摘 要： 2006年出臺了新企業會計準則，完成了與國際準則的接軌與融合，符合經濟全球化發展的方向。但是該準則實施至今已有十年，公允價值在投資性房地產中的應用仍然只有很小的比例，說明了實施公允價值的過程中出現很大的問題，比如當前市場環境尚不成熟、不易獲得公允價值、以及相應的成本高等問題。因此，文章主要闡述了當前投資性房地產中公允價值應用的狀況、詳細說明呈現的問題以及提出相應對策。

關鍵詞：公允價值 投資性房地產 成本模式 新會計準則

作為新興的計量屬性，公允價值自2006年實施以來，其應用于投資性房地產中的情況并不樂觀，社會對公允價值的實施充滿疑惑，多數企業處于觀望，因此，會計界人士相繼對公允價值的前景表明自己的看法，以及對改善公允價值的實施提出相應的對策。

一、公允價值在投資性房地產應用中存在的問題

1.在國內，公允價值的應用條件尚不完備。莊曉琰（2011）認為公允價值獲得條件嚴苛，目前國內市場不夠成熟，難以獲取可靠的市場價格，而且不容許使用估值技術，因此，不是全部投資性房地產都能夠使用公允價值。奚斌（2011）認為要中運用公允價值，最大障礙是市場條件的欠缺。

2.利潤波動影響較大。劉永澤，馬妍（2011）認為公允價值受多方面影響，穩定性較低，而最終的變動損益將轉移到本年利潤中，導致利潤波動可能性較大。龍露（2010）認為企業若采用公允價值，無疑會加大企業經營活動中的風險。

二、完善公允價值在投資性房地產中的應用及對策

1.加大市場建設，改善房產市場環境。羅瓊芳（2012）認為首要的是要建立良好的市場經濟制度。易丹青（2011）認為政府應切實整頓房地產市場，促進市場理性、健康的發展，同時保持一個公平、公正的市場秩序，規范市場機制。

2.完善公允價值相關信息的披露。黎飄（2012）認為監管部門應出臺相應指南，除了規定企業應該披露投資性房地產的有關信息之外，還應包括公允價值估計方法等信息。

三、公允價值在投資性房地產中的應用現狀

2006年出臺的新準則要求，企業若有充分證據說明其公允價值可以持續并可靠獲得的，能夠使用公允價值對投資性房地產進行后續計量。在房地產大幅增值的背景下，資產實際價值遠超賬面價值，采用公允價值模式能夠反映其真實價值，合理反映企業的財務狀況，有效地提高財務信息的相關性。2007年新準則首先在上市公司中實行，須對其擁有的投資性房地產使用公允價值進行核算，但根據財政部會計司發布的研究報告顯示的結果并不樂觀，見表1：

根據上表能夠得知，雖然采用公允價值模式的公司數目有一定的增加，可是總體看來，使用公允價模式的公司總量占全部具有投資性房地產公司的比例仍非常小，到2010年也只有3.24%，這說明新準則在實行階段遭遇諸多問題。

四、在投資性房地產應用公允價值的必要性

1.公允價值是經濟發展的客觀需要，是和國際準則相接的必然趨向。和傳統方法相比，公允價值能夠較準確地反映企業資產和負債的狀況，可以更加真實地展現公司實際運營活動中所承擔的風險，更有效及時地為利益相關者提供有關的信息，更好地滿足其需要。隨著全球化進程，外資企業將進入國內的房產行業并與之角逐。但我國在會計準則方面仍和國際上存在比較大的差別，計量方式的不同，會影響我國與國際投資者的合作和發展，因此，公允價值是經濟發展的客觀需求，是與國際準則接軌的必然趨勢。

