溢價地王頻現，風險！

宋慧芳

新政落地，搶房潮偃旗息鼓，隨之而來的卻是搶地熱潮，致使溢價地王頻現。

隨著3月25日滬深樓市新政的落地，一線樓市成交急速降溫，就像做了一場夢，回到了春節前的寧靜。然而，在南京、杭州、蘇州、福州、東莞、中山、武漢等許多二線城市，三月出現了樓市交易的火爆情況。不僅一房難求、地王頻現，甚至出現了“日光盤”。這種現象更是延伸到了蘇州今年的首場大型土地拍賣會，致使平均溢價率超過200%的瘋狂熱度，甚至業內一度預測中國房地產的泡沫即將破裂。然而對此中國房地產數據研究院執行院長，復旦大學房地產研究中心企業研究所執行所長陳晟對《中國經濟信息》記者說：“中國的房地產市場，整體是沒有泡沫的，特別是住宅部分，但是不可否認其中部分城市是存在泡沫成分的，對此我們需有所警惕。”

“一線二線”此消彼長

國家發展與改革委價格監測中心4月5日發布報告顯示，2016年各地房地產市場剛性需求和改善性需求進一步釋放，對于房地產價格上漲形成有力支撐，全年房地產價格將保持明顯上漲的態勢，漲幅將超過去年。然而一線城市地價，以及日漸匱乏的一線城市土地供應，正在讓二線城市成為標桿房企擴充土地儲備的核心區域。

據上海鏈家市場研究部監測數據顯示，上海新政頒布當周（3月21日至3月27日），商品住宅成交面積高達71.69萬平方米，創下單周成交新高。而新政兩周后，4月4日至4月10日，上海商品住宅成交面積已經降至20.16萬平方米，較新政頒布后的第一周銳減28.92%；供應量也進一步滑落，單周供應面積10.77萬平方米，銳減75.02%；成交均價更是跌破已連續維持6個月的30000元/平方米以上的均價，跌至28197元/平方米，回落到2015年9月水平。

“滬九條”成功抑制了上海樓市狂漲的勢頭，然而被政府收緊調控擠壓出的購買力，正在涌向環繞上海的“出口城市”與“實力二線城市”。近期，杭州、無錫、昆山等地的房價均較2月有所上漲，蘇州與南京更是在新一輪的土地拍賣中身價倍增。

4月7、8兩日，在蘇州2016年首場大型土地拍賣會上，超過40家房企對蘇州樓市虎視眈眈，最終11家房企成功拿地13宗，總成交金額達到250.73億元，平均溢價率高達203%，其中住宅性質的土地拍賣溢價率全部超過100%，甚至有的土地溢價率超過300%。這13宗地中，大部分都是所在板塊的單價地王，大部分都是屬于“面粉貴過面包”，甚至有個別地王，面粉明顯貴過面包！這也就意味著，這些板塊的房價至少應該在當前基礎上，根據板塊與地價的差異，再上漲三成、五成或一倍！那么，未來一兩年，蘇州房價是否真的能再漲五成左右？知名的房地產政府咨詢專家楊紅旭表示，“這純屬一種奢望。”

“整個中國的城鎮化的推動必然是從大都市圈然后逐步往中心城市發展的方向，二線城市的一些熱度，也是理性發展的趨勢所致、特大型城市周邊的一些城市比如蘇州、南京、佛山、東莞、固安、廊坊的發展就是城市外溢的一種必然現象。包括合肥這樣屬于產業承接的一些地方，隨著產業人口轉移帶來的機會，二線城市的增長有其合理部分，但是其中要關注的蘊藏的風險跟一線城市一樣。地價增長過快，可能跟房價的增長不匹配，導致利潤的剪刀差出現。這可能會對房企造成比較大的壓力。 ”陳晟這樣告訴《中國經濟信息》記者。

非理性上漲須警惕風險

一線城市的房價接連暴漲大幅抬高了剛需的購房門檻，透支未來的市場需求。而由于資金的溢出效應，一線城市政策收緊、門檻上升使得大批過剩的資本轉而流向周邊的二線城市。二線城市房地產的投資屬性被強化，投資客正在代替普通購房者成為購買新主力。在市場瘋狂火熱的情況下，甚至剛需改善需求客也恐慌性入市，需求不斷被激發。然而在現有的政策、貨幣環境下，二線城市或將延續短期上漲的行情。不過，土地價格的飆升無疑導致房價上漲，價格持續上漲又將導致投機性、投資性需求卷土重來，進而市場風險會不斷累積。

對此，陳晟表示，從宏觀的整體層面來看，2016年，我國經濟所面臨的下行壓力較大，房地產作為我國經濟的支柱性產業，面臨著諸多的發展瓶頸及困難。

首先，我國正處于大力推進城鎮化建設的階段，城市人口的增長必然引起住房需求的增長。而土地資源具有稀缺性，其開發控制權在政府手里，造成市場的缺位，住房供不應求現象，最終導致房價上漲。房價的不斷上漲使絕大多數消費者和投資者認為房子會持續不斷地升值，具有很大的投資價值。房地產投資的加大增大了需求，同時房地產商也因為這種意識不斷抬高價格。消費者和投資者對未來價格的偏高預測使現在的價格呈現不正常增長趨勢，使得房地產行業出現一定的價格虛高現象，對我國房地產經濟的發展產生影響。

其次，房地產市場發展問題。在我國房地產市場，高端型住房供過于求，而商品房和保障性住房的供給量較少。供需結構的不合理性會導致價格上漲，因此而生的房地產泡沫成分，對于改善人們生活質量、提高生活水平有不利的影響。

最后，房地產金融體系尚不完善。目前，我國的房地產金融已完成了基本制度建設，并在一定規模的基礎上呈現良好的發展態勢，但仍存在一些問題急需解決，否則將影響房地產經濟的發展前景。一方面房地產貸款長期傾向于開發貸款，而住房信貸發展不足。對于市場經濟較發達的一些國家，住房消費信貸占整個房地產信貸總額的70%左右，相比而言，而我國消費信貸占房地產貸款比例最大的銀行還不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%；另一方面住房消費信貸也給銀行帶來了風險。貸款資金來源問題、貸款資產流動性不足、金融二級市場都有可能給銀行帶來風險。

房地產在發展如此困難的基礎上，開發商還是義無反顧地高價拿地，其中的原由已不在于未來盈虧，而是事關企業生死。供應總價提高了，然而產品結構并沒有發生太大變化。這對于客戶來說并沒有太大轉變，但購房成本卻增加了。這就很大程度上增加了未來市場的風險。

“在我國大約有三十個城市存在供給泡沫，即使降價，需求也無法上升，比如說鄂爾多斯。雖就整體而言不存在泡沫，但有一定的泡沫成分。”陳晟解釋到，“只要是平穩增長就還是一個健康的增長，雖其中可能隱藏著一些泡沫和風險，但我國政府已進行了相關信貸政策的收緊。即使這樣我們還應該注意到一線城市的存量土地更新速度太慢和金融轉換市場化不夠，二三線主要城市產業和人口導入速度太慢導致房價上漲等問題。只有在認清形勢的基礎上才能進入有效健康發展的軌道上。”