日本樓市泡沫破滅的啟示

邱林

泡沫經(jīng)濟(jì)必然帶有不道德性，造成土地、住宅等資產(chǎn)所有者和不持有者之間的不公平，拉開(kāi)收入差距，進(jìn)而扭曲主動(dòng)或者被迫參與其中的人們的價(jià)值觀。

筆者住在距離東京首都圈邊上的郊區(qū)，距離市中心一個(gè)小時(shí)車程。最近，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司在附近一塊空地開(kāi)發(fā)了幾棟“一戶建”（獨(dú)門獨(dú)戶的日式住宅）。由于看房者寥寥，開(kāi)發(fā)商推出了令人耳目一新的促銷手段：租用直升飛機(jī)，讓購(gòu)房者進(jìn)行30分鐘的“空中看房”。

這個(gè)小區(qū)距離車站10分鐘，地處樹(shù)木環(huán)抱之處，環(huán)境幽靜，房?jī)r(jià)也適中。盡管開(kāi)發(fā)商處心積慮，但是“空中看房”的效果乏善可陳。需求不旺，并非人們囊中羞澀，而是不少人曾在20多年前的泡沫經(jīng)濟(jì)中深受傷害，至今還在為當(dāng)時(shí)的瘋狂支付“代價(jià)”。

所謂一朝被蛇咬，十年怕井繩。作為泡沫經(jīng)濟(jì)的重災(zāi)區(qū)，當(dāng)時(shí)一套建筑面積130平方左右的“一戶建”賣到六七百萬(wàn)人民幣，而現(xiàn)在均價(jià)已經(jīng)跌到200萬(wàn)不到，縮水近70%。一些民眾至今還在還貸，盡管房子價(jià)值早已跌破貸款總額。

今非昔比，回顧當(dāng)年的日本全民買房，如今的“空中看房”似乎頗有些諷刺意味。根據(jù)日本發(fā)布的《國(guó)土交通白皮書(shū)》顯示，30～40歲年齡層持有住宅的比例從上個(gè)世紀(jì)80年代的53%跌至39%，整體來(lái)看日本人持有住宅的欲望并不強(qiáng)烈。

眾所周知，上世紀(jì)80年代后半期至90年代初，在寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政擴(kuò)張的大背景下，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)5年之余的暴漲。但是，這段時(shí)期成為戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)史上最瘋狂的一頁(yè)。泡沫崩潰之后，日本一蹶不振，進(jìn)入了長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)低迷期，史稱“失去的二十年”。

買下“四個(gè)美國(guó)”的土地神話

80年代初期，日本在實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的高度增長(zhǎng)。與此形成對(duì)比的是，歐美經(jīng)濟(jì)因?yàn)槭臀C(jī)而停滯不前。當(dāng)時(shí)，整個(gè)日本都極度樂(lè)觀地認(rèn)為，自己代替美國(guó)成為未來(lái)世界經(jīng)濟(jì)的霸主毫無(wú)懸念，東京會(huì)成為國(guó)際金融市場(chǎng)的中心—這勢(shì)必帶來(lái)外資企業(yè)的大量涌入，寫(xiě)字樓供不應(yīng)求，面積狹小的東京會(huì)變得寸土寸金。

另一方面，泡沫經(jīng)濟(jì)前，日本汽車大量出口美國(guó)，美國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)受到很大打擊。為了解決貿(mào)易摩擦，1985年日本和美國(guó)簽署了廣場(chǎng)協(xié)議，協(xié)議采取入市干預(yù)的手段壓低美元匯價(jià)，使日元、馬克升值，美元貶值。日元急速升值導(dǎo)致日本出口產(chǎn)業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力迅速下降，東京和大阪等工廠出現(xiàn)大面積倒閉。

面對(duì)日元升值帶來(lái)的通縮壓力，日本對(duì)內(nèi)采取了積極的財(cái)政政策，多次制定經(jīng)濟(jì)對(duì)策擴(kuò)大公共投資和降低稅率，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)向內(nèi)需拉動(dòng)型轉(zhuǎn)變;日本央行實(shí)行寬松的貨幣政策，銀行發(fā)放大量貸款。這些政策在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫埋下了隱患。

