淺析我國的保障性住房制度

侯玟琦

(山西財經大學 山西 太原 030000)

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淺析我國的保障性住房制度

侯玟琦

(山西財經大學 山西 太原 030000)

近年來，房價的迅速上漲，住房價格遠遠超出了中低收入居民的正常經濟承受能力。本文在這一背景之下，梳理了我國保障性住房的發展歷程以及當中存在的問題，希望能給予中肯的建議，并對制度本身提出新的展望。

住房保障；存在問題；未來展望

住房是確保人的生存權的最基本的物質條件，而生存權是人類最基本的人權。住房問題，不僅僅是經濟問題，也是政治和社會問題，關系著社會的穩定和人類的生存及發展。作為社會保障體系當中的重要組成部分，保障性住房的發展任重而道遠。

一、中國住房保障的發展歷程

中國的住房保障制度隨著歷史變遷和社會發展經歷了幾個重要的發展階段。

1949—1978年是改革前階段，這個階段的住房政策可以概括為以計劃經濟為主導的福利性分配房，即住房由員工所在的“單位”進行投資建設及分配。

1978—1997年是住宅私有化與福利分房制度并存階段。在這一階段，我國進行了一系列的住房改革。在投資方式上，由國家統一的投資改為國家、單位、個人三者共同承擔；在分配方式上，由實物配給轉向住房分配貨幣化與市場化；在管理方式方面，則由單位管理轉向專業的物業公司管理發展。并且，在這一時期，經濟適用房閃亮登場。

1998—2006年是住房市場化發展和住房保障收縮的階段。國務院出臺決定，即《國務院干預進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》中決定停止住房的實物分配，建立和完善以經濟適用房為主的多層次的住房保障體系，由此，中國拉開了大規模房改的序幕。

07年以來，積極調控房地產市場，重新重視住房保障問題，加快住房保障的步伐。形成了經適房、廉租房、限價商品房、棚戶區改造、公共租賃住房、集資合作建房的保障性住房體系。其中，公共租賃房專門為解決夾心層群體的住房問題，即將成為未來保障性住房的主要形式。

二、中國住房保障的現狀

目前我國的保障性住房的供應對象為具有本地戶口的低收入人群。保障性住房是指具有社會保障性質，為低收入人群供應、規定銷售價格或者租金價格的住房。根據保障群體以及產權的不同，我國的保障性住房大致包括廉租房、經適房、公租房、限價商品房以及棚戶區改造房。

其中，經濟適用房作為一種特殊的住房供給制度，通過土地劃撥、稅費減免等方式直接補貼開發企業，從而實現住房價格維持在一定的水平之上，從而保證中低收入人群實現“住有所居”的目標。其中，購買經濟適用房的主體擁有有限產權，在不滿五年之內不得上市交易。其中，在2011年之后，國家在文件中，較少提及經濟適用房。

廉租住房實行以租賃住房補貼為主，實物配租、租金核減為輔的保障方式。其套型面積控制在50平方米以內，在2007年，將廉租住房制度的保障對象從城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭，要求做到應保盡保。

公共租賃房的供應對象主要是城鎮中等偏下收入的住房困難家庭，即沒有資格申請經適房也不符合廉住房的供應范圍，主要解決的是夾心層的住房問題，在2011年國務院常務會議確立了以公共租賃房為主的住房保障體系的基本思路和改革方向。

限價商品房主要是按照房價定低價的思路，限定購買對象，采用政府組織監管、市場化運作的模式來進行開發和建設，是具有保障性質的普通商品房。

截止2015年底，城鎮保障性住房覆蓋率已達7%到8%.在十二五規劃期間興建3600萬套。然而在各地大量新建廉租房，公租房，經適房及限價房等的同時，保障性住房的社會經濟效益和伴隨而來的問題也日益突顯。主要包括3個方面：

(一)我國的住房保障政策較為凌亂，相關手續復雜繁瑣

雖然我國從上到下都非常重視保障性住房的建設，投資，分配，管理。然而在實際運行的過程中，保障性住房制度的政策繁瑣，各地沒有統一清晰的政策及規章，導致住房保障分類供應體系混亂，造成住房產品屬性混淆，邊界不清。而相關手續的繁瑣程度大大削弱了群眾以及地方政府發展保障性住房的積極性。

(二)保障性住房建設資金不足，缺口較大

政府在住房問題上嚴重缺位，政府的職責范圍內并不包括解決中低收入家庭住房困難的問題，因此導致這類人群的住房問題突出。而商業性的投資在住房保障建設中的資金比重過大，這樣，對于地方政府來說，無論是經濟適用房的土地供應方式，還是公租房的建設用地劃撥，這些都不利于地方政府財政收入的提高，自然投資保障性住房建設的積極性就大打折扣。

(三)準入、退出機制不完善

目前符合申請住房保障的條件主要是依靠家庭收入水平和家庭住房的實際情況來判定，然而在實際過程中，我國并沒有建立起個人財產透明的制度，因此很難確定一個申請人的收入是否符合規定。

以實物分配方式為主的住房保障體制不利于構建保障住房的動態調整機制和退出機制，比如已經享受政府提供的保障性住房，當他們收入提高之后，不愿意退出已經享受的保障性住房，形成了福利固化的現象。同時，由于獎懲機制的缺乏，使得應該退出但未推出的家庭受不到任何約束。加劇了保障性住房的不公平和不公正。

三、對中國保障性住房制度的建議及展望

住房保障是現代社會每一個公民享有的基本權利，現階段的保障性住房制度由于發展的滯后性，只能保證“人人有房住”，實現住有所居的愿望。為此，應做到以下三點：

第一，切實完善政策法規，為保障性住房建設提供立法保障

中國現有保障住房制度中的經濟適用房、廉租房、公租房等各有其相關的政策法規，其保障條件、保障范圍各不相同，容易造成制度性割裂和分離。因此，需要出臺一部能夠統領各項制度的法律法規，從而保證有法必依，執法必嚴。

第二，增加財政投入，拓寬融資渠道解決資金難題

1.合理調整財政支出結構，增加用于保障房建設的資金投入。尤其是地方政府，在中央補貼陸續到位后，要進一步追加財政投入。2.積極探索金融改革創新，充分利用那些追求低風險且暫時沒有投資方向的閑置資金。3.引導社會資本的積極參與，改變單一的融資渠道，壯大融資源頭。

第三，建立完善的準入、退出機制

在中國現有的保障性住房制度中，保障性住房的準入和退出還存在一定的瑕疵。因此，首先在準入方面，從我國的基本國情出發，必須建立收入登記聯網制度，實行動態監管，使得制度運行過程中既可以核實申請人的收入情況，也可以在其收入提高之后，實施人的退出。而在退出機制方面，將退出方式統一為“可租可售，宜租則租，宜售則售，租售并舉”，從而完善保障性住房制度的退出機制。

我國的保障性住房發展到今天，經歷了各種各樣的變遷?？梢哉f目前依然存在的紛繁復雜的問題。但是我們有理由相信，在各級政府及廣大人民群眾的共同努力之下，我國的保障性住房制度一定會取得更好的發展，安居樂業的藍圖一定會實現。

[1]萬婷.完善我國城鎮住房保障的政策建議.住房保障,2005.10.

[2]羅應光.中國保障性住房建設的理論與實踐,北京:中國中央黨校出版社,2011.

[3]陳杰.城市居民住房解決方案：理論與國際經驗上海財經大學出版社，2009-01-01.

侯玟琦(1992-)，女，漢族，山西晉中人，管理學碩士，山西財經大學社會保障專業，研究方向，住房制度。