租戶頻繁搬進搬出 “水牌”未及更換

同致行是一家專業做房地產數據研究的公司，4月5日，作為鄭州分公司研究部總監的王寶霞接受了本刊記者采訪。

王寶霞告訴記者，同致行鄭州分公司是2016年年后才搬到鄭州市鄭東新區CBD商務內環中油新澳大廈的，之前在金水區未來路與金水路交叉口的曼哈頓廣場。搬到這里，除因這里是赫赫有名的CBD，企業形象有所提升之外，還有一個原因，便是租金更便宜了。中油新澳大廈保安也向記者透露，特別是從2015年下半年到現在，親眼看到搬進搬出的單位多出很多，“水牌”上的不少單位名稱還未來得及換。

鄭東新區CBD建于2003年后，當時政府專門劃出一片地方建立中央商務區，可謂“奢華”。中油新澳大廈的規格，如今在寫字樓中算中等偏上，因為建于十幾年前，很多設施現在已經落后，但在建成初期，還屬于高端。隨著時代的變遷，現在已變得“默默無聞”。如今，新崛起的高鐵站綠地中心、“雙子塔”、美盛中心等新的高端寫字樓，名氣已經蓋過了CBD，成為新的商務核心區的代名詞。

采訪之初，王寶霞向記者描述了寫字樓演進的一些特征：首先是硬件設施越來越好，比如說綠地中心，高280米，有60多部電梯，而中油新澳大廈只有22層，僅有4部電梯。綠地中心設有票務中心、超市，還設有一個大型會議中心，供入駐企業使用。此外，還有智能化的網絡，到這里辦公的人，在樓下就可以直接簽到，甚至還建有停機坪。王寶霞告訴記者，雖然寫字樓越建越高端，但租戶卻越來越稀少，即使租金一降再降，也是如此。

現在的庫存量需要70多個月才能消化完

鄭東新區CBD的租金，目前甚至比市區還要低，原因很簡單，這個老牌商務辦公區內的寫字樓出現了不少空置。CBD寫字樓租金究竟處于什么層次？王寶霞指了指不遠處的大“玉米棒子”說：“它周邊寫字樓賣2萬多元一平方米時，它都賣到3萬多元一平方米，賣價貴，自然租金也高，而現在的租金才2塊多。從整體市場來看，CBD的租金不算高。”【這里需要明確一個概念，寫字樓租金都是按每平方米每天價格計算，例如，價格是2元，意思是每平方米每天2元，如果是200平方米的空間，一個月租金（按30天計） = 2元X 30天X 200平方米 = 1.2萬元。】

記者：為什么現在寫字樓空置率這么高？

王寶霞：供應量太大，過剩。高鐵站從2010年賣地開始，全部都是寫字樓供應，隨后都蓋了賣出去了，就是租不出去。租不出去，租價自然就下來了。再一個是當前經濟活力不行。特別是從去年開始，寫字樓市場很不景氣，特別難賣。有很多公寓，其實是辦公產品，開發商把它們都隔成一間一間小標間，當成公寓住宅去賣了。因為鄭州住宅需求一直比較旺，尤其是城中村大量拆遷后，很多人沒地方住，所以才出現這種“商業”改居住的現象。很多項目都是這樣，因為寫字樓現在太難賣了。改成這種方式去賣，去庫存會更快一些。但真正寫字樓的庫存量，要完全消化掉，按照目前的銷售速度，需要70多個月。這種現象也并非鄭州特有，全國很多二線城市大趨勢都一樣。

最直接方式，降價

記者：除了您說的這種當成公寓去賣，還有沒有其他方法可以去庫存？

王寶霞：最直接方式，就是降價。高鐵區，寫字樓價格比住宅要低，住宅已經每平方米一萬三四了，寫字樓大部分還在一萬一二，只有少數幾個，像綠地中心還比較貴。甚至還出現了不到一萬的寫字樓。我們前幾年給住建廳做過一個課題，寫字樓賣不出去，政府可以回購。回購后，可以做成創業型公寓，對外出租，這也是去庫存的一種手段，具體不知道有沒有人做，我們也只是提個建議。鄭州目前并沒有用這種方式去庫存。

