樓市心理戰

石勇

現在，正是人們在社會價值排序上相對焦慮的時候—害怕鎖定在“無房階層”、“小房階層”、“非學區房階層”上。從這個層面上講，這樣的心理背景，成為樓市上漲的強大“需求”。

在這篇文章中，我想提供一個從心理博弈去看房價漲跌的角度。但還是先來看一個美麗的傳說。

傳說中，股市彌漫著兩種心理：貪婪和恐懼。它們是影響股市漲跌的重要變量。

我發現，這兩種心理，傳染性都很強。你的貪婪會激發我的貪婪，你的恐懼也會觸發我的恐懼，一旦某種心理攜帶著巨大的心理能量傳染成“羊群效應”，大漲或大跌的日子也就到了。

任何一個市場，都具有風險和機會的屬性，并且都具有不確定性。因此心理因素一定是影響市場的重要因素。股市因為更像“賭局”，只是更凸顯了貪婪、恐懼，及它們的傳染性而已。

樓市呢？

誰都知道，有太多影響樓市跌漲的變量，重要的就有財稅手段（有無稅收優惠，是不是補貼居民買房啥的）、金融手段（是不是降準降息啥的）、行政手段（送不送戶口啊，限不限購啥的）、供應量（有多少庫存，還是量太少呢？）、有多少剛性的有效需求（我沒房子想買房，是剛需。但沒錢，我的需求其實還是無效需求，沒有入場券，房產商根本不考慮我這種人，就像任志強同志所說的“房子不是為窮人蓋的”）、投機炒作的獲利前景和門檻（這個不解釋，“首付貸”之類已經被盯上了）、人口紅利（這個更不用解釋了）等。

但不管你相信不相信，反正我是信了：還有非常重要的心理因素影響房價的漲跌。

這個“心理因素”是一個籮筐，它裝有3個方面的內容。

首先是彌漫于樓市中的情感情緒，比如恐慌、焦慮、貪婪。它們傳染性都很強。

其次是人們各種想達成或消除的心理狀態，比如有一個房子才有安全感，有一個學區房才對子女未來的美好人生夢想有信心，有一個房子才能在別人面前有心理優勢，諸如此類。

再次，是一個心理的博弈格局。這個博弈格局，不僅把以上兩種心理內容包含其中，也把影響房價漲跌的其他變量一鍋煮，變成博弈的心理背景、籌碼和信息，同時，加進了人際博弈等因素。它因此把樓市變成了一個有博弈各方參與的“心理場”，各方在心理上、行為上的互動，影響到了房價的漲跌。這個博弈各方，你懂的，有政府、銀行、房地產商、炒房者、購房者、潛在的購房者等。另外，雖然沒有入場券而只能圍觀的人不是博弈中的一方，但他們是什么心態，也會影響到博弈各方的心理和行動。

下面我來一一揭開。

注意樓市中的“心理紅利”

這一段我想講樓市心理博弈的第一個宏觀層面，“政府-社會”層面。

我們注意觀察兩個現象。

第一個現象。在過去很多年，有一些經濟學家一直看空樓市，認為樓市有非常大的泡沫，要暴跌、腰斬什么的，但到現在為止，房價上漲了不知多少倍的鐵一般事實，證明他們都被“打臉”了。有一些人甚至認為他們是騙子。

他們當然不是騙子，只是，僅僅從“經濟學”的角度來看中國樓市可能不靠譜。樓市肯定最終無法違背經濟規律，但以中國的情況，還是可以在很長的一段時間里違背經濟規律，雖然這個“很長”到底是多長沒人準確地知道。

另一些鼓吹房價會“漲漲漲”的人臉上貼金了，到現在為止的結果正是他們當初所預言的。他們成功的秘密其實并不是秘密，那就是知道政府無論是從土地財政、GDP和經濟、金融風險等考慮是不希望房價跌的，一定會托起來。而政府好像有足夠的資源和手段可以做到這一點。

