2016下半年樓市展望

倪鵬飛　丁如曦

如果說2015-2016年是政策刺激下的上升之年，2016-2017年可能是首次出現的在政策刺激下的調整之年

市場將迎來一個短期調整

2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會迎來一個短期調整。持續的政策刺激與有力的制度變革的力度，將決定調整幅度以及時間的提前或者延后。調整可能遲到，但不會缺席。

市場將從“少數城市熱、多數城市冷”轉向兩極分化進一步加劇。東部城市、一二線城市和經濟、交通、環境好的大都市周邊城市以及三線中心城市將升溫，其他三四線及以下城市將持續較冷。如果分城施策執行不到位，2016年全年市場分化將加劇。2016年全年，庫存增加預計從三四線以下城市繼續向二三線城市蔓延，房價上漲從一二線城市向三線城市擴散。

1.基于華房指數對房地產趨勢的預測。華房價格指數最新預測預警結果顯示，在整體經濟趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的前提下，從2016年下半年至2017年第二季度的預測時間段內，房價增幅或將回落（見圖1）。

華房投資指數最新預測預警結果顯示，房地產投資增長幅度或將趨緩，2017年或將出現調整（見圖2）。

另外，2016全年（按商品住宅銷售增長率至少20%的增幅推算）全國商品住宅銷售面積有望達到歷年的最高水平，超過13.5億平方米。

2.基于房地產周期經驗對未來趨勢判斷。本世紀以來，中國房地產周期時間多為2-3年，上升期1年左右（包括2009年刺激下的上升期）。受政策調控影響，加上預期相應變化，居民真實需求推遲或者提前釋放，投資及投機也如影隨形，房地產市場短期上下波動。

2013年是中國房地產市場的轉折之年。2013年之前10多年，每次出現的調整都是在政策打壓下的結果，每次出現的反彈都是市場自動反彈（除2009年外）；2013年及以后的調整是在沒有任何干預的情況下房地產市場的自發調整。2015年市場無力自動反彈，是在政策刺激下的反彈。

本輪周期從2015年下半年開始轉升，上升期在2016年中結束達到1年，盡管有刺激，下半年調整不可避免，到2017年下半年完成一個周期。如果說2015-2016年是政策刺激下的上升之年，2016-2017年可能是首次出現的在政策刺激下的調整之年。

3.基于影響因素變化對未來趨勢預判。2015年下半年以來，房地產市場從緩慢到迅速好轉，有制度變革因素作用，但政策因素是主要的。盡管政策刺激還要繼續，如果在相關制度沒有改變的情況下，從供給看，受市場回暖資金壓力減少和預期影響，在庫存大量積壓的同時，新投資可能在2016年形成大規模新供給。從需求看，城市存量人口的消費需求，在2015下半年到2016年上半年得到了階段性釋放。城市內外投資投機需求將決定于未來市場形勢，而城市增量人口剛性需求將決定于制度變革強度。如果沒有制度變革，潛在需求難以釋放，短期調整難以避免。如果實施有效的制度改革，房地產市場調整可以延遲和減緩。

調控政策總體穩妥

本輪房地產調控政策出臺總體穩妥，從而使市場和投資從緩慢到快速回升，去庫存成效明顯。中間政策調整的時機、力度總體把握比較得當，個別城市的過熱得到控制，正在趨向“軟著陸”。但調控中也出現了一些問題，未來調控政策還有可改進的空間。

1.國家宏觀層面政策。首先，宏觀政策在先期效果不明顯的情況下，連續加碼力度稍大，尤其是首付下調、二套房認定等政策稍有寬松；其次，預期管理還不夠成熟，相對市場預期變化顯得被動；再次，宏觀政策層面沒有考慮到城市之間的聯動關系，沒有相應出臺更為明確的針對一、二、三、四線城市不同的指導性政策意見；最后，有關住房供給的制度和政策意見還不夠清晰。

2.一二線城市政策。首先，沒有嚴格執行“分城施策”的宏觀調控政策，故意執行去庫存政策，一線城市限購執行不力，導致一二線城市出現市場投機和恐慌，也吸引了三四線城市的需求，影響了去庫存；其次，市場監管沒有及時跟上；最后，土地供應及住房供應政策調整較為滯后和被動。

3.三四線城市政策。首先，受財政壓力和經濟增長影響，沒有嚴格執行去庫存政策，在庫存大幅增加的情況下，政府仍在積極供應土地，促進住房開工，導致非重點城市投資高于重點城市投資；其次，有關釋放需求、調整供給的具有含金量的制度性政策出臺不多。

政策建議：確保短期平穩回落

1.政策目標。未來的政策總體目標：力爭住房市場短期內平穩回落，避免劇烈調整，確保住房市場長期可持續穩健發展。具體目標有五個：

（1）促進庫存持續減少。盡管過去一年銷售增幅加速提升，房地產去庫存取得明顯進展，但是庫存總量仍然比較大，新增供給規模可觀，去庫存尤其是三四線及以下城市需要把去庫存作為一個長期目標。

（2）確保房價平穩運行。房地產特性決定價量一般保持同漲同落的關系，實現去庫存需要房價平穩并略有增長。尤其一二線城市把住房市場作為地價、房價的風向標，也需要保持適度增長，大起大落不利于三四線城市去庫存。

（3）力爭投資實現中速增長。在當前宏觀經濟下行壓力仍然較大的背景下，保持房地產投資適度增長仍然十分重要。鑒于房地產市場整體形勢和下半年投資后勁不足的趨勢，未來投資應力爭實現增幅在6%-10%之間，這既有利于經濟增長目標實現，也為改革及轉型留有空間，也能夠有利于去庫存長期目標實現。