記者：目前市區寫字樓情況怎樣？

王寶霞：市區內也基本是這種情況。拿同一個項目來說，住宅開盤在9000元以上，而WE+公寓才賣7000多元。再比如升龍的項目，有大量的商業和寫字樓，升龍城的住宅將近9000元，而寫字樓是8000多元。正常情況下，商業寫字樓應該是比住宅要貴，但是供應量太大了。住宅與寫字樓價格“倒掛”現象，前幾年都已經出現了。從全國來看，北京、上海這些一線城市好些，二線城市情形都差不多。在鄭州，除了像CBD和高鐵區這種成片成片的辦公區域外，三環以內有好多綜合體，也包含寫字樓，供應量也很大。其他城市也基本是這種情況。

賣出去了，租客卻又太少了

記者：鄭州未來商業樓盤的供應量呈什么趨勢？

王寶霞：我們是從2011年年初開始統計的，庫存一直在漲，已經5年了，雖然中間有波動下降，但整體是上漲趨勢。供應是遠遠大于成交，幾乎每個月都是。從成交數據上看，2015年要比2014年好一些，其中大量成交是那種公寓性質的。為什么會出現這種情況，主要是因為城中村拆遷，很多人沒地方住。

王寶霞告訴記者，因為鄭東新區的寫字樓2011年和2012年供應量很大，所以2013年、2014年、2015年鄭東新區的寫字樓項目價格沒怎么漲，甚至還有小幅下跌。好一點的是，基本都賣出去了。買寫字樓的，多是“不差錢的主”，有投資客，有企業買來自用，但前者占絕大部分。對開發商來說，把寫字樓賣出去，自己的任務就完成了，對于投資客來說，買下寫字樓只是邁出了第一步，關鍵是第二步，租出去賺租金，而現實往往是這最關鍵的一步停滯在了空中。鄭東新區寫字樓供應本就過剩，難以出租，而恰在此時，市區內也在不斷“冒出”大量的“綜合體”，“充實”著寫字樓市場，局面更是雪上加霜。不好租，投資客就不愿再買，致使新進場的寫字樓難賣，庫存自然就越來越大。王寶霞說她接觸過一些開發商，他們雖不說市場情況不樂觀，但普遍比較著急。

王寶霞笑著對記者說：這種局面要想有所改變，應少規劃點寫字樓，少批點寫字樓用地，或者說，減慢供地速度。2010年前后，都是成批往外推寫字樓用地，才造成現在不好賣，即使賣了也租不出去的局面。此外就是降價。

大“玉米棒子”空置40%

隨后，記者以租房名義，來到大“玉米棒子”了解出租情況。

大“玉米棒子”一共60層，高280米，辦公區是5～35層，35層以上是超五星級萬豪酒店。物業客服中心人員告訴記者，辦公區入住率在60%左右，價格在每天3元/平方米左右。小房間每天是150～170元，大房間每天是330～370元，樓層越高，租金越貴。物業只是幫忙介紹客戶，談價格、簽合同都是租戶與業主商量，租金價格雖公示為3元，但客服人員多次向記者表示，可以和業主再談。

記者粗算了一下，170平方米的房子，租金按3元/平方米計算，房租每月是1.53萬元。而這個費用只是一部分，還有一筆不小的物業費。越高端的寫字樓，物業費也越高，有時能占到租金的30%左右。而這筆費用，物業公司不管房子是否租出去，業主必須按時交納，這也是后來記者在采訪中介公司經理尹業彬時他說的，很多業主愿意主動支付中介費、愿意降價出租的一個原因。

