中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從？

就一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)來(lái)看，長(zhǎng)期的政策需要反思房地產(chǎn)傳統(tǒng)供地制度的局限性，加深認(rèn)識(shí)和探索房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的緊迫性，提高市場(chǎng)供地調(diào)整和反應(yīng)能力。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上在前一段時(shí)間出現(xiàn)了回落，并被看作了整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的回落。但是到了今年年初，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了明顯的整體性的正增長(zhǎng)，環(huán)比的數(shù)據(jù)也在支持這樣一個(gè)判斷。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為有兩點(diǎn)需要注意：第一，這次的回升，在不同的城市群是不一樣的，分化很?chē)?yán)重。比如，1月份一線(xiàn)城市同比增速已經(jīng)飆升至接近24%，而二線(xiàn)城市大概是2.5%，三線(xiàn)城市依然在負(fù)增長(zhǎng)，一二三線(xiàn)城市冰火兩重天，差別非常大；第二，進(jìn)一步分析一線(xiàn)城市的飆升，彼此的情況也有差別，基本上可分三類(lèi)，廣州和北京的同比增速相對(duì)比較低，在10%左右，上海處于第二梯隊(duì)，為18.2%，深圳情況比較驚人，增速高達(dá)52.7%。

上述是同比的數(shù)據(jù)，環(huán)比的數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)這種特征。環(huán)比數(shù)據(jù)的這種變化意味著，如果沒(méi)有一個(gè)外部力量使之發(fā)生變化的話(huà)，這種形勢(shì)會(huì)進(jìn)一步發(fā)展。伴隨著20%到50%的增速，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎樣？這一問(wèn)題必然會(huì)帶來(lái)很多議論，其中大部分可能是一些質(zhì)疑的、批評(píng)的、甚至比較尖銳的責(zé)難。曾有個(gè)專(zhuān)家?guī)缀跏怯枚玖龌蛘甙┌Y這樣的詞語(yǔ)來(lái)形容房?jī)r(jià)上升的不合理性。

這些批評(píng)有一定的道理，但我認(rèn)為，還是應(yīng)該冷靜分析現(xiàn)在情況發(fā)生變化的背后到底有什么原因。在我看來(lái)，其背后原因是多重的。首先，從供給側(cè)來(lái)看，近年來(lái)政府主導(dǎo)的住宅土地供應(yīng)在大幅度減少，這從供給面導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲。其次，穩(wěn)健略偏寬松的宏觀環(huán)境，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。特別是針對(duì)前一段時(shí)間房地產(chǎn)的困難，包括央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部密集出臺(tái)了四輪刺激政策，包括信貸、公積金、營(yíng)業(yè)稅以及證券化等都對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)的復(fù)蘇起到了重要的作用。第三，股市不振，原來(lái)大量炒股的資金流向房地產(chǎn)。此外，互聯(lián)網(wǎng)金融的“創(chuàng)新”，比如首付貸等也助推了房?jī)r(jià)高升。

另外，還應(yīng)該特別注意一個(gè)變量，即中國(guó)土地供給制度。中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持較高速度增長(zhǎng)，人口、財(cái)富等向大城市集中是必然規(guī)律。一線(xiàn)城市房地產(chǎn)需求量大，但是由政府主導(dǎo)的土地供給并沒(méi)有很好地適應(yīng)這一需求。最直接的表現(xiàn)便是，一線(xiàn)城市的供地不同程度地減少。以上海為例，2011年之后土地供就逐漸下降，2015年的土地供應(yīng)不到2011年一半。事實(shí)上不僅是上海，北上廣深四個(gè)城市過(guò)去兩年土地供應(yīng)平均比前幾年下降了25%到30%。今年前兩個(gè)月的土地供應(yīng)還在進(jìn)一步下降。

綜合考慮這么多因素，盡管這輪房?jī)r(jià)上漲比較出乎意料，但也是可以理解的。

這輪上漲回升在政策面會(huì)帶來(lái)什么樣的變化？一個(gè)主流的觀點(diǎn)是，盡管房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)艱巨，下行壓力大，但中國(guó)仍處于一個(gè)工業(yè)化和城市化的高速推進(jìn)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求還是存在的，但房?jī)r(jià)漲得過(guò)快過(guò)猛，不可持續(xù)。中國(guó)資產(chǎn)貨幣化加深的同時(shí)，出現(xiàn)一些局部的資產(chǎn)泡沫化，會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)帶來(lái)負(fù)面影響，甚至對(duì)企業(yè)家精神造成某種不利的侵蝕。

就一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)來(lái)看，除了調(diào)整金融政策外，在短期，需要調(diào)整房地產(chǎn)的政策，有針對(duì)性地采取一些措施來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，特別是要增加一線(xiàn)城市的土地供地。長(zhǎng)期的政策則要反思房地產(chǎn)傳統(tǒng)供地制度的局限性，加深認(rèn)識(shí)和探索房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的緊迫性，提高市場(chǎng)供地調(diào)整和反應(yīng)能力，可探索農(nóng)村的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，跟城市建設(shè)用地同地同價(jià)，獨(dú)立向城市供應(yīng)；也可以考慮農(nóng)民的宅基地是否可以作為輔助性的供地渠道，以此增加供給彈性。

（注：本文由本刊記者劉彥華在對(duì)作者采訪(fǎng)基礎(chǔ)上整理而成，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)）