1985年，國(guó)土廳發(fā)布了《首都改造計(jì)劃》，預(yù)測(cè)“2000年之前東京一共需要面積多達(dá)5000公頃、總共250棟的超高層商用寫(xiě)字樓”。這份報(bào)告被解釋為，增加寫(xiě)字樓供給已成國(guó)家政策，房地產(chǎn)商據(jù)此大舉拿地，由此掀開(kāi)了地價(jià)上漲的序幕。

1986年，東京市區(qū)開(kāi)始頻現(xiàn)土地?fù)屬?gòu)現(xiàn)象，地價(jià)同比上漲23.8%，而兩年后這個(gè)數(shù)字迅速攀升至65.3%。地價(jià)上漲隨即帶來(lái)了房?jī)r(jià)上漲。僅僅是1987、1988兩年，東京居民住宅價(jià)格上漲了22%和69%。

泡沫經(jīng)濟(jì)前，東京的房?jī)r(jià)年收入比在5倍左右，屬于合理范圍。但是，1990年這個(gè)數(shù)字為10倍，市中心一些黃金地段甚至高達(dá)20倍;首都圈的一些區(qū)域的公寓甚至在一年之內(nèi)暴漲3倍，高達(dá)1500萬(wàn)人民幣。即便是這樣，當(dāng)時(shí)房子仍是供不應(yīng)求，一些新開(kāi)樓盤中簽率為0.0003，高達(dá)10億日元的高級(jí)公寓也在瞬間搶購(gòu)一空。

這場(chǎng)泡沫1985年從東京開(kāi)始，不久便向臨近的橫濱市，隨后向中部的名古屋和西部的大阪擴(kuò)散。1990年?yáng)|京、大阪、名古屋等日本6大城市的地價(jià)指數(shù)是1985年的兩倍，而同一時(shí)期日本GDP增長(zhǎng)率僅為5%。

或許很多人對(duì)以下這個(gè)“比較”并不陌生：美國(guó)的國(guó)土面積是日本的25倍，但泡沫經(jīng)濟(jì)高峰時(shí)期整個(gè)日本的土地資產(chǎn)價(jià)值為2000萬(wàn)億日元，是當(dāng)時(shí)美國(guó)的4倍。當(dāng)時(shí)東京山手線環(huán)線內(nèi)側(cè)，也就是東京最中心的土地價(jià)格便可以購(gòu)買整個(gè)美國(guó)，而東京皇居地價(jià)可以抵過(guò)整個(gè)加拿大。這些數(shù)字十分形象地說(shuō)明了泡沫問(wèn)題之嚴(yán)重。

對(duì)未來(lái)的樂(lè)觀情緒使整個(gè)日本都陶醉于這場(chǎng)土地神話之中。所有人都認(rèn)為，土地就是安全資產(chǎn)，地價(jià)將永遠(yuǎn)上漲。無(wú)論規(guī)模大小，很多企業(yè)都將本應(yīng)投資于主營(yíng)業(yè)務(wù)的資金轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)。而金融機(jī)構(gòu)也樂(lè)于以土地為擔(dān)保向企業(yè)提供貸款。一場(chǎng)人造的土地神話逐漸形成。

高房?jī)r(jià)催生黑社會(huì)“強(qiáng)拆”

一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)這種異常現(xiàn)象敲響了警鐘—日本人口增長(zhǎng)率出現(xiàn)下降，未來(lái)人口將減少，這意味著長(zhǎng)期來(lái)看，土地需求不可能持續(xù)增長(zhǎng)。但是，在全民瘋狂買房的時(shí)代，理性的聲音應(yīng)者寥寥，反而被群起而攻之。

當(dāng)時(shí)，日本政府發(fā)布的《國(guó)土利用白皮書(shū)》稱，以東京圈為中心的地價(jià)上漲是由市場(chǎng)需求引起的—這種說(shuō)法被認(rèn)為是政府對(duì)投機(jī)行為的背書(shū)。對(duì)于政府出臺(tái)的土地交易限制措施，市場(chǎng)反而將其理解為土地資源的供給將更加稀缺，這種觀點(diǎn)進(jìn)一步推動(dòng)了地價(jià)上漲。