宋朝的趙普說，半部《論語》治天下，這些人是作為半個心理專家看樓市。必須承認，他們看得很準。

第二個現象。我不說遠的，只從2014年央行的“9.30新政”說起，每一次“救市”，房價都會上漲，雖然它的效應持續的時間越來越短，以致需要一次次地降息降準，充分“釋放”出大量的貨幣注入到樓市里面。但這種本質上只是經驗主義的套路，似乎已經形成了一種鐵的規律。

于是，就形成了一種心理上的條件反射：“救市”必漲。這是一種非常強大的預設和預期。

可是在樓市的泡沫早已如此嚴重（這是廢話），經濟也呈下行趨勢的情況下，財政、金融等手段，真有那么神奇嗎？無論過去的經驗多么正確，明顯只是一種單向度思維。我認為很多人并沒有看到這其中的心理博弈。

真實的情況其實是2015年間的一兩次降息降準所暗示的—它們沒有激起多少成交量和讓房價應聲而漲。這已經表明，財政、金融等手段本身并沒有那么神奇的能力，它們的厲害之處是激起了入場者、躍躍欲試想入場者，及怕自己這次不入場再也沒了入場券的人的那種條件反射，他們的貪婪、恐慌、不安全感等。是這些財政、金融等手段的心理效應，產生了市場效應，而不是它們本身就有這種市場效應。當然，中間這個過程和機制被很多人忽略了，所以，看上去，這些手段是多么的神奇。

樓市并不是政府的。顯然政府手中的資源對樓市的影響，還沒達到想讓它漲就漲，想讓它跌就跌的超強能力。整個樓市實際上充滿了復雜的博弈和不確定性。面對這種復雜的博弈和不確定性，沒有誰對自己“怎樣怎樣”，就會“如何如何”擁有絕對自信。財政、金融等政策的出臺實際上具有試探社會心理的性質。它們的成功，很大程度上建立在人們對政府救市的經驗主義套路，貪婪、恐慌等心理背景，對政府能力超強的預期等“心理紅利”上。

但這種“心理紅利”也是一把雙刃劍。一旦跨過某個臨界點，比如發現“救市”沒用，比如其他市場條件已經產生極大變化，比如發現政府不“救市”了，那就不靈了。到那個時候，很可能會導致房價走入下跌的快速通道。

社會價值排序的焦慮

現在來說樓市博弈的中觀層面，跟群體的心理競爭，跟階層的分化，跟房地產商對此的利用有關。

沒辦法，還是要說說階層，抽去了這個因素，將無法解釋中國樓市的某些現象。

我們可以做一個思想實驗，想象一下，如果房子只具有居住屬性，只是用來住人的，不具有社會價值排序屬性，不跟人的階層地位，以及他在社會中是否被“尊重”，能不能娶到老婆等聯系起來，會如何呢？（房子還具有可用來炒作獲利的商品屬性或夸張的類似于黃金那樣的“保值屬性”，不過在這里不用管它。）

如果按照現在中國城市已實現人均1.1套房子的現實，房子早就過剩，房價應該已經降下來，為什么在一線城市和部分二線城市還那么瘋狂地上漲？為了遏制這么瘋狂的上漲，還需要地方政府這段時間再動用“限購”之類手段呢？

問題是：人們并不僅僅是根據“居住”的需求買房子。他們是攜帶自己在社會價值排序上的焦慮，攜帶對階層地位穩固化的焦慮，攜帶著害怕自己不買房就釘死在了某個階層地位的恐慌等入場的。而房地產商早就清楚這一點，他們的廣告詞、樓盤名稱，包括“尊享”之類詞語，那么多年來不厭其煩地刺激，并強化他們博弈對手的心理背景。當然，“無房無車”就相當于失敗，很難娶到老婆的現實，也使得購房者和潛在購房者不斷地自我強化這一背景。它們構成一股強烈的社會心理，相互傳染。

我不敢抱有希望地說，如果不考慮別的因素，只考慮到樓市博弈的這個中觀層面，在這樣強烈的心理背景下，樓市是沒有“過剩”一說的，因為社會價值排序的焦慮，階層地位的焦慮不可能消解。它將會像衣服、包包的市場一樣，即使實際上供應過剩，也會細分出奢侈品市場、中端市場、地攤市場之類，它們對應于不同的階層。你應該可以看出，樓市也有這樣的意思了，一線城市的房子、市中心的房子、豪宅之類，就相當于衣服、包包市場中的奢侈品，現在在三四線城市甚至鎮上賣不出去的房子，你就相當于地攤市場吧。