去年一年租金降了30%

尹業彬是1+2聯合不動產公司鄭東新區區域經理，專業做寫字樓租賃，對寫字樓市場租賃變化情況有切身體會。因為做寫字樓租賃開始較早，尹業彬說他們占了40%的市場份額。

記者：前段時間，全國住宅銷售形勢不錯，各地住宅價格均出現了上漲，有沒有帶動寫字樓價格上漲？

尹業彬：我認為這兩者基本上沒啥聯系，住宅是剛需，買賣也多；而寫字樓屬于投資產品，如果住的房子都沒有，基本不可能去買寫字樓。寫字樓市場分為一手和二手。新樓盤銷售現在很低迷，因為投資客比較少，買來后不好出租。原來鄭東新區CBD那一塊租金能租3塊多，這一兩年基本降到2塊多點，最近一年降了30%。一手寫字樓銷售價格雖也在降，但沒有太大幅度，現在是特別不好賣。

記者：降價的原因是什么？

尹業彬：供應量太大。原來高鐵站這里沒有寫字樓，最近這一兩年才都集中交房，這是原因之一。再一個，最近這一兩年經濟形勢不是很景氣，倒閉的公司比較多，新開的比較少。再加上庫存量越來越大，而租房子的人越來越少，形成了反差，不匹配。所以租金去年一年降了30%。在CBD那邊，原先投資客6000多元買的，現在能租兩三塊，而現在1萬多元買的，才租一塊多。現在這一片（東風南路與金水東路交叉口）的寫字樓都是一塊多，降得特別厲害。

尹業彬告訴記者， 寫字樓租金從2015年第二季度已開始降，第三季度和四季度降幅最大，不到一年降了30%。2014年CBD能租3.5元左右，現在基本在2元出頭。東區高鐵站基本不到2元，毛坯房甚至8毛的都有。

二手寫字樓交易，卡在稅費上

記者：聽業內人說，即使租金在降，但租戶還是來來去去更換很頻繁？

尹業彬：的確是這種情況。其實有些公司也不想換，現在經濟形式不景氣，如果不是公司出現問題或倒閉，一般不會輕易換。因為重新找個地方比較麻煩，還得重新裝修。

尹業彬說他們也一直為開發商的新樓盤做分銷，但基本上沒有成交量。而二手寫字樓的轉讓，則卡在稅費上。交易時，需要營業稅5.6%，個人所得稅20%，契稅3%，土地增值稅30%～60%等等，各種稅費加一塊，交易者不堪重負，真是“傷不起”呀。因為二手寫字樓交易稅費過高，所以交易幾乎被凍結，沒有成交量。如此高的稅費，也導致接盤人幾乎沒有。“二手住房交易房管局整天排隊，而寫字樓這一塊則沒有。很多業主也愁，急著用錢，賣也賣不了。原來投資較早的投資客，現在還無所謂，因為當初買的便宜。一般投資寫字樓的，都‘不差錢，都是這個圈里的人。少的持有幾百平方米，多的則有上萬平方米。”

記者：在您看來，租賃市場有什么趨勢？

尹業彬：一時半會兒好不了太多，供大于求，因為鄭州的寫字樓數量在那放著呢，現在空寫字樓特別多，達到一半以上，千璽廣場應該是空得更多。市區寫字樓租賃情況稍微好一點，現在是高鐵站最差，空置率最高，這邊體量也最大。估計三年以后會好一些，就看鄭州經濟能不能起來。經濟形式好了，開公司的人多了，自然而然就把寫字樓消化了。

已經到這份兒上了

對于住宅與寫字樓價格“倒掛”現象，尹業彬這樣解釋：我們看著是“倒掛”，我認為它們兩個沒啥關系。住宅樓漲價，是因為供需。最近國家也推出一些新的購房措施，政策一推，買房人就多起來，摁不住，現在房價長得蹭蹭的。再者也跟城中村拆遷有很大關系。而寫字樓降價，也是因為供需，一下子在鄭東新區推出那么多寫字樓，占到整個鄭州寫字樓數量的百分之八九十，再加上當前經濟形勢不好，價格肯定要降。