高昂的房?jī)r(jià)給普通民眾的生活帶來(lái)嚴(yán)重影響。日本社會(huì)中，以工薪階層為代表的中產(chǎn)階級(jí)占有絕大多數(shù)。擁有“一戶建”是上班族畢生追求的夢(mèng)想。但是房?jī)r(jià)上漲后，普通公司職員要花10年以上的工資才能買到房子。泡沫經(jīng)濟(jì)后期，對(duì)于工薪階層而言，購(gòu)買屬于自己的一套住房已經(jīng)遙不可及，而金融機(jī)構(gòu)又乘機(jī)推出“父子二代貸款”—父親無(wú)法還清的房貸由兒子接著還。

對(duì)于從父母手中繼承房產(chǎn)的人而言，估值上漲并非一件好事，因?yàn)檫@需要承擔(dān)高額的遺產(chǎn)繼承稅。由于是自住，他們無(wú)法拋售繼承過(guò)來(lái)的房產(chǎn)，卻要為因高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的繼承稅上漲埋單。另外，為了轉(zhuǎn)賣中獲取暴利，一些房地產(chǎn)公司也和黑社會(huì)勢(shì)力勾結(jié)，不分晝夜地對(duì)居民進(jìn)行騷擾，強(qiáng)迫其賣出土地。強(qiáng)拆行為在當(dāng)時(shí)的日本也屢見(jiàn)不鮮。

建筑用地價(jià)格高企，使得制造業(yè)難以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模;房地產(chǎn)投資獲利輕而易舉，這讓不少企業(yè)眼紅，“不務(wù)正業(yè)”地籌集資金進(jìn)行投機(jī)行為。企業(yè)之間買賣空地非常盛行，是當(dāng)時(shí)泡沫經(jīng)濟(jì)很大一部分。80年代前期，企業(yè)每年土地純購(gòu)入金額不到1萬(wàn)億日元，但是1985年到1990年5年總額卻達(dá)到40萬(wàn)億日元。土地投機(jī)也帶動(dòng)了企業(yè)的“價(jià)值”的虛漲，股價(jià)便同地價(jià)一起飆升，推動(dòng)了股票市場(chǎng)泡沫的形成。

地產(chǎn)泡沫損害了人的尊嚴(yán)

日元升值引起國(guó)際投機(jī)資本涌入，國(guó)內(nèi)寬松貨幣政策和積極的財(cái)政政策又過(guò)度擴(kuò)大了房地產(chǎn)的需求。1989年，日本意識(shí)到經(jīng)濟(jì)泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，但是為時(shí)已晚。

之后，日本多次上調(diào)銀行利率，一年之內(nèi)從2.5%上調(diào)至6%，同時(shí)進(jìn)行“總量限制”—將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資總額控制在一定額度內(nèi)。政策的突然轉(zhuǎn)向讓投資者措手不及，首先刺破了股票市場(chǎng)的泡沫。不到一年時(shí)間內(nèi)，日經(jīng)平均指數(shù)從1989年年末的38915點(diǎn)跌至20000點(diǎn)以下，東京證券交易所股票市值也從611萬(wàn)億日元跌至269萬(wàn)億，縮水一半。

隨后，土地神話也開(kāi)始崩潰—1990年后地價(jià)開(kāi)始下跌，東京大阪京都的住宅用地價(jià)格的年度跌幅達(dá)到15%～27%之間。1992年，商業(yè)用地價(jià)格也開(kāi)始下跌，1993年跌幅擴(kuò)大至10%以上。自1990年，日本平均地價(jià)連續(xù)14年下跌，而住宅價(jià)格跌去了50%。

