政府喊話“去庫存”房價走勢成謎

中央經濟工作會議再次提及“房地產去庫存”，而樓市價格走勢卻仍陷迷霧，去向不明。

2015年，全國樓市猶如冰火兩重天。2015年12月下旬中央經濟工作會議公告中，針對“房地產去庫存”。作出長達322字的指示。而另一面，是宏觀經濟下行預期，2016年房價走勢成謎。

中國企業投資協會副會長、中國房地產開發集團理事長孟曉蘇對此表示，從1987年到2015年28年總體統計情況來看，全國平均房價一直呈上漲趨勢，而且幅度較大，2016年，配合中央去庫存的方針，房價不至于過快上漲，仍有可能保持平穩增長。

然而中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛卻表示，2015年6月后，房地產銷售面積一改同比下降的趨勢，出現明顯回暖，升中企穩，但在2016年宏觀經濟下行壓力、結構調整與短期增長有沖突的背景下，不能保證房價穩定的可持續性。考慮到宏觀政策影響與自我調整程度，2016年房價或存在較大程度下跌波動的可能。

寬松宏觀政策呵護房價走穩預期

住宅本質上是商品。商品價格運行遵循市場規律，也是供求博弈的結果，房價上漲則銷售量下降，反之則銷售量回升。住宅供不應求時，房價上漲會加快住宅需求釋放；而住宅供求關系基本平衡時，考慮到住宅所有者的收入分布狀況，中高收入群體大多擁有不止一套房產，沒有更強烈的置業需求，而低收入群體支付能力有限，只能望房興嘆。

2015年12月初，社科院財經院發布的《中國住房發展報告（2015-2016）》（以下簡稱《報告》）中指出，2015年以來，雖然宏觀政策一再寬松，商品住房庫存去化卻難見好轉。作為代表開發商預期、潛在庫存以及市場需求的新開工面積、施工面積以及竣工面積三個典型指標，雖然整體趨緩，供應量減少，但待售庫存壓力卻沒有較大緩解。具體來看，新開工方面，自2015年初開始同比持續下滑，2015年2月到9月之間累計額同比增長率甚至為-13.5%到-20.9%。施工面積方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放緩至2015年8月的0.2%。竣工面積方面，同比增幅僅維持在-10%到-20%。投資、施工等數據大幅放緩，但新建商品住房待售量卻未減，截至10月底，新建商品住房待售面積為43654萬平方米，同比上升14%。

《報告》指出，當前我國住房市場一個很突出的問題是，住房市場發展嚴重失衡，結構性過剩與結構性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出，房價畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場呈現階段性過剩，庫存高企，房價下跌。對此，倪鵬飛認為，在政策激勵下，2015年商品房銷售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅釋放。但從目前來看，銷售增長卻顯乏力，庫存壓力緩解有限。因此，2016年住房市場回暖基礎不穩，波動風險較大，分化或趨于嚴重。但他同時表示，由于金融環境寬松，購房信貸成本處于歷史低點，因此，房價并不會出現硬著陸，仍以相對穩定為主。

中國指數研究院百城新建住宅的全樣本調查數據報告顯示，2015年12月全國百城新建住宅平均價格為10980元/平方米，環比上漲0.74%，漲幅較上月擴大0.28個百分點，且整體上12月百城價格指數環比、同比連續第5個月雙漲，12月價格環比上漲的城市數量增加10個，價格環比下跌的城市數量減少11個，房價走穩預期似乎正在形成或強化。

中國科學院預測科學研究中心研究員楊翠紅認為，2016年，供需兩側均開始出現好轉的跡象，從供給方面來看，適度寬松的貨幣政策下市場流動性增加，商品房銷售好轉，房企資金狀況也將有所好轉。同時，國家實施積極的財政政策，加大了保障性住房棚戶區改造等民生工程建設指標，新開工面積指標有可能好轉。從需求方面來看，在寬松的信貸政策下，居民購房的支付能力提升，購房意愿提升，去庫存措施的實施將促進商品房成交率上升。