資本有一個德性，就是一定要刺激出你在社會價值排序上的焦慮（這也是為何很多人文知識分子很討厭資本的原因），然后，才能讓你為消除這個焦慮掏錢。這些年，尤其是現在，正是人們在社會價值排序上相對焦慮的時候—害怕鎖定在“無房階層”、“小房階層”、“非學區房階層”上。從這個層面上講，這樣的心理背景，成為樓市上漲的強大“需求”。

在這個心理博弈中，房地產商并不用費多大心思。這樣的心理背景，是由社會階層結構，以及價值觀念、人際關系的嬗變完成的，房地產商只是激活、利用。說句實話，從博弈上說，它具有人們在心理上“鷸蚌相爭”，讓房地產商“漁翁得利”的性質。

前面說了，在這個心理博弈的中觀層面，房價會導致普遍上漲，大勢不妙也只是分化，沒有整體普遍下跌的可能。

心理戰

最后我們來說說樓市心理博弈的微觀層面，主要是購房者和售樓小姐、房地產中介、房東等的博弈。這是最直接的心理戰。

很多大事情的發生，因為背后有著強有力的社會背景的支持，所以看似“必然”，但它的發生，往往是偶然的、不確定的。誰能想到突尼斯的一位城管因為盤查沒收了一個小販的攤子，導致其憤而自焚，引發了阿拉伯世界的“顏色革命”呢？

而實際上，有些事情的發生，也不需要背后有這么一個“必然”的因素來支持（它往往是事后人們為了解釋它的發生，而找的一些實際上很牽強的理由），它只需要利用信息的不對稱，點燃一些心理內容，然后傳染，放大成某個可見事實就行，這個可見事實，會自動證明“事情原本就是這樣的”。

世上本沒有路，走的人多了，也便成了路。有的人也清楚，原本沒有一個勢，但經過“造勢”，也就有了。

當然，在樓市的微觀心理博弈中，這兩種情況都兼而有之。

我們來設想這樣一個情境：有一個房東，在評估了市場之后（這個評估肯定不可能準確），準備以300萬的價格賣出一套房子，購房者看了，在沒有房子的焦慮和擔心房價上漲的恐慌中，接受了這個價格。但房地產中介捕捉到背后的社會心理和政策動向，為了自己的利益，對房東說你這套房子可以330萬賣出去。由于相對于中介來說，房東并不太了解市場的行情，信息不對稱，而在跟購房者的博弈中，他也占據優勢，因此被中介激發出了貪婪的心理，立馬提價到330萬元。購房者一看傻眼了，但中介這個時候對他說，房價又要大漲了，你看人家房東都漲價了，現在不買還要漲。在中介不斷的恐嚇和催促下，本來就沒有足夠的信息去判斷房價會不會上漲的購房者，恐慌之下便接受這個價格了。

于是，在這個3人心理博弈的“樓市”中，房價上漲了10%。

這個“樓市”傳導到別的“樓市”，便成了“房價已上漲10%”的一個事實，它馬上成為別的“樓市”價格上漲的依據和信號。如此，點擴成面，帶動了房價上漲。而當這個局面形成后，購房者一看，“好驚險，房價確實上漲了，幸好當初買了”。

但其實，在這整個過程中，哪有房價一定會上漲的清晰信號和足夠理由？房地產中介跟所有市場主體一樣，對信息的掌握是不完備的（沒有人可以掌握完備信息），事實上面對復雜而抽象的樓市，他也會感覺到渺小無力，充滿不確定性。他這樣做，主要是通過心理戰來操縱房價走向。而房地產商則把這一戰術發揮到了極端。

房價這個東西不是物理化學反應，預先就會按照某種規律今天漲10%明天跌5%。它的上漲或下跌，是復雜的多方博弈的結果，很大程度上是靠人力推動的，其中的心理博弈占據了很大的份量。

看到這一點的話，在房價漲或跌的時候，不用吃驚，而是可以去考察一下社會心理，它是在強化或是弱化房價的走勢。