尹業彬接觸寫字樓有四五年，之前做二手房交易有三四年，做房地產行業已經7年以上了。他說：我們開始做寫字樓租賃的時候，只有CBD有，這邊還沒有，這幾年我們也是看著寫字樓市場變來變去的。

尹業彬給記者講了一種現象：本土公司選擇寫字樓的，2012年、2013年，做投資擔保、金融的公司最多。在那個時候，也把寫字樓租金給抬上去了。鄭州的租金原來也沒這么貴。抬上去之后，就難降下來。投資擔保公司不行了，但業主的心理預期不會一下子下來，還提出每年按照多少比例遞增。但是他們沒想到，從去年開始“嘩啦”一下子掉下來了。剛開始我們跟業主談，業主肯定不同意。現在問業主兩塊錢租不租，業主啪一下子把電話掛了，他覺得你神經病。慢慢業主就清醒了。現在已經慢慢接受了，跟我們說，租出去，能還著我的月供，不讓我掏物業費就行了。現在已經到這份上了。從去年下半年開始，明顯感覺到租寫字樓，做互聯網的多起來了。自去年李克強總理提出“互聯網+”后，確實現在變化特別大，從這一點來看，國家政策導向對寫字樓租賃很有影響，政策傾向于哪一塊，哪一塊就會涌現出很多公司。

尹業彬認為，寫字樓出租困難的原因，經濟形勢是主因，經濟形勢不好，開公司的人少，租戶也就縮減。而這段時間，供應量又不斷增大，結果顯而易見。但二線城市和一線城市還不太一樣，像北上廣這些一線城市，經濟規模大，全球的公司都往北京上海擠，估計受影響較小。而鄭州目前基本靠本地公司支撐，從成交客戶能看出來，少見臺灣、北京、上海國際性大公司。

“我們接觸的租戶當中，多是本土公司小打小鬧，租個一兩百平方米、兩三百平方米就夠用了，大一點也就七八百平方米，真正租整層的比較少。如果有的公司搬出寫字樓，多是干不下去，撤了。”尹業彬說。

從1+2聯合不動產公司出來后，記者來到對面的綠地·原盛國際，從18樓走到5樓，看到幾乎每層都空置著。

專業寫字樓開發商：東區空置率40%多

楷林是專業做寫字樓的，有一定行業口碑，在當下租賃市場不景氣形勢下，楷林的租賃情況如何呢？4月12日，楷林營銷總監張彥欣接受了本刊記者采訪。

記者：據您判斷，當下寫字樓市場租賃情況怎樣？

張彥欣：鄭州市場算是空置率比較高，供大于求。

記者：像楷林這樣專業做寫字樓的，情況怎么樣？

張彥欣：我們的出租率也會相對降低一些。我們的客戶有所不同， 40%是企業自用，投資客戶較少。鄭東新區一些寫字樓，空置率已經達到40%多，將近50%，而我們的滿租率能達到80%。

張彥欣告訴記者，寫字樓后期的物業服務和運營管理很重要，那才真正考驗出寫字樓的功能。所以，寫字樓對物業的依賴度比住宅對物業的依賴度要高得多。這也解釋了不少投資客如果不把房子租出去，僅物業費一項支出就夠“頭疼”的原因。

記者：住宅因為最近國家政策利好，銷售情況還不錯，價格也有所上漲。而寫字樓情況卻有些慘淡，原因是什么？

張彥欣：最近也會有一些利好，“營改增”后，對那些買房的人會有一些好處。但真正對開發商來講，并沒有太大的利好。國家很多政策都是針對住宅制定的。我們的好多客戶到銀行貸款，銀行的利率永遠是在上浮的。