（4）扭轉供需空間錯配。供需空間錯配是導致一二線城市市場火爆，三四線及以下城市庫存不降反增的主要原因。因此，需要將扭轉供需空間錯配作為調控的一個重要目標。

（5）防范住房金融風險。中國房地產金融風險主要在開發企業，在市場波動形勢和市場出清過程中，需要防范房企資金鏈脆弱導致信用違約風險。

2.施策原則。實現以上目標，一方面，要繼續實施逆周期的宏觀調控政策，另一方面，加快相關領域的改革，以便釋放更多合理的新需求，并調整供給以匹配新需求。為此，應該確立如下政策原則：

（1）采取“細水長流”調控策略，保持調控有“溫度”可持續。針對下半年和明年可能出現的市場短期調整，需要繼續實施刺激政策，但不宜再頻施“一攬子猛劑”。應把握貨幣、財稅、土地等政策的出臺時機、節奏和力度，協調搭配，采取陸續出臺、細水長流的辦法。

（2）實施前瞻性引導調控政策，主動發聲引導市場預期。鑒于預期在房地產市場中具有關鍵作用，房地產宏觀調控要實行前瞻性導引調控政策，在準確預測宏觀經濟與房地產市場未來若干月份趨勢的基礎上，主動提前發出政策調整信號和姿態，引導預期向著調控希望的目標變化。針對突發事件引起的預期變化，政府部門要做出及時回應，以穩定預期。

（3）實施適度超前的調控策略，適時或提前出臺相關政策。針對宏觀政策和制度變革效應具有滯后性且變化強度存在差異，房地產宏觀調控應避免當期政策調控當期或下期市場的作法。應該根據經驗研究確定政策工具變量的滯后期限，通過對未來若干時期的市場形勢形成的準確預判，適時或提前若干期出臺政策，使政策工具能在最佳滯后效應時點上發揮作用。

（4）實施分城施策的調控政策，同時要求城市間調控協同配合。城市間的市場形勢既相互區別又相互影響，解決供需空間錯配的問題，一要分城施策：一二線與三四線及以下城市應采取完全相反的政策措施；二要協同作戰：作為風向標，要保持一線城市市場平穩，防止一二線城市過度冷熱，帶動三四線城市去庫存。

（5）加快政策主導向制度主導調控的轉變，讓制度改革釋放新需求。在當前宏觀環境和房地產發展階段中，僅憑單一的調控政策工具已難以實現綜合性目標，隨著政策刺激作用邊際遞減，只有通過改革才能一方面釋放出新的需求，另一方面促進房地產供給結構調整。通過調控轉型和工具替換，以相關改革促進房地產的可持續穩健發展。

3.對策措施。（1）金融政策：前瞻性采取降息降準政策，差別化調整首付比例等。配合確保6.5%以上的增長底線，2016下半年可再繼續實施一到兩次的降準和降息，同時通過定向操作如SLF、MLF以及PSL與常規操作相結合的方式保持流動性寬裕；針對市場過熱的部分城市，應主要采取金融信貸等經濟手段，不宜出臺限購等力度過猛的行政政策，實施溫和抑制逐步降溫，使其實現“軟著陸”，避免用力過猛導致“硬著陸”；對一線及二線熱點城市，提升首付比例和貸款利率，遏制投機投資炒作。對于三四線及以下城市，加大公積金貸款力度，提高公積金的覆蓋范圍。

（2）財稅政策：采取差別化的住房交易稅政策及房產稅試點推廣。對于一線及二線熱點城市，取消交易稅減免的優惠政策；對于三四線及以下城市，住房交易稅優惠政策不變，同時延長地方財政補貼政策執行時間區間；抓住目前機會，在一線城市和熱點二線城市開征房產稅。

（3）土地政策：按照土地與人口掛鉤要求，統籌調整城市土地供應政策，助力扭轉住房供需空間錯配。對于一線及二線熱點城市，增加建設用地（包括住房建設用地）供應指標，提高住房容積率，在商改住的基礎上，實施工改住，調整工業用地的功能；對于三四線及以下城市，減少和限制土地供給，使城市建設用地及住房供給與其人口規模、經濟發展水平等基本面需求保持動態匹配。

（4）行政政策：完善行政調控政策，加強市場監測和管理。針對房價等指標超出正常范圍一定程度，應實施風險提示制度，根據異常程度確定不同的風險提示層級；實施城市與國有企業雙約談的制度，對房價地價超過合理范圍的，要向具有政府背景的市場參與方實施主管部門約談；加強對一線和二線重點及熱點城市房地產市場的監測和管理；總結和推廣蘇州等地經驗，實行房價漲停板制度、土地拍賣熔斷制等。

（5）制度變革：加快進行相關制度改革，以便盡快發力，防止市場大幅調整。第一，借鑒曾經的藍印戶口制度，將購房住戶納入居住證覆蓋人群。第二，探索實施商品房共有產權制度，實施住房產權分割出售。第三，建立普惠住房金融制度，實現政策性和商業性覆蓋農民工群體。第四，允許和鼓勵農民工轉讓土地承包權，出售和出租住房。第五，改進地級以下城市的基礎設施與公共服務，實現基礎設施和公共服務城市間均等化。第六，加快國有企業改革，讓其盡快退出競爭性房地產開發行業。

（作者單位為中國社科院財經戰略研究院）