商業(yè)開發(fā)并不發(fā)達的時代，租戶是滿意的。

當時的運營者同樣也是滿意的。當年，這種以“地一大道”命名的地下商場快速在各地復(fù)制。尤其隨著2008年10月人和商業(yè)在香港成功上市，在資本的助力下，“地一大道”更是在全國遍地開花。

在將近20年的時間里，“地一大道”以“地下服裝商業(yè)地產(chǎn)”聞名，成為大型人防商場及服裝批發(fā)集散地；人和商業(yè)也因別具一格的防空洞模式名噪一時，成為中國最具實力的地下商城開發(fā)商及運營商之一。

不可否認，在發(fā)展初期，與其他商業(yè)地產(chǎn)模式相比，被稱為“人和模式”的“地一大道”確實有著非常明顯的先天優(yōu)勢。

人和商業(yè)的核心商業(yè)模式是興建人民防空工程，并在和平時期將其用作地下商城，通過出租商鋪或轉(zhuǎn)讓商鋪經(jīng)營權(quán)的方式，獲取回報。

由于利用人防工程開發(fā)地下商城未被歸類為房地產(chǎn)開發(fā)，其開發(fā)的項目也就不受諸多適用于房地產(chǎn)行業(yè)的法律、法規(guī)、稅收或政策的限制，無需支付土地出讓金及土地增值稅，可降低開發(fā)成本。在人和商業(yè)模式初創(chuàng)時期，其地下商業(yè)設(shè)施的銷售和租賃價格通常只是周邊商場的1/4-1/2。

與此同時，經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，其實就是向商戶一次性收清若干年的租金。因為一次性就把十幾年甚至幾十年的租金收進來了，企業(yè)的效益非常好，短期內(nèi)沒有風(fēng)險。數(shù)據(jù)顯示，人和商業(yè)的毛利率可保持在70%以上。

但幾年之后，時過境遷。虧損、空置、糾紛……無不挑戰(zhàn)著“地一大道”的口碑形象，摧殘著人和商業(yè)的脆弱業(yè)績。截至2015年12月31日，人和商業(yè)全年虧損44.36億元，被其此次售出的44宗商業(yè)項目的估計虧損額約為45億元。

模式之殤

巨虧的項目，5個月來無人問津，也是意料之中。就像當初的成功是因為先天優(yōu)勢，其實如今的失敗也是因為先天劣勢。說到底，“地一大道”，成也模式，敗也模式。

比如，由于人防工程的擁有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的，開發(fā)、運營地下商城的人和商業(yè)并沒有項目的土地使用權(quán)。這意味著，人和商業(yè)無法像一般地產(chǎn)開發(fā)商那樣通過抵押土地獲得開發(fā)貸款，導(dǎo)致融資受限。

同樣因為沒有土地使用權(quán)，承讓經(jīng)營權(quán)的商戶也無法通過抵押土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)的方式從銀行獲得商業(yè)貸款。為了不讓商戶因為無法貸款而導(dǎo)致承讓經(jīng)營權(quán)意愿降低，人和商業(yè)為此特意設(shè)計了一套新的融資模式——用公司銀行存款為承讓商戶的銀行貸款提供擔(dān)保。如此一來的代價是，人和商業(yè)置于銀行的存款中，相當一部分是受到限制的。那么在公司現(xiàn)金緊張的情況下，這也會給流動性帶來負面影響。

而且，靠轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)盈利雖然可以一次性收回十幾年甚至幾十年的租金，但是這也意味著其實是沒法享受租金上漲的盈利機會的。再者，如果想有持續(xù)的轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收入進賬，就必須源源不斷地開發(fā)新項目。

這意味著，一旦企業(yè)經(jīng)營不夠良好，“人和模式”必然會陷入到進退維谷的困局中。不巧的是，自2011年達到最高峰之后，人和商業(yè)經(jīng)營權(quán)收入便開始出現(xiàn)大幅下滑。從2011年的18.88億元，已經(jīng)一路下跌到2015年的220萬元。

