綠色建筑物業管理的評價體系研究

Study on the Evaluation System of Property Management of the Green Buildings

邢艷艷,張美鳳,劉 峰,李 飛,邱建華,肖文芹,楊宗放XING Yanyan, ZHANG Meifeng, LIU Feng, LI Fei, QIU Jianhua, XIAO Wenqin, YANG Zongfang（浙江省建筑科學設計研究院有限公司，浙江杭州310012）

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綠色建筑物業管理的評價體系研究

Study on the Evaluation System of Property Management of the Green Buildings

邢艷艷,張美鳳,劉 峰,李 飛,邱建華,肖文芹,楊宗放
XING Yanyan, ZHANG Meifeng, LIU Feng, LI Fei, QIU Jianhua, XIAO Wenqin, YANG Zongfang
（浙江省建筑科學設計研究院有限公司，浙江杭州310012）

摘 要：研究基于綠色建筑評價體系的綠色建筑的物業管理，闡述了綠色建筑的物業管理的概念和內容，從綠色建筑的管理體系、技術體系和評價體系三個方面對綠色建筑的物業管理進行了研究，并建立了綠色建筑的物業管理評價體系。

關鍵詞：綠色建筑；物業管理；評價體系

隨著我國建設節約型社會的全面開展，我國進入新型城鎮化建設和應對氣候變化挑戰的新時期，綠色建筑作為戰略性新興產業，已上升到國家戰略。國務院以國辦發［2013］1號文件轉發了國家發展改革委、住房城鄉建設部《綠色建筑行動方案》，提出了開展綠色建筑行動的指導思想、主要目標、基本原則、重點任務和保障措施等。對具體的綠色節能標準、措施以及補貼政策作出詳細要求，綠色建筑政策支持力度呈現加強態勢，這標志著綠色建筑發展逐步由規劃層面走向了實際操作層面。隨著我國綠色建筑發展速度的加快，面對越來越多綠色建筑的建造完成，對傳統物業管理公司提出了更多的挑戰，特別是物業管理脫節等需要解決的問題。

1 綠色建筑物業管理的內涵和外延

綠色建筑的物業管理是基于綠色建筑物業的興建和業主對于綠色消費的需求而提出的［1］，綠色建筑物業管理是指在保證物業服務質量等基本要求的前提下，從綠色建筑項目的各階段，憑借科學的管理體系和技術體系，最大限度地節約資源和保護環境，致力構建節能低碳生活社區的物業管理活動。

從綠色建筑指標體系角度分析，物業管理服務活動即屬于建筑的運營管理階段范疇，也就是說綠色建筑指標體系中的各個分項指標均涉及到物業管理服務活動。因此，綠色物業管理可最大限度地節約資源（節能、節地、節水、節材），保護環境和減少污染，從每一棟建筑每一個小區做起，為業主或物業使用人提供健康、適用和高效的使用空間［2］，是落實綠色建筑不同星級設計目標的保證措施，是綠色建筑功能在運營階段的具體體現。

2 綠色建筑物業管理的內容

綠色建筑物業管理體系要圍繞綠色建筑星級設計目標開展工作，主要包括：組織管理、實施管理、目標管理、評價管理、培訓管理、宣傳管理六大方面。

2.1 組織管理

根據物業項目用能及環境現狀制定相應的管理制度和考核激勵機制，確定負責人，配備專門的管理人員和技術人員，有組織、有計劃地開展符合綠色建筑要求的節能減排工作。

2.2 實施管理

根據不同項目類型與不同壽命周期的特點，因地制宜的編制項目綠色管理方案，并對其進行全面控制。綠色管理方案應包括以下內容：

1）節能、節水、節材等資源節約與綠化的操作管理制度不能僅擺在文件柜里，必須成為指導操作管理人員工作的指南，應掛在各個操作現場的墻上，促使值班人員嚴格遵守規定，以有效保證工作的質量。

2）可再生能源系統和雨廢水回用系統的運行維護技術要求高，維護的工作量大，無論是自行運維還是購買專業服務，都需要建立完善的管理制度，并制定設備系統的應急預案。日常運行中應做好記錄。

2.3 目標管理

綠色建筑物業管理應完成綠色建筑設計的以下目標：

1）質量目標 包括年能耗量、單位面積能耗量、各系統效率等目標值。

2）經濟目標 包括資源、使用成本降低的百分比、投資回報率和回收期等目標值。

3）實施資源管理激勵機制 管理是運行節能的重要手段，必須在管理業績上與節能、節約資源情況掛鉤。因此要求物業在保證建筑的使用性能要求和投訴率要低于規定值的前提下，實現物業的經濟效益與建筑用能系統的耗能狀況、水和辦公用品等使用情況直接掛鉤。

2.4 評價管理

對照綠色建筑物業管理評價標準體系，結合項目實際，對項目綠色物業管理的各項指標進行綜合評價。

2.5 培訓管理

定期對管理人員和技術人員進行綠色建筑物業管理教育培訓，增強綠色物業管理意識和能力，此外還可邀請廣大業主參與其中，共同營造低碳、綠色、和諧的環境。

2.6 宣傳管理

建立綠色教育宣傳制度，形成良好的綠色行為與風氣。在建筑物長期的運行過程中，用戶和物業管理人員的意識與行為，直接影響綠色建筑的目標實現，因此需要堅持綠色理念與綠色生活方式的教育宣傳制度，形成良好的綠色行為與風氣。