2016東京新宿，一位眺望代代木國(guó)家體育館的日本女性

泡沫經(jīng)濟(jì)以后日本房地產(chǎn)市值大約損失了600萬(wàn)億日元。房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)的崩潰暴跌導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績(jī)惡化甚至倒閉，銀行產(chǎn)生高達(dá)200萬(wàn)億日元的不良債權(quán)，一些金融機(jī)構(gòu)頻曝隱瞞丑聞，嚴(yán)重的信用危機(jī)導(dǎo)致北海道拓殖銀行、日本長(zhǎng)期信用銀行等20多家銀行相繼倒閉。

在泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰之時(shí)，還有人樂(lè)觀地預(yù)計(jì)，這只是暫時(shí)性的經(jīng)濟(jì)衰退，以至于時(shí)任首相宮澤喜一打算利用國(guó)家資金盡早處理銀行不良債權(quán)時(shí)遭到了官方和金融機(jī)構(gòu)以及主流媒體的反對(duì)。

泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰預(yù)示著從1973年日本長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)宣告結(jié)束，并成為長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)不景氣的導(dǎo)火索。此后，民眾開(kāi)始真正體驗(yàn)到了泡沫經(jīng)濟(jì)的危害：企業(yè)業(yè)績(jī)惡化甚至倒閉帶來(lái)工資下調(diào)，失業(yè)率上升，大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重困難等等。

對(duì)于普通民眾而言泡沫經(jīng)濟(jì)期間貸款購(gòu)入的住宅價(jià)值下跌，但是沉重的貸款負(fù)擔(dān)和需要繳納的固定資產(chǎn)稅卻分文不少。不少民眾因此發(fā)起訴訟卻以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任自擔(dān)為由被駁回。

“我在泡沫經(jīng)濟(jì)前回國(guó)，美元換成日元買房，沒(méi)有想到卻抄到了山頂上，房?jī)r(jià)縮水了2/3。”日本著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家蒲田曾對(duì)筆者苦笑—這位曾經(jīng)供職于世界銀行的精英曾一度懷疑所學(xué)的經(jīng)濟(jì)知識(shí)是否實(shí)用。

從泡沫經(jīng)濟(jì)的直接誘導(dǎo)因素來(lái)說(shuō)，寬松的貨幣政策導(dǎo)致的天量銀行貸款是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)與當(dāng)年日本最相似之處。價(jià)格如果持續(xù)上漲當(dāng)然平安無(wú)事，但是這個(gè)前提有朝一日終會(huì)消失。房地產(chǎn)一旦無(wú)法轉(zhuǎn)手，人們就將自食苦果。而這種行為最終也得到“報(bào)應(yīng)”。

有意思的是，1987年在主流經(jīng)濟(jì)類報(bào)紙的報(bào)道里幾乎找不到有關(guān)房地產(chǎn)的“泡沫”這個(gè)單詞，而到了1991年，有關(guān)房地產(chǎn)泡沫崩潰的報(bào)道高達(dá)2500篇—這從另外一個(gè)側(cè)面反映了當(dāng)人們深處泡沫漩渦之時(shí)根本無(wú)法意識(shí)到，破滅后才幡然悔悟。從這個(gè)意義上說(shuō)，無(wú)論是日本的泡沫經(jīng)濟(jì)，還是歷史上英國(guó)的南海泡沫以及荷蘭郁金香泡沫，每一次悲劇性的結(jié)果似乎都在嘲笑人性的貪婪和無(wú)知。

另外一個(gè)值得指出的是，泡沫經(jīng)濟(jì)必然帶有不道德性，造成土地、住宅等資產(chǎn)所有者和不持有者之間的不公平，拉開(kāi)收入差距，進(jìn)而扭曲主動(dòng)或者被迫參與其中的人們的價(jià)值觀。努力工作的人無(wú)法獲得住房，勤勞無(wú)法獲得回報(bào)，而轉(zhuǎn)賣土地投機(jī)倒把的人輕易獲得巨額財(cái)富—正如日本泡沫經(jīng)濟(jì)研究領(lǐng)域的權(quán)威、經(jīng)濟(jì)學(xué)家野口悠紀(jì)雄在《戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)史》中稱，這是世界上最不道德的事情，它損害了人的尊嚴(yán)。