2.公允價值計量模式更符合房地產的特征。房地產投資占用資金規模較大，周轉速度較慢，且由于房產本身的特性，其流動性較低，而市場變化莫測，如果繼續使用歷史成本這樣的靜態指標，則它提供的信息必然會缺乏及時性與相關性。且近些年，我國房地產行業迅速發展，房地產的市場價值持續上升，從而其市場價值大都大于其賬面價值，若繼續按歷史成本進行后期計量，將過低地估量投資性房地產的實際價值，從而不足以說明企業的實際情況。而公允價值的運用，會比較吻合投資性房地產的特點，可以相對準確地體現企業的資產狀況和經營能力。

五、公允價值在投資性房地產中存在的主要問題

在我國，歷史成本因為其本身具有一定的可靠性、可核算性等特點，一直以來都居于主導的位置，但其本身仍然有不少缺陷，公允價值的引入是必然的趨勢，只是從目前的狀況來看，公允價值取代歷史成本有很大的困難，在時間上必然需要相對較長的階段。

1.市場環境不成熟，公允價值實施困難。從目前的實際狀況分析，國內房地產市場仍不夠活躍，不具備形成公平價格的條件，且交易雙方難以取得相同的交易信息，而和西方發達國家進行比較，我國的市場環境和相關制度還不足夠充分，不足以支持公允價值的充分實施。而公允價值的實施嚴苛，在現實條件下，我國由于地理環境和經濟發展水平存在較大的不同，使得相應的房地產所處的地域、結構類型等方面不易全部相同，因此，相同或相似房地產的市場價格和有關信息的取得存在很大的困難，可實施性低。因此，由于我國目前市場條件不足，即使公允價值的取得更符合企業的發展，以及與國際的接軌，但在現階段現有的市場環境下是無法嚴格有效的實施，即公允價值難以取得。

2.公允價值取得成本高。在當前的條件下，要獲得公允價值的代價相對較大。首先，由于目前房地產市場還比較不完善，很難得到公平的市場價格，因此企業每年都需要聘請專業評估機構來估計投資性房地產，這將使企業新增評估費用這項成本。此外，目前我國熟悉公允價值的會計人員較少，企業需要進行專業系統地培訓，這將加重企業的成本。最后，現行的會計準則中要求每年資產負債表日企業要重新認定資產和負債的公允價值，并且要求在年報中，關于房地產公允價值的確認方法和根據、以及當期賬面價值如何變動的情況等要進行詳細披露，這個過程需要龐大的數據和信息進行整理，因此必然會提高實際運行操作的成本。因此，由于操作成本較高，企業出于自身利益考慮，不愿意選擇公允價值。

3.稅收成本的增加以及對于稅收抵免的考慮。而關于所得稅核算問題，無論企業采用的是哪種計量模式，在處置的時候，其應納稅所得額是一樣的，不會由于選擇方式的不同而產生差異。但是，它們在會計處理和稅法的處理有所不同，對于成本模式，新準則和稅法的處理大體上相同，因此企業能夠直接按照會計處理得到的利潤計算所得稅，操作相對方便簡單；而運用新準則，由于其在會計和稅法處理上有所差別，企業需再進行計算調整應納稅所得額，這必定將提高會計工作中的難度還有工作量，稅收成本也相應提高。再者，在公允價值計量方式中，沒有計提折舊和攤銷，這將使企業無法在納稅前扣除一定的成本費用，加重了企業的稅務負擔。而出于稅收抵免和成本的考慮，企業一定會比較兩種計量模式下所帶來的實際利益的差別。