張彥欣告訴記者，高鐵站附近的寫字樓空置率很高，他們非常清楚，2013年前期開發的時候，已經有所預見。他認為在高鐵站附近開發寫字樓的開發商，很多沒有做過寫字樓，甚至連房地產都沒做過，就開始去做寫字樓了，專業性欠缺。再一個，集中出現這么多的寫字樓，肯定是供大于求，一旦供大于求，產品又沒有什么特色，不適宜客戶的需求，就會空置。至于什么時候能出現轉機，張彥欣笑著說：這個不好說。

寫字樓就是它的“晴雨表”

作為專業的寫字樓開發商，要在某個地方建寫字樓，會考量很多方面，其中核心因素是要研究這個城市的經濟發展。張彥欣說：我們要建寫字樓的話，沒必要看寫字樓供應量、需求量這些問題，研究一下這個城市的經濟發展、中小企業注冊比例和活躍度就知道了，寫字樓就是它的“晴雨表”。寫字樓形式好，就說明當地經濟好，寫字樓形式不好，就說明當地經濟不好。為什么？因為寫字樓一定是跟企業家相關的。為什么三四線城市沒有好的寫字樓，原因就在這里。漯河沒有好的寫字樓，但是它有好的企業，但企業總部除了部分在漯河之外，其余大部分都在鄭州，包括我們說的一些地市的上市公司，他們一些核心的部門都在鄭州，因為省會城市它有一些不可替代的作用，企業走到最終，競爭的是人才、資金和信息。

張彥欣認為，鄭州的大“玉米棒子”位置雖獨一無二，但租賃情況并不好，原因與經濟形勢有關，他說：寫字樓是用來給企業賺錢的，不是說簡單來給企業使用的，因為寫字樓成本會比住宅高。為什么那么多擔保公司如雨后春筍般出現，后來一片一片地倒掉，這就是經濟發展不提供產業支撐了，這一塊就沒有了生存土壤，沒有生存土壤就沒有錢，沒有錢，就只能從好的寫字樓搬走。

如何解決過剩？減少供地調整布局

4月17日，本刊記者電話采訪了鄭州大學教授杜書云，她是鄭州大學房地產研究中心主任、鄭州市房地產信息協會副會長，她從數據變化等多方面對寫字樓現狀予以了分析。

杜書云告訴記者，鄭州從2010年開始，非住宅供給量已超過住宅。2011～2013年，對鄭州來說，是這種現象比較突出的幾年。她說：這么多年來，鄭州在非住宅去庫存方面花了大量力氣，也有成效。但因為庫存量過大，加上每年再累積增加，去庫存就顯得很慢。雖然現在從銷售情況來講有所好轉，但還比較嚴重，主要表現在價格“倒掛”。

為什么出現這種現象呢？一個是多年來寫字樓供給累積的結果，具體表現在2011年是個高峰，那一年是首次非住宅的供應量超過住宅。后來，在住宅限購的時候，對非住宅投資大大地推進了一把。這么多年來，盡管非住宅過剩，但是每年投資還有一定百分比增長，年年累積，愈發過剩。

杜書云認為，過剩的根因有兩個：一個是從政府角度來講，還是愿意往價格高的土地供應傾斜，導致商業用地供應過多；另一個原因，這幾年經濟發展放緩，消化寫字樓的能力有所降低。

怎么解開這個困局？杜書云談了自己的看法：源頭上要調整供地結構，減少供地，到目前為止，從數據上看，鄭州房地產投資結構里面還有寫字樓，要想去庫存，政府在供地結構上要減少非住宅用地供應，總量要控制。還要調整非住宅供地的空間布局，不能過于集中于某個區域，一看一些地方成為熱點地區，就大批量供應，比如說高鐵東站一帶，那里曾是重災區。寫字樓和住宅不一樣，需要與工作地點相匹配，目前高新區的非住宅用地供應量不足，而這邊集中了不少企業，需求量還是不小的。另外，政府還要加強對房地產市場投資的引導。

但杜書云也認為，鄭州的商業地產市場，在全國來說，如果單從市場角度來講，整體情況還是不錯的，市場走勢和全國基本吻合。[ ]