假設開發法中稅費參數確定分析

【摘要】假設開發法由于其自身契合了普遍的房地產開發流程，在目前房地產估價領域中應用頗為廣泛。本文通過對方法中稅費參數的確定進行分析，并給出建議，試圖進一步提高運用該方法估值的準確性。

【關鍵詞】房地產估價；假設開發法；稅費；參數

一、假設開發法的概念

假設開發法就是根據被估對象的內外部條件，遵循最高最佳利用原則，通過預測某被估對象在開發完成后的價值，并減去預計開發所需客觀必要成本、稅費、投資利息和正常利潤等，從而估算被估對象客觀合理價格或價值的方法。假設開發法可分為六個步驟：1.對房地產的根本狀態展開調查；2.為開發利用做出一套最好的執行方法；3.對開發之后所要經營的時間進行預測估計；4.對將房地產開發之后的價值進行估計；5.對每一個開發項目所需的必要費用進行估計；6.準確估算預計要進行開發房地產所具有的價值。評估模型如下：V=A-（B+C+D+E+F+G），式中： V-指待開發房地產的價值，A-指開發完成后的房地產價值，（B+C+D+E+F+G+H）-指開發總成本，在該模型中，開發總成本包含：進行開發的成本B、進行管理時所需費用C、進行銷售時所需費用D、銷售之后所需要繳納的稅款E、在投資過程中產生的利息F、開發利潤G、投資人在購買即將要進行開發的房地產時要承擔的稅款H。

二、假設開發法中稅費確定的問題分析

（一）土地增值稅的計算不夠細化。一方面，在對土地增值稅進行評估時，按銷售總收入的1.5%，是評估人員評估的依據所在，卻對土地增值稅現行的管理模式不管不顧，不去進行核算。另一方面，評估人員如果對土地項目預繳部分都沒有去進行評估，相對于繳納稅率而言，也沒有針對建筑類型進行區分，那么房地產開發項目合理價值得不到體現，這是違背合理開發原則的。

（二）所得稅取值較為主觀。在進行實務操作的時候，估價人員對項目總的所得稅費用進行估算，所得的值便是企業所得稅，在沒有扣減之前，部分費用企業已經交納。在對企業所得稅進行取值的過程中，主觀隨意性過于強，這會使得合理性嚴重缺乏，沒有對企業所得稅額進行分析后判斷，促使使用者在使用評估報告時產生一知半解的情況。

（三）銷售費用的計算誤差較大。在對房地產評估項目進行銷售費用計算時，具體項目特點通常會被忽略，沒有對其進行考慮。評估時所有時間點銷售費用的支出取值是一樣的，而房地產行業銷售費用消耗的特點為前期的支出相對多、后期的支出相對少。所以說原評估對銷售費用的取值考慮不周。

三、改進建議

（一）土地增值稅的確定。土地開發項目評估是否需要考慮土地增值稅，需依據被評估對象對企業的貢獻和未來處置方式來決定。如果被評估對象是公司必須的生產資料，在公司的發展運營中持續使用，那么評估時不需要考慮土地增值稅。反之，被評估對象不是公司必須的生產資料，在經營工程中可有可無，則需考慮土地增值稅。同時，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（下稱《實施細則》）規定，房地產開發企業的房產開發是以其建造的商品房進行投資和聯營，通過轉讓房產獲取利益，符合國家《實施細則》規定，應該征收土地增值稅。由于土地增值稅是依據銷售收入來評估，以銷售收入的1.5%進行計算，評估過于籠統，不切實際，沒有考慮實際狀況，并且繳納稅率不符合國家政策法律規定。為了避免土地增值稅的評估失誤，我國采用核定征收方式和“預征+清算”模式評估土地增值稅。對賬目不清的情況，采取核定征收方式。對賬目清楚的企業，采取“預征+清算”。在銷售階段采取按月或季度征收較低稅率的土地增值稅額；銷售完成后，實行按實際銷售收入征收土地增值稅模式。核定征收和“預征+清算”的評估方式使得土地增值稅的評估更為科學合理。評估土地增值稅時，判斷評估對象是否需要評估土地增值稅是必不可少的。應當依據當地土地增值稅征收政策法規，將不同類型的建筑物對應不同的稅率進行預繳稅的評估。

（二）企業所得稅的確定?，F行的企業所得稅法的基本規范，是按2008年1月實施的《中華人民共和國企業所得稅法》。在運用假設開發法評估時，其基本公式內并無企業所得稅這一參數，在房地產評估中，如果項目公司主要的業務就是項目的開發與經營，則需繳納企業所得稅。按照《企業所得稅法》現行規定，企業所得稅等于應納稅所得額乘以對應稅率。房地產項目評估實務中，對于企業所得稅的評估，是用項目總所得稅費用減去前期已交納部分。而企業所得稅取值的主觀性太強且選取過程模糊，因此計算的準確性值得商榷。另外對于取值的依據也有待考察。企業所得稅評估應當基于國家頒布的關于企業所得稅法的相關規定、地方稅務局轉發的具體市國家稅務局關于《房地產開發企業所得稅管理暫行辦法》的通知。如果房地產開發企業適用核定征收，按月預繳和年度匯算清繳企業所得稅時，采取25%的法定稅率。應納稅所得額可以參照以下公式計算：應納稅所得額= 銷售收入-（應繳納稅+銷售費用+管理費用+續建成本+續建投資利息+續建投入的利潤+土地增值稅）

（三）對銷售費用誤差大的建議。計算銷售費用時，評估對象的實際情況和當地房地產行業情況都需要考慮進來。評估對象在評估基準日尚未預售或銷售時，銷售費用為零。銷售費用率可以采用當地房地產行業的取值。就房地產行業而言，項目完成程度越高，銷售費用越低。可見在測算銷售費用時，正確方式是用銷售總價乘以一定比率再減去實際花銷的費用。其公式為：銷售費用=待售房屋總值×銷售費用率-實際花銷費用

應當注意的是，銷售費用率的計算方式為房地產企業市場銷售費用除以銷售額。經過對房地產行業的綜合分析，住宅銷售費用率一般為房地產開發總值的1%-3%，而商業地產銷售費用率一般為開發總值的3%-5%，具體取值應當與前期實際銷售費用水平比較后再選取。根據企業財務報表獲取已支出的銷售費用。

四、結論

本文通過對假設開發法中土地增值稅、企業所得稅、銷售費用的確定進行分析，給出了幾項相關的操作建議以提高參數準確性及適用性希望能促進假設開發法得到更為廣泛接受和應用。

參考文獻

[1]麻曉芳，王柏春，房榮敏.房地產估價[M].北京：科學出版社，2010：75.

[2]于新穎.淺談房地產估價的假設開發法[J].現代經濟，2009（8）：38-39.