4.導致利潤波動幅度大，增加企業的業績風險。從長遠看來，房地產市場風險較高，公允價值受到國家政策、市場變化、經濟周期、以及消費者心理等各方面的影響，其變動的可能性很大，穩定性較低，因此無法準確揭示企業實際營運情況，企業經營活動中的風險將會提高。目前政府為了穩定市場，逐步提高了對房地產市場的宏觀力度。熱點區域城市的房價上漲的幅度相對有所下降，而且有部分地區存在房價貶值的情況，這說明目前我國房地產市場并不樂觀，存在的風險較大。新準則中，公允價值變動損益最終會轉移到本年利潤，是以企業會計利潤會隨著公允價值的變化而變化，其利潤大幅度變動的可能性增大。比如，金融街2010年的年報顯示，其公允價值變動損益的數額是該年度凈利潤增加值的85%，如此大的利潤變化，提高了企業的經營風險以及財務風險，對企業的穩定發展有一定影響。再看表2，北辰實業公司2007年在H年報中采用公允價值后，其A股年報和H股年報關于凈利潤的差異率越來越大，從2010年年報的凈利潤可以看出，其差異率竟高達441.61%，其中由投資性房地產的計量方式不同產生的差異居然超過99.7 %。

2008年的遭到金融危機的波及，國內房產價格不斷上升，導致一些區域租售比竟出現了500比1，遠遠超過正常的國際標準（200～300之間），這表明，房產價格與其真正的價值相差較大，泡沫自是不言而喻。因此，從目前看來，即使新會計準則有助于提高企業的賬面資產，進而改善企業經營情況，但由于其穩定性較差，許多企業不想承擔因此產生的風險，特別是趨向穩定的上市公司，從而不愿意選擇新準則。

5.會計人員素質。在傳統的實務操作中，會計人員主要從事的是記錄和報告，并未接觸到需要專業判斷的確認和計量方法，因此會計人員對此操作過程很陌生。而公允價值的獲取，需要會計人員能夠及時收集市場信息，熟悉估算方法，掌握相關財務知識，然后通過一定的計算機技術，綜合分析、判斷得出結論。這個獲取過程有一定的困難，會計人員具有較高的專業技能和專業判斷能力的要求，但到目前為止，我國會計人員素質離仍有較大差距，對于高素質的會計人員極度缺乏。在公允價值模式下，不僅房產的市場價格會波及到企業的凈利潤程度，并且，投資性房地產無需進行計提折舊和攤銷也將提高企業當期的利潤。因此，存在利潤操縱的可能，會計人員面臨著道德考驗，其也許會虛增企業資產價值以獲取一定的利益。同時，有可能存在一些缺乏道德素養的企業管理人員為了提高業績來滿足自身利益，通過強迫會計人員來操縱利潤，粉飾財務報表。由此可知，新會計準則對于財務人員的職業素養和專業技能有較高的要求，并且其在很大程度上影響著新準則的運用以及會計信息的真實性。

六、完善公允價值在投資性房地產中的應用及對策

針對上述問題，我們必須采取積極有效的措施，促進房地產投資房地產的發展和完善，具體來說，有以下對策：

1.完善投資性房地產準則。與國際相關規定相比，我國關于選擇公允價值計量模式的條件要求較為嚴苛，但是關于如何進行的問題，即公允價值的具體定義、確定方法等方面沒有進行詳細的規定，新會計準則中基本上沒有涉及，缺乏實際可實施性，這對于公允價值的應用和發展有一定的障礙。所以，我國相關部門應努力研究國際準則的內容和其實施的條件以及情況，然后聯系我國實際情況，盡快完善我國的新準則，以及頒布對應的應用指南，對新準則的實施進行詳細規定和說明，為會計人員在現實中進行操作有所依據。

2.改善房地產市場環境，降低公允價值成本。我國房地產市場成熟度不高，組織化程度低，信息不對稱，經濟體制不夠完善，不利于新準則的實施，但采用公允價值是和國際準則接軌的勢必趨向，同時也是符合我國會計業務發展的實際需要。因此，有關部門應致力于房地產市場環境的改善，尋找對應的措施和方法，運用法律進行監督，為房地產的交易提供健康有序的環境，使得公允價值的取得較為可能。第一，政府應努力完善法律體系，加強相關信息的披露，從而合理規范投資性房地產行業的定價和發展，提高其透明度。第二，各有關部門應努力培育各級市場，盡快完善房地產交易的二級市場，重視二級市場的發展，要采取有效措施，為取得更公平和客觀的公允價值建立一個價格合理、信息公開的市場體制。第三，加強公允價值信息數據庫建設，以減低獲取公允價值信息的成本。為取得與公允價值有關的信息，企業應按照自身業務類型，注重信息平時的收集和積累，匯總和統計相應市場上的信息，建立與之相匹配的信息數據庫，使市場情況清晰化，從而建成較良好的市場價格信息體系。這有助于企業取得市場價格，使得公允價值的取得更為真實、客觀，有效防止公允價值的濫用，形成一個開放、完整統一的房地產市場。

