潘建國
摘要:近年來,房產租賃市場的競爭非常激烈,如何提高房產租賃企業內控管理水平,加強房屋租賃管理至關重要。房屋資產取得成本高,其價值在企業資產總額中占有很大的比重,如果經營管理不善,將直接影響企業的資金流轉和經營收益。因此,完善房產租賃企業內部管理,保護資產安全完整,促進經濟效益提高是企業財務管理的重要環節之一。本文主要分析了企業房屋租賃管理面臨的現狀,進而提出具體化建議。
關鍵詞:內控制度 房產租賃 管理
隨著市場經濟的快速發展,隨著寫字樓如雨后春筍般拔地而起,房產租賃市場競爭日益激烈,對房產租賃企業的內部管理提出了更高的要求,房產租賃企業必須加強內部控制,強化對房屋租賃業務的管理和財務控制,規避經營風險的發生,提高企業經營效益。
一、內控制度建設和房產租賃管理
在當前形勢下,房產租賃企業應當根據內控管理的要求,對房屋資產租賃業務進行有效管理,在保證房屋資產安全的同時,實現經濟效益最大化。房屋租賃管理是企業資產管理的重要內容,通過內控制度的建立健全,有利于保護企業資產安全完整,提高經營效率;有利于全面了解和及時掌握企業房屋資產的運行經營情況,為管理者提供及時、準確和有用的信息,做出客觀正確的決策;有利于促進租賃業務操作運轉有章可循,規范有序,保證管理流程的一貫性和持續性,提高管理水平,維護企業利益。
二、房產租賃中存在的問題
近年來,隨著國內房地產行業的快速發展,雖然房產租賃企業整體管理水平有所提高,但實踐中依然存在一些問題與不足,總結之,主要表現在以下幾個方面:
(一)租金定價不規范
房屋的區位因素、交通因素、硬件因素、軟件因素都將決定其租金定價,寫字樓的招商政策、租賃面積大小、租賃時機、樓層高低也將影響其實際租金高低。如何制定合理的房產租賃單價成為一個非常重要的問題。有些房產租賃企業為了提高房產出租率,不考慮房產建設成本,隨意降低租賃價格;也有些企業為關系戶隨意提供優惠,給企業帶來損失。企業未成立租金定價小組對出租房屋進行租前市場調查和租金評估,未能在租金定價決策時充分考慮出租房屋的機會成本,沒有統一租金標準,導致租金水平差異較大,租金定價決策存在片面性,不夠客觀合理。
(二)房產租賃財務監控系統缺失
由于財務信息化建設水平不高,財務監督控制系統尚處在發展階段,租金單價審批、維護管理、統計分析等工作還停留在手工操作階段,因此在相關的業務流程中無法達到內部控制執行的效果。部分單位信息化管理僅停留在會計電算化,每月電腦系統出具會計報表,而相關的房產租賃環節,包括:出租臺賬的建立、合同臺賬的維護、租金單價的審批、免租期的確定以及收樓流程等工作均未采用電腦信息化操作。房產租賃平均單價的計算、出租率的統計、租賃收入的匯總分析等均需另外操作。雖存在相關的業務流程制度,但由于實際工作中的手工作業,使得財務內控執行力度不夠理想。而手工作業的弊端除了無法起到較為嚴謹的監控作用外,其工作效率也是極為低下的。
(三)房產租賃企業財務風險評估體系不完善
對于房產租賃企業來說,加強風險防范控制,重點是防范合同風險和欠租風險。從實踐來看,房產租賃市場競爭激烈,部分房產租賃企業為招徠租客,提高出租率,沒有實行租賃合同簽訂前的控制,對承租方沒有進行必要的資信調查,撿到籃子里都是菜;同時急于簽訂租賃合同或者針對關系客戶,在租賃押金、免租期、裝修期等合同條款上作出重大讓步,導致由于合同簽訂的不夠嚴謹而產生無法按時收取租金,以及產生違約時無法取得合理彌補保障的風險,讓企業處于非常被動的狀態。
三、在內部控制下如何加強房產租賃管理
基于上述對當前房產租賃過程中存在的主要問題分析,筆者認為要加強房產租賃管理,可從以下幾方面著手:
(一)加強房屋租賃各環節的有效管控
