房地產泡沫現狀及成因的分析探討

摘要：中國房地產業隨著十年來投資量和銷售量的大幅增加，已經成為我國國民經濟的支柱產業，然而供求結構不平衡、房價過快上漲等問題日益突出，從而導致房地產泡沫形成。本文以某市房地產為例，通過選取房價收入比、房地產投資增長率與GDP增長率的比值兩個指標，分析該市房地產泡沫的成因，提出合理引導資金流向實體經濟、加快財政體制的改革、抑制不合理的住房需求等建議。

關鍵詞：房地產；投資；泡沫；現狀；成因

引言：某市作為省會城市，憑借政府決策的支持，經濟發展勢頭強勁。隨著城鎮化進程加快，吸引了大批外來務工人員和投資者落戶，該市人口迅速膨脹，對住房需求不斷攀升。面對高速增長的需求，房地產開發商加快投資步伐，在市中心建起一座座商品樓房，并且不斷往市郊擴展，地方政府也對賣地樂此不疲，財政收入與房價一同節節攀升。2009年以來，政府為了控制房價過快上漲出臺了增加房地產供給，抑制不合理的需求，上調存款準備金率，加大保障房建設和管理力度，限價、限貸、房產稅等一系列調控政策。然而，政府管制在一定程度上依然失靈，房地產市場過度膨脹的不良效應日益顯現。面對這種情況，有關專家學者對中國房地產是否存在泡沫給出了兩種對立的觀點。但是由于房地產的獨特性，各地房產價格的差異性，房地產需求、供給和監管環境的復雜性，以及缺少長期的高質量的房產數據時間序列，使得識別房產泡沫的難度加大。此處選取房產收入比、房地產投資增長率/GDP增長率兩個指標進行檢驗，對該市房地產泡沫現狀進行分析。

一、某市房地產泡沫的主要表現

（一）房價收入比。房價收入比是一套住房的平均價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。經調查研究，2005～2012年期間，該市房地產市場出現了兩個高峰，分別是2008年和2012年。2008年，由于金融危機的影響，國際經濟環境差，投資減少，但是中國政府此時出臺4萬億投資決策，提振中國經濟，所以中國房地產市場逆市上揚。該市房價收入比值也超出了6，說明房地產泡沫開始呈現。2009年，國際經濟環境未見轉好，4萬億投資已消費，房地產投資有所降溫，比值大幅回落到4，部分泡沫擠出。2010年后，隨著國際經濟環境好轉，房地產市場再次繁榮，該市房價收入比再次上升，2012年到達了10的頂峰，泡沫再次出現。

（二）房地產投資增長率/GDP增長率。該指標主要從房地產運行的投資層面進行測度，房地產的開發投資是反映房地產是否投資過快過熱的指標，該指標值越大，說明房地產業相對于實體經濟發展的偏離越大，一般認為該指標值不應超過2。

房地產投資形成房屋供給，在一定的經濟總量下，宏觀經濟對投資的承載力和公眾的購買潛力是有限的。當房地產市場需求無法拖動供給時，房屋空置率就會增加，開發商為維持其高額利潤，就必須不斷地人為推高房地產價格，維持市場房價不斷上漲的預期。因此，在房地產投資持續高速增長的時期，開發商推動房屋價格泡沫的動力最強。

二、對某市房地產泡沫成因的分析

（一）寬松的金融環境和超量的貨幣供給。銀行對經濟的盲目自信樂觀、寬松的貸款審批導致信貸的過分擴張，增加了市場的資金供給，低利率的金融環境堅定了市場的信心，從而有助于房地產開發商和消費者大舉借貸，加熱了房地產市場的溫度。另外，投資渠道狹窄、股市投資功能弱化導致房地產“投資”盛行。該市政府為維持較高的經濟增長率，吸引投資，房產調控政策也不溫不火，未能形成有效制約。開發商與個人投資者的資金大量涌入房地產，為了獲得投資高額回報，從而助推房價上漲，使價格背離房產的價值，形成泡沫。