3.加強教育，提高財務人員職業素質。會計人員的素質對公允價值實際進行過程中具有緊要的作用，是保證公允價值可以取得合理有效實施的條件。但目前我國會計人員的素質普遍不高，整體上還不能滿足要求，是以需加強會計人員的道德培養以及提高其專業素質能力。首要的是應增強整體會計人員的法律意識，提升他們從業的道德水平。會計人員不僅需要普及相關法律法規知識，而且應不斷更新，加強自身法制觀念意識，正確認識到違反法律法規會造成的后果；并且，在從業過程中保證所從事的會計行為符合國家法律法規，嚴格按照會計制度的相關規定處理會計業務。同時，財務人員應形成正確的職業道德觀，遵守職業道德規范，熱愛所從事的工作，做到求真務實，廉潔自律，不斷提升自身道德水平。企業也應注意所招收的財務人員的道德水平，對出現的違法行為及時處理，鼓勵對于不法行為的揭露，獎懲分明，表明企業對于違法行為嚴懲不貸的態度，消除部分人員的僥幸心理，降低存在利潤操縱的可能性。其次，加強會計人員的職業判斷能力，提高專業技能水平。在實際運用過程，需要會計人員收集信息進行整合，并且需對復雜的事項進行處理，從客觀角度出發，需要其人員要有相應的專業素質和對復雜問題做出準確判斷的能力。從而減少會計信息發生失真問題以及降低對公允價值進行判斷而產生的誤差。因此，會計人員應熟悉并掌握新模式要求的現代會計知識理論，學習并掌握較先進的計算機數據處理程序和計量統計方法，靈活地處理數據庫信息，并參加專業培訓，全面提高自身職業技能水平。

4.增加信息披露，加強監管。公允價值的使用是一把雙刃劍，運用公允價值，一定程度上更貼近企業經營活動的真實情況，但公允價值的判斷存在一定的主觀因素，企業有進行利潤操縱的可能和空間，并且現實中頻繁發生企業通過公允價值操縱盈余管理。因此，為促進公允價值的合理應用，需加強其信息披露，建立對應的審計制度。首先，應該提高上市公司財務報表信息的披露程度，包括在財務報表附注中說明和投資性房地產有關的公允價值的確定依據和方法、公允價值變動對損益的影響等信息。因此才有助于報表使用者理解相應信息對收益的影響，才能保證投資者對企業真實的財務狀況和經營成果了解和掌握。其次，我國有關會計犯罪的案件經常發生是因為處罰不夠嚴厲，并不能起到震懾的作用，而會計造假的收益遠大于由此付出的成本。而屬于新興行業的資產評估，其相應的法律法規并不完善，因此我們需提高監督力度，改進相應的準則，規范相應的評估程序；此外，我們應提高監管機構的執業能力和監管水平，引入社會監督，形成多元的監督網絡，提高違規成本，從而創造一個健康發展的市場環境，為公允價值的應用創造良好的條件。

綜上所述，公允價值的運用適應了國際發展的趨向，是我國經濟發展的必然趨勢，但其也具有很多問題，使用復雜，執行難度更大，因此目前采用的企業較少，但我國市場經濟制度正逐漸改進、以及相應的會計準則的日臻完善，將有越來越多的企業選擇公允價值。

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作者簡介：吳萍萍（1990—），女福建晉江，福建師范大學經濟學院碩士研究生，研究方向：財務會計。