房屋租賃企業對于出租業務必須進行有效管理和控制,制定房屋出租管理細則,對房屋出租整個流程的各個環節,作出統一明確的規定,以防范違規行為的發生;明確各項物業的租金指導價格區間,避免租金定價的隨意性。房屋租賃合同簽訂前的控制,是房屋出租業務風險控制的首要前提,企業應根據市場現實情況和房產的地段位置、面積大小、環境等綜合要素,進行事先評判和估量,對承租者進行資信審查和風險評估。房屋出租必須經過必要的審批程序,規定填制統一的申請表,填寫擬出租房屋建造時間、價值、面積、承租客戶的基本信息及資信情況、出租價格、出租期限等信息,報經公司管理層審批,并經法人簽字后方可出租。租賃合同簽訂前必須走合同會簽流程,經公司相關部門、相關領導審批后方可簽訂。在房產租賃過程中,須統一合同文本,對租賃押金、免租期、裝修期、租金增長等內容作出統一明確約定,以維護企業自身利益。
(二)加強房產租賃業務的信息管理
信息化管理不應局限于會計電算化,企業要在內部控制制度嚴格執行下對可供出租房產明細、租金單價審核、租賃單價計算、租金收入臺賬、租賃合同臺賬等進行信息化管理。在實施財務內部控制體系中,房產租賃企業要重新梳理各項業務流程,組織開發房產租賃ERP系統,從房產租賃前期租金定價、免租期等的審批到合同簽訂以后的信息電子化錄入,以及后期出租率、出租統計分析,租金收入報表、欠租應收租金情況的自動輸出,都應采取電子化操作,留下電腦操作痕跡,以起到實質性的業務控制審核,降低手工操作的漏洞,彌補手工操作的不足。
(三)加強租金預算指標考核
房產租賃企業須對業務歸口管理部門加強業績考核,在考核出租率、租金收入的同時,還應考核租金回籠率、欠租率和壞賬率水平,每年年初結合市場評估調查情況以及上年實際租金水平,根據業務部門的上報數據,綜合考慮各方面因素,擬定全年租賃各項預算考核指標及考核獎懲辦法。年中對各項指標的完成情況進行及時跟蹤分析調查,年末對各項指標的完成情況進行考核,并嚴格加以執行,對超額完成的進行獎勵,對未能完成預算指標的必須進行處罰,從而切實提高業務部門的意識,時刻關注各指標的完成情況,投入更多精力,擴大招商引資力度,加強租前客戶分析,想方設法挖掘優質潛在客戶,提高服務水平,關注租客動態,盡早發現違約風險,以及在違約情況發生時能及時采取有效補救措施,掌握主動權,維護好公司利益。
(四)建立內控保障機制
企業在實施房屋租賃業務內部控制過程中,需要董事會、監事會、各部門經理以及企業全體人員的共同參與,提高企業領導對房產租賃內部控制的重視力度,把內部控制嚴格實施到房屋租賃管理的全過程當中。企業建立內部控制體系之后,還需要保證其得到有效的落實,并在實際運行管理過程中,不斷進行完善補充,建立長效管理機制,防止在房屋租賃管理中,內控制度僅僅停留在表面。同時,按照相關規范要求,結合房屋租賃管理工作的特點以及實際情況,制定好切實可行的管理手冊,明確各部門在房屋租賃管理過程中的職責,把責任落實到人,強化員工的風險管理意識,使得內控之下的房屋租賃管理工作上升到一個新的高度,確保房屋租賃管理工作有序、穩健、高效開展,從而實現企業的長遠持續發展。
四、結束語
總而言之,良好的內部控制制度的建立與落實,是房產租賃企業發展的基礎,同時也是房產租賃管理工作開展的前提。實踐中,我們應該遵循全面性、適應性、制衡性和成本效益的原則,從管理體制、招租流程、合同管理、財務監控等方面同步加強房產租賃企業的內部控制管理,確保企業資產安全完整,提高經營收益,實現房產租賃管理之目的。
參考文獻:
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