（二）土地價格高漲。土地資源具有稀缺性的特點，而且其供給彈性很小，供給往往不能隨著需求的增加而增加，短期內更是如此。土地資源供給的低彈性和稀缺性使房地產開發商和投機者普遍存在土地價格上漲的預期，土地價格的上漲又進一步推動房價上漲，促成了泡沫。此外，土地出讓收入是地方政府財政收入的主要來源，在地方政府的各項收入中，土地出讓是不用上繳中央財政，基本由其支配，因此政府對賣地都是樂此不疲。在全國來看，土地收入相當于財政收入的20%到30%，而在許多城市，則可能會更高。某市市區已高度城鎮化，因此市區可供給的土地資源十分稀缺，地方政府為維持足夠的土地供應，近年來不斷擴展城市版圖，同時也刺激了當地的土地價格上漲，從而帶動房價上漲，更吸引了不少投機者前來，促進了當地房地產泡沫的形成。

（三）非理性預期。在房地產市場上，由于信息的不對稱性，投資者很難對市場未來作出合理的預期，往往是通過觀察周圍人群的行為而提取信息，產生從眾行為。當房地產價格上升時，預期今后價格還要上漲，于是需求量增加，房地產持有人惜售，供給量反而減少從而刺激了價格上漲，因此價格上漲的預期得到強化，如此循環，促進了泡沫的產生。

（四）住房持有環節稅費偏低，促使住房在購買環節價格攀升。美國有1%～3%的物業稅，物業費與養護費用大大高于中國。相對于美國，中國在住房持有環節成本偏低，這直接激勵了住房空置，影響了國人的房產觀念并直接刺激了購買的積極性。中國現行試點的房產稅規避了立法程序，試點正逐步擴展。房產稅是關系到每一個人的經濟利益問題，推行房產稅意味著各地稅收的多樣性會增加，可較大地打擊多套房投資與投機，調節收入分配并抑制房價。但指望房產稅很快被全國大范圍普及并很快就能改變國人長久形成的房產觀念，還不太現實。

結束語：中國的房地產市場肯定是存在泡沫的，但是泡沫的大小，以及泡沫是否會爆破、何時會爆破還需取決于未來的外部宏觀環境變化。過去這些年，助推房價飆漲的因素除城市化進程加速和居民收入增長導致的住房需求大幅增加以外，主要還有貨幣超發、金融資源配置不合理、地方政府土地財政依賴、居民收入差距拉大、土地要素市場政府一手壟斷等房地產市場之外的因素。從長遠來看，新一輪房地產市場化改革，特別是土地要素市場改革是大勢所趨，因為改革可能會死，但如果不改革則肯定會死。同時，如果不及時治理房地產泡沫，將阻礙日后經濟的平穩發展。

今后改革的重點應著重以下幾方面：第一，合理引導資金流向實體經濟。國家只有合理引導資金流向，依靠實體經濟的發展，才能降低資金流動性帶來的風險。第二，要加快財政體制的改革，緩解地方政府對土地財政的依賴，同時要加強相關信息的披露，增加透明度，切實加強各方面的監督。第三，要抑制不合理的住房需求，主要是抑制投機性等非自住房需求。通過土地、稅收、金融等經濟手段進行調控，加大對房地產交易行為的調節力度，從交易環節抑制炒房行為。第四，國家的調控政策要有連續性和前瞻性，才能強化人們的預期，達到穩定市場的目的，而政府的短期化政策只會損害房地產市場的長遠發展。第五，完善分配體制，縮減貧富差距，特別是拆遷補償。過去由于各個地方執行的標準不一，一部分人通過拆遷補償一夜暴富，獲得幾套住房；一部分人卻得不到應有的補償，而要租住房屋生活。巨大的反差造成社會不公，小部分人聚集大量財富和資源，即使房地產有價無市，房價仍不會回到合理水平，大部分人要仍承擔比收入高得多的房價。

參考文獻：

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