3 綠色建筑物業管理評價指標體系的主要內容

綠色建筑物業管理評價體系主要通過一些指標來體現，應從社會、經濟、政策、環境、人員、設備、材料等方面進行分析，建立在傳統物業管理服務評價的基礎上，再按照體現綠色建筑物業管理的更高層次指標進行服務評價［3］。

綠色建筑物業管理評價指標分為兩級，其中一級指標有5個，包括管理體系指標、節能與能源利用指標、環境營造及保護指標、安保系統智能化指標、精神文明建設指標。每個一級指標包含2～5個二級指標，二級指標均為客觀評價指標。力求通過這樣的研究框架以及一套完整的指標體系設計來分析和評價城市低碳的發展水平。

1）管理體系指標 該指標主要考察物業服務企業在管理制度方面的完善程度。包括組織管理、實施管理、目標管理、評價管理、培訓管理和宣傳管理等。

2）節水、節能與能源利用指標 該指標主要考察物業服務企業在開展物業管理工作中為節約能源而采取的措施和最終效果。它包括節能設備的各類記錄和優化控制策略等。

3）環境營造及保護指標 該指標主要考察物業服務企業在開展物業管理工作過程中為環境的營造及保護所作的努力和最終效果。包括園區環境氛圍營造，垃圾分類處理、回收、利用，對綠化植物按時按需進行灌溉、修剪、美化，存活率維持在較高的水平，減少噪聲污染措施及實施效果，減少空氣污染措施及實施效果，環境清掃、保潔情況等。

4）安保系統智能化指標 該指標主要考察物業服務企業安全保衛系統的智能化程度。包括消防系統的智能化、門衛和巡更系統的智能化、安全防范設備設施的智能化等。

5）精神文明建設指標 該指標主要考察物業服務企業在開展物業管理工作過程中為豐富精神文化生活所作的努力。包括提高居民身體素質和文化素質的文體活動和心理健康咨詢等。

具體的綠色建筑物業管理評價指標體系見表1。

表1 綠色建筑物業管理評價指標體系表

4 綠色建筑物業管理的評級方法確定

綠色建筑物業管理評價指標體系由管理體系指標、節能與能源利用指標、環境營造及保護指標、安保系統智能化指標、精神文明建設指標五類指標組成。每類指標的總分為100分。綠色建筑物業管理評價按總得分確定評價等級。總得分由五類指標得分加權平均得到。

評價指標體系五類指標各自的評分項得分為Q1、Q2、Q3、Q4、Q5，評價指標體系五類指標評分項的加權得分率應按式1計算

其中權重Q1～Q5為各類指標的得分，權重系數W1～W5按表2取值。

表2 綠色建筑物業管理分項指標權重

綠色建筑物業管理的評價分為一星級、二星級、三星級三個等級，等級說明見表3。

表3 評價等級及說明

5 綠色建筑物業管理建議

推動綠色建筑的綠色物業管理的實施，不是僅靠著物業服務企業一方的力量就可以實現的，而是要多方參與，通力合作，共同推動。

1）政府層面 由于綠色建筑在我國剛剛興起，

對于綠色建筑物業管理制度的制定較少，綠色建筑物業管理行業的法律法規尚不健全，需要進一步完善政策、法規，加強綠色建筑物業管理法制建設；制定統一的綠色建筑物業管理標準，使得物業管理企業有可依據的標準，能夠進一步規范綠色建筑物業管理企業的各項管理和服務，并提升物業管理企業整體服務意識和服務水平。

2）物業管理公司層面 將環境保護、節約資源、以人為本、可持續發展等思想融入到物業服務企業的管理理念中去，形成有利于綠色建筑物業管理更好發展的管理理念；制定體現環境保護、可持續的思想、優化資源配置、提高效率的物業管理制度；應針對綠色建筑的特殊性，采用高新技術，實現智能化管理，用科學的方法提供物業管理服務。

參考文獻

［1］韓國波.物業管理的升級版：綠色物業管理［J］.中國房地信息，2005（4）：18-19.

［2］饒春平.物業管理工作中如何體現綠色建筑思想［J］.現代物業，2006（10）：46.

［3］盛筠，丁猛，寧艷杰.綠色建筑評價體系對綠色物業管理的啟示［J］.現代物業，2011，10（1）：62-63.

3）業主層面：增強環保節能意識；充分發揮業主委員會的監督作用，對物業服務企業和業主公約的實施進行監督。

中圖分類號：TU201

文獻標志碼：A

文章編號：1008-3707（2016）02-0055-03

收稿日期：2015-07-06

基金項目：浙江省重大科技專項“夏熱冬冷地區綠色低碳建筑關鍵和共性技術研發及示范”（2012C01030-2）

作者簡介：邢艷艷（1983—），女，內蒙古通遼人，工程師，從事建筑節能咨詢服務工作。