一線樓市上演跨年瘋狂

張曉玲

“一線城市樓市的量價齊升最多持續到今年上半年，下半年，新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。”同策咨詢研究部總監張宏偉說。

對于北上廣深而言，2015年無疑是一個樓市“大年”，尤其深圳憑借一枝獨秀的房價漲幅，后來居上；上海、北京的漲幅也均居前。而春節后，火爆似乎仍在持續，且有愈演愈烈之勢，甚至出現“過熱”的苗頭。

高企的房價，成為了一線城市政府的頭等大事。2月4日，深圳市長許勤明確提出，正在研究房價調控政策。近日，一則“非深戶籍者購房需繳納的社保年數從此前的1年調整為3年”的傳聞更是在坊間傳得沸沸揚揚。

上海官方亦表示“要嚴防房價過快上漲，并嚴格執行限購、二套房政策”。

收緊的政策調控信號，疊加2015年回暖的樓市大量消耗掉的需求，使得分析人士多認為，2016年一線城市房價將迎來調整。但在土地資源有限、供需關系等長期矛盾難以解決的制約下，調整可能僅僅意味著“漲幅放緩”。

一線城市樓市上演跨年瘋狂

經歷了春節期間短暫的冷清，樓市的瘋狂再度在一線城市輪番上演。

據偉業我愛我家數據中心統計，春節后首周內，北京二手住宅的網簽量高達6048套，日均成交864套，節后首周交易量為2010年以來最高值。其中，北京二手房成交均價為每平方米4.15萬元人民幣，較2015年全年均價約上漲5%。有分析人士指出，如果在并不特別偏遠的地段買房，300萬人民幣已經是北京的“起步價”。

上海更是屢屢被曝出春節后房東跳價，但銷售依舊火爆。在剛剛過去的2015年，上海以超過1.4萬億元人民幣的總成交金額成為全球最大房地產市場，成交量也創下歷史新高，成交均價同比上漲18%。

2015年房價漲幅最快的深圳亦“不甘落后”。經歷了春節一周的“零成交”后，2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均價為91965元人民幣/平方米，突破9萬人民幣大關。

但值得注意的是，這一高均價的出現是因為高端樓盤海上世界雙璽項目的入市。不過，據深圳市規劃和國土資源委員會2月1日發布的數據顯示，1月深圳新房成交均價達46515元人民幣/平方米，同比漲幅為74%。

易居研究院近日發布的一項調研顯示，2015年房價暴漲的深圳，房價收入比已經高達25.8，位列全國之首，同比增幅達27.6%，而全國的平均值為7.2。易居研究院研究員曹倪娜稱：“深圳已經出現短期泡沫。”

僅有廣州仍保持“溫和”狀態。數據顯示，春節后首周廣州共網簽新建住宅822套，處在周成交低位，均價僅在16883元人民幣/平方米。

除了房價上漲，一線城市的土地市場升溫也在春節后持續。2月23日，北京年后的首場土地拍賣在大興區拍出樓面價達4.7萬人民幣的新地王。中原地產首席分析師張大偉測算，未來房價將在10萬人民幣/平方米以上。而目前，同一區域普通住宅售價最高的項目均價僅在4.5萬人民幣。

新一輪政策寬松無視一線城市

新的一年開始后，高層去庫存政策進一步推出，多個二三線城市出臺寬松政策。但一線城市的火爆，與近期的全國性政策利好似乎并無太大關聯。

央行的首付20%新政，執行限購的一線城市并不在其影響之列；而財政部自2月22日實施的“房地產交易環節契稅、營業稅優惠”政策，北上廣深僅適用于“對個人購買家庭唯一住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅”。

實際上，一線城市僅購買144平方米以上的首套房，將享受到稅費減半的優惠。眾多業內人士指出，僅此一條利好，所影響的房屋結構只是少數，對一線城市的作用并不明顯。

反之，在其他城市紛紛放松調控去庫存之際，為了應對高房價的一線城市在釋放調控收緊的信號。

雷聲最大的是深圳。近日，包括地產商、銀行人士等在內的多方信源均指出，深圳將很可能執行新政，非深戶籍者購房需繳納的社保年數從此前的1年調整為3年。一位開發商人士告訴記者，“1改3”的政策已經是八九不離十了。對比其它一線城市，深圳對非戶籍人口的限制是最寬松的，改變也在意料之中。

深圳市規土委此前對媒體回應稱，目前政策正在研究之中，還沒有收到正式通知。銀行人士則表示，暫未收到通知，但已在加緊審批非深戶資料了。

此前，官方已經釋放出了“調控”信號。2月4日，深圳市長許勤在市人大會議的記者會上指出，為把房價穩定在合理區間，深圳“正在研究調控政策”。

另一方面，針對深圳樓市廣被質疑的“中介炒房”之風，深圳市房地產經紀行業協會已在近日發文，嚴令禁止。

而上海市政府則在近日印發《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》的通知。通知指出，要優化住房供地結構，增加中小套型住房供應比例，中心城區不低于70%，郊區不低于60%（部分供需矛盾突出的區域，提高至70%）。這被很多業內人士解讀為上海樓市調控收緊的信號。

同策咨詢研究部總監張宏偉分析，現在增加市場供應的方法就是把戶型做小，從而增加套數。客觀上，這一調整也會起到控制房屋總價的效果。

早在2015年四季度工作會議上，上海市委書記韓正明確表示，上海樓市存在結構性問題，要把控制房價作為重要調控目標。此外，上海市發改委和房管局的領導亦指出，要嚴防房價過快上漲，并嚴格執行限購、二套房政策。