此外，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平曾直言不諱地對《新領(lǐng)軍者》表示，比商業(yè)模式本身更大的問題，其實是沒有管理模式。“‘地一大道’的模式是一個開發(fā)模式，這種開發(fā)模式就是把自己的開發(fā)商利益最大化了，但是這種模式開始看起來是個很好的概念，一開始的銷售也受追捧，但是到后面就不行了。因為賣得太貴，又撒手不管，到后來經(jīng)營管理問題都出來了，投資者、商戶不掙錢了，也就不跟你玩兒了。”

因而，無論從哪個方面來講，“地一大道”走到今日并非偶然。

在林岳看來，這剛好是給整個地下商城業(yè)態(tài)都做了提醒。“這應(yīng)該是互聯(lián)網(wǎng)時代背景下的一個商業(yè)趨勢，地下商城由于自身的定位和環(huán)境的約束，很難營造出足夠好的客戶體驗，如果不與電子商務(wù)結(jié)合，開拓O20模式，那么很難做好。這種模式不一定會消亡，但是一定是到了需要變革以及借力互聯(lián)網(wǎng)的時候了。”

轉(zhuǎn)型救主

當然，至于“地一大道”項目如何運營、地下商城業(yè)態(tài)如何轉(zhuǎn)型，人和商業(yè)如今已經(jīng)大可不必操心了，這樣的難題交給戴永革的盛諾就好。人和商業(yè)需要考慮的是如何盡快確立新的模式，讓企業(yè)重新煥發(fā)生機。

根據(jù)人和商業(yè)2015年財報，人和商業(yè)控股經(jīng)營兩個業(yè)務(wù)，一個是地下商城，一個是農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)。2015年，人和商業(yè)通過農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)取得的收入為3.87億元。雖然收入規(guī)模不及地下商城業(yè)務(wù)，但這如今已是唯一的指望。

人和商業(yè)著手轉(zhuǎn)型做涉農(nóng)投資與電商是從去年6月開始的。當時，人和商業(yè)以65億港元價格收購由壽光地利全資擁有的利駿100%權(quán)益。按照計劃，重組后，人和商業(yè)將擁有其在全國6個城市營運的8個農(nóng)產(chǎn)品市場，主營菜蔬，副營水果、海鮮食品、肉類、糧油和其他食品的零售批發(fā)業(yè)務(wù)。

根據(jù)人和商業(yè)行政總裁兼執(zhí)行董事王宏放的表態(tài)，人和商業(yè)會陸續(xù)推出農(nóng)產(chǎn)品電商平臺產(chǎn)品（包括手機App及Pcweb版）。王宏放喊出的目標是：2015年底實現(xiàn)過百億元的交易額，2016年成為中國最大的農(nóng)產(chǎn)品電商平臺。

對于這樣的目標，有看好者。理由是：第一，作為農(nóng)業(yè)大國的中國，該市場的潛力和空間不可估量；第二，農(nóng)業(yè)電商化是一個非常有價值的探索——能不能改變傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的經(jīng)營習(xí)慣，能不能創(chuàng)造新的農(nóng)業(yè)模式，在食品安全的大環(huán)境下，能否做到讓消費者依賴的電商，讓顧客覺得電商能夠帶來安全感……有太多可以去供企業(yè)做文章的空間和機會。

但不看好者同樣不在少數(shù)。理由是，雖然農(nóng)產(chǎn)品電商看似是個風(fēng)口，既抓住了國家政策重點支持的農(nóng)產(chǎn)品這個產(chǎn)業(yè)，也符合“互聯(lián)網(wǎng)+”的潮流，但人和商業(yè)在風(fēng)口中的優(yōu)勢并不明顯。無論從人和商業(yè)的背景、資源、優(yōu)勢等哪方面來看，都多多少少有著一點風(fēng)馬牛不相及的味道。況且，一個產(chǎn)業(yè)的火熱程度與它的盈利多少往往并不總是正相關(guān)的。

而更為實際的問題則是，人和商業(yè)有沒有真正懂電商的操盤手，其農(nóng)業(yè)電商平臺是否能真正地為農(nóng)業(yè)企業(yè)甚至農(nóng)戶創(chuàng)造收益。對于亟待走上軌道的人和商業(yè)來說，眼下任何一個想到的、沒想到的細節(jié)，都可能決定著新業(yè)務(wù)的成敗，也決定著人和商業(yè)的未來。