孟曉蘇告訴《中國經濟信息》記者，房價穩定、穩中有升，是老百姓買房的必要條件，可以預期未來房價整體還是上漲，沒有下降的條件。“1998年房改時曾有預期，房價下降不太可能。當時房改方案提到的‘降低房價并不是住房消費的關鍵，空置商品房不能成為加大住房建設的障礙’，已經接受了實踐檢驗。當時如果不加大住房建設，房屋尚未建成就已經供不應求。所以，市場經濟中的表現就是應該‘存一些房產在市場上’。如今部分二線城市、三四線城市的確存在一定的庫存壓力，但這要比上世紀80、90年代初期住房供不應求的情況要好很多。雖然是去庫存，即便是農民工在政府補貼和企業讓利的情況下買房，也應當鼓勵購房者對房價的信心。”

形成機制或將緩沖價格波動風險

中央經濟工作會議指出，要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格。而房價適度回落，對化解住宅庫存是有利的。然而在回落至合理區間的過程中，對于可能出現的市場沖擊，仍需要相應手段來緩沖。

無論城市剛性需求還是改善性需求，抑或是農民工進城落戶需求，都是以“買得起住宅”為前提。政策再優惠，措施再有力度，購房人仍要承擔主要經濟責任，否則就變成國家變相發放住房福利，違背了市場經濟基本原則。而房價適度回落到購買力承受區間，才能真正鼓勵剛性和改善性住宅需求“入市”。

孟曉蘇對此表示，政府對特定人群進行定向補貼，開發商適度降價，應當是在不影響原業主的情況下進行，這也是此次中央會議提出“鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略”的深層考慮。特別是由政府或其他租賃機構收購房產投入租賃市場，也應當在不影響老業主的前提下進行調整房價。“從這方面看，降價不是來自開發商的阻力，而是開發商不敢降價。”

孟曉蘇舉了個例子：在支持農民進城方面，河南濮陽市政府采取了不少措施：對于在城區購房的農村居民，由本人申請并提供購房合同、身份證和村證明，經房管部門審核后，根據繳納契稅證明，市政府對農民所購新建商品住房每平方米補貼150元，對第二套改善性住房每平方米補貼100元，購買二手房每平方米補貼200元。“政府對此進行補貼，很多企業也會相對配合調整價格，對于政府、企業共同讓利，老業主不存在反對意見，就是因為定向補貼的就是需要政府補貼的人，主要是農民。這樣，在不損害老業主利益的情況下，房價是有讓利空間的。”

住宅定價基礎是成本，包括土地價格和建筑安裝工程成本。但成本與市場價格并非完全同方向變化。由此可見房價是有一定下降空間的。“當市場銷售情況不盡如人意時，房地產開發企業死抱著預期收益率不放，沒有降價意愿，并非表明住宅價格就沒有降價空間。我國部分工業品產能過剩，制造企業不降價能行嗎？住宅沒理由獨立于工業品價格特立獨行。住宅開發是微觀經濟主體決策，既然作為市場競爭主體，就要接受市場競爭規律的支配，有盈有虧才符合市場經濟規律。換句話說，即使房地產業對穩定經濟增長作用再大，也沒有可能讓國家、讓全社會來承擔房地產業經營的全部風險，去成全房地產開發企業所謂的預期收益率。” 財經時評人、中央財經大學經濟學博士項崢說。

綜合多方面考慮，對于未開盤和未售出的房產，對原來購房者進行適當補貼，企業在可承受范圍內降價，以此緩解庫存壓力是可行的，可以鼓勵農民進城購房。在房屋銷售低迷期，相關企業接手、政府收購并投放租賃市場的方式適當降低價格具備可行性。而在適當降低商品房價格的同時，也應當關注市場與社會的穩定，避免人為制造房價下跌，引發更多社會矛盾。