一線城市房價會調整嗎？

即使是在政策風聲之前，部分業內人士已經開始看空深圳房價，他們預計，2016年深圳房價將迎來調整。

易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱指出，在投機炒房推波助瀾之下，購買力和房價之間已經產生明顯斷層，再加上資本市場利好在2016年難以重現，所以對2016年深圳房價不能預期太高，特別是部分房價上漲過快的高端項目，可能會存在一定壓力。

美聯物業則指出，政策如果落地，擁有購房資格的人士將縮減，并將引起市場觀望情緒，成交量會下降，這一時效估計在半年左右。事實上，深圳這一輪的房價上漲，與“投資客”盛行不無關聯。有數據顯示，深圳的投資投機需求占比超過三成，甚至部分區域超過五成。

易居研究院副院長楊紅旭，更是在“看跌”深圳房價。楊紅旭表示，“此政出后，觀察市場反應，可能將深圳房價下跌預警等級，由黃色升級為橙色。”

此前，針對深圳樓市的瘋狂，楊紅旭就已經建議升級限購，除延長納稅時間外，還可采用提高二套房貸利率，將二手房轉讓的個人所得稅嚴格按差額的20%征收。

但對于上海的后市走向，輿論一般較為偏向“上漲”。

丁祖昱指出，2016年的上海房地產市場仍將保持穩定發展的態勢，再上臺階難度較大，但往下調整空間也不大，從成交量看上下也就5%～10%浮動空間；房價還會穩步攀升，不過由于2015年上升幅度較大，今年的漲幅會放緩。

楊紅旭從數據的角度給出了預測。按近幾年的慣例，上海住宅存銷比一旦降至14個月以下，房價就會上漲；反之則容易下跌。當前的存銷比已是8個月左右，為2013年低點，因此房價甚至會加速上漲。

張宏偉則指出，2015年“330新政”以來，大中城市房地產市場成交量價回升主要是因為過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，但未來樓市不會一直保持這樣的走勢。

“一線城市樓市的量價齊升最多持續到2016年上半年，下半年，新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。”張宏偉說。

北京樓市提前“入春”

在北京，新的稅收政策覆蓋范圍有限，只有在購買140平方米以上的首套住房時，契稅才會有變化，從3%減半至1.5%。以一套150平方米、總600萬元人民幣的首套住房為例，以前需要繳納契稅18萬元人民幣，現在需要9萬人民幣。多家房產中介的負責人對記者表示，對于購買140平方米以下首套住房的人來說，新政策并沒有吸引力，但是影響了買賣雙方的心理預期。一些業主直接將報價抬升，還有不少業主雖然掛出房源，卻并不誠心出售。

筆者了解到，節后北京二手房市場，多以小換大的改善型需求為主，價格上漲也比較明顯，東四環小區成交均價每平方米漲了四千到五千元人民幣，相比節前，漲價接近一成。伴隨價格上漲，二手房成交量也在回升，記者采訪幾家中介門店，工作人員一致的感受就是，房子緊缺，幾乎無房可賣，成交周期縮短，當天掛牌就賣出的情況也很普遍。

據我愛我家統計，春節后首周，也就是2月14日至2月20日，北京新房網簽量僅為1006套。而二手房的網簽量則高達6048套，節后首周交易量為2010年以來的最高值。成交均價為41490元人民幣/平方米，較2015年12月底的成交均價上漲了2%左右。

二手房漲價惜售

相比新房而言，以存量房交易為主的一線城市，最近二手房更加躁動。筆者發現，還沒出農歷正月十五，就有很多年輕情侶出現在了中介門店詢問房源。經過春節前的漲勢之后，一些區域品質較高的二手房價格還在上漲。以東四環內朝陽公園附近某地鐵精裝房為例，房齡五年的60平方米左右的一居室，現在報價在270萬元～290萬元人民幣，而2015年10月的價格在260萬元人民幣上下，2014年的價格在230萬元人民幣左右，開盤時價格僅僅在100萬元～150萬元人民幣。服務于該小區開發商租售中心的李欣（化名）告訴筆者，隨著房價上漲，業主開始惜售，從前動輒20套在售，而現在業主誠意出售的小戶型房源僅有不到5套，而且不報價格很難約業主見面。

成交數據也說明了春節前后北京二手房市場的活躍度，根據鏈家研究院統計，2016年北京市二手住宅市場迎來開門紅，1月份全月網簽量突破2.4萬套，超過2015年最高水平。1月份北京市二手住宅成交量為24312套，較上月增加5.3%，較2015年同期增加90.9%。鏈家研究院李巧玲表示，由于市場預期向好，業主惜售情緒有所上升。

賣還是不賣，以什么樣的價格賣，劉江（化名）想了很久。為了研究當下是不是樓市高點，畢業于北京一所知名大學文科專業的他，最近甚至看了多本經濟學和管理學書籍。身為上述地鐵精裝房的年輕業主，這套一居室是劉江和新婚妻子唯一的房子。他現在與懷孕的妻子租住在單位附近的兩居室，這套一居室正在出租，形同投資。關于為什么出手，他說出了自己對大勢的判斷：兩年內上漲，五年內可能下跌。他的邏輯是：利率下降，通貨膨脹，泡沫吹大，核心城市核心物業價格必然上漲，但實體經濟不振，如果一些過剩行業的“僵尸”企業和中小企業大面積死掉，住房需求也可能得不到支撐，同時不排除拋售潮出現。所以他選擇套現這套房子，投入到自己的創業公司，雖然經營的也是傳統機械產品，但他看好優勝劣汰之后自己公司將獲得的空間。

還有一位正在投資北京地鐵兩居室的“80后”告訴筆者，利率如此之低，資金沒有去處，房價再漲，很多人預期都是向上的。他的判斷是這樣的剛需兩居室必然會漲，巧合的是，他跟劉江一樣，也認為上漲的期限在兩年左右，因為“還是有泡沫的，長期來看下跌是有可能的”。