房地產市場：一季度三信號

王立彬 韓潔 郁瓊源

住宅市場，一線城市帶動二線城市加快升溫，個別城市面臨“過熱”壓力；土地市場，“地冷房熱”改觀，房價上漲，推動土地市場轉暖；財政收支，房地相關稅收增長較快。2016年一季度房地產市場三大信號，印證經濟形勢轉暖。

房產市場變熱

國家統計局發布數據顯示，2016年1至3月份，全國房地產開發投資17677億元，同比名義增長6.2%（扣除價格因素實際增長9.1%），增速比1至2月份提高3.2個百分點。其中，住宅投資11670億元，增長4.6%，提高2.8個百分點，住宅投資占房地產開發投資的比重為66.0%。

“2015年下半年以來，房地產市場出現積極回暖態勢，對經濟保持穩定運行，發揮出一定作用。”國家統計局新聞發言人盛來運表示，從一季度情況來看，房地產對經濟增長的貢獻率有所提升，初步估算房地產對經濟提升綜合貢獻率比2015年同期提高。

房地產是非常重要的行業，關聯效應比較大，房地產行業的投資和銷售不僅會帶動如鋼鐵、水泥等生產資料等上游行業發展，還會帶動裝修、家電甚至汽車等下游行業。所以，保持房地產穩定健康發展至關重要。

“1至2月，房地產開發投資結束連續5個月的負增長，投資增速轉正；個人按揭貸款在寬松的信貸條件下，同比連續10個月保持上漲態勢，漲幅創2014年以來新高。在市場流動性充裕，信貸規模擴張，開發投資增長的背景下，房地產市場吸引資本進入，有效需求上升，支撐了對價格的承受能力。”全國城市地價動態監測系統負責人趙松說。

土地市場回暖

據全國城市地價動態監測系統數據，2016年一季度全國重點區域和主要城市地價水平整體漲勢平穩，綜合、住宅、工業地價環比、同比增速較上一季度均有所上升；商服地價環比增速與上一季度持平，同比增速微幅放緩。

“本季度地價增速總體上升，供應量降幅收窄，與2015年的軌跡明顯不同。可以說土地市場出現回升。”趙松說，一線城市各用途地價增速全面上漲，特別是住宅地價進入高速增長區間。二線城市地價增速也以漲為主，企穩跡象明顯。但三線城市變化有所不同，商服、住宅地價環比增速放緩。

數據顯示，2016年一季度全國主要監測城市綜合、住宅、工業地價環比增速依次為0.96%、1.27%、0.73%，分別較上一季度上升0.22、0.13、0.44個百分點；商服地價環比增速為0.57%，與上一季度持平。綜合、商服、工業地價環比變化平穩，住宅地價環比增速溫和上行。

“目前熱點地區房價上漲效應在土地市場顯現，預期改善。流動性充裕，開發投資增長，作為重要投資領域，房地產市場吸引資本進入，有效需求上升，帶動了部分城市地價快速上漲。”趙松說。

財政收入增加

財政部公布財政收支情況顯示，2016年1-3月累計，全國財政收入增幅比2015年全年增幅提高0.7個百分點。受部分地區房地產銷售回暖、房地產相關稅收增長較快拉動，地方財政收入增幅回升較多。

數據表明，房地產營業稅1917億元，增長32%；建筑業營業稅1493億元，增長7.5%。契稅1012億元，同比增長15.4%；土地增值稅1127億元，同比增長19.9%；耕地占用稅493億元，同比增長14.1%；城鎮土地使用稅521億元，同比增長5.7%；房產稅501億元，同比增長10.5%。

財政收入是觀察經濟形勢的一個重要指標。“房地產業的回暖，特別是一二線城市住房銷售的量價提升，顯著拉動了營業稅的增長。契稅、房產稅等相關稅收也增長明顯。”中國財政科學研究院副院長白景明表示，房地產相關稅收增長帶動財政收入繼續回暖。經濟結構調整和宏觀調控正在發力顯效。

“‘十三五開局之年首季，宏觀經濟穩中向好，有助于穩定企業信心，為房地產市場進一步上漲積聚了動能。”趙松說，但必須清醒地看到，國內外不確定性因素持續疊加：一方面，美元加息預期可能引發資金外流，對國內經濟形成壓力；投資支撐基礎尚不牢固，去庫存、去產能背景下企業降成本、增效益改善情況仍有待觀察。另一方面，前期房地產調控政策效果顯現，但不夠理想，一線城市市場熱度上升明顯；三四線城市改善有限，庫存壓力巨大。“房地產市場深度調整、高度分化，既要降熱又得升溫，考驗著管理者的智慧和能力。”