供給側改革背景下我國房地產去庫存問題研究

戚蓓蓓 周一成

摘 要：中國房地產行業目前面臨高庫存、城市分化等問題，嚴重制約了房地產業的健康平穩發展，因此，去庫存成為促進我國房地產行業發展的首要議題。本文立足于房地產業的庫存現狀，分析其內在原因，結合相關政策，提出有效的去庫存的對策。

關鍵詞：去庫存；虹吸效應；產能過剩；過度開發；土地財政

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：1673-2596（2016）08-0077-03

一、房地產業庫存現狀

一組國家統計局的官方數據或許可以揭示國內樓市庫存的現狀，2015年末全國房地產庫存待售面積高達71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米增加近億平方米。其中住宅待售面積45248萬平方米，占比約63.97%。據測算，除了上述待售的商品房面積，全國尚未開工的企業拿地面積有42.3億平方米，此外在建商品房庫存約49.1億平方米，上述三項疊加后的總面積為98.5億平方米，完全消化至少需要10年。

由圖1可知，2015年全國各線城市的庫存積壓現象均有所緩和。在各線城市中，三線城市庫存積壓現象最為嚴重，截止2015年12月，商品住宅庫存消化時間仍高達19.9個月。相比較之下，一線城市庫存平均消化時間8.2個月，表明一線城市商品住宅的緊俏。圖2比較了2011-2015年全國各線城市平均庫存面積，我們也可以看出，三線城市的庫存面積始終是居于第一，而一線城市的房地產熱度一直不減。

總的來說，現有庫存有兩個難點：一是非住宅庫存。自2011年我國全面實施“限購令”后，房地產企業大量向非住宅（寫字樓、商業）進行投資。由于這一重心的轉移有利于提升城市的形象，因此得到了地方政府的大力支持。如今，這部分非住宅項目出現嚴重的積壓。據估算，非住宅庫存占用的資金規模約有十幾萬億。二是三四線城市庫存。2015年下半年以來，一線城市房地產市場明顯升溫，并傳遞到部分二線城市，但難以從二線城市進一步向三、四線城市和小城鎮傳遞。這部分庫存的問題，是簡單的降價所無法解決的。

二、房地產高庫存的原因分析

（一）“虹吸效應”透支三四線城市購買力，造成三四線城市房地產庫存積壓

在當前房地產市場總體弱復蘇的局勢下，各線城市之間出現了信貸、人口和投資的“虹吸效應”。換句話說，雖然同享優惠政策，各線城市間的房地產市場分化卻逐漸加劇，一線城市以其發達的產業吸引大量外來人口，擴張了住房需求，使得一線城市房地產行業“僧多粥少，水漲船高”；同時，由于三四線城市人口的外流，造成房地產庫存積壓嚴重，限制了房地產業的發展。總的來說，這種“虹吸效應”反映在以下幾個方面：第一，有住房需求的購房人口持續涌入。就經濟發達程度來說，一線城市的經濟領跑全國，吸引了大量外來人口聚集于此，使得當地房地產供需缺口拉大，造成房價居高不下甚至有“瘋漲”的趨勢；二線城市的房地產市場發展則根據供求情況明顯分化；三四線城市整體來看普遍較為黯淡，人口流出現象較為嚴重。第二，貸款資源集中于一線及部分二線城市。從各地貸款數據來看，目前房地產信貸資源高度集中，全國六大城市的貸款余額約占全國整體水平的30%左右。第三，開發性投資向一二線城市靠攏。由于三四線城市的房產庫存積壓嚴重導致價格持續走低，為避免庫存進一步加劇，很多投資者抽離三四線城市的投資資金，集中投向一二線城市。

（二）制造業產能過剩波及房地產業，引發房地產業過剩

房地產行業的上下游涉及到各產能過剩制造業，且有著較為密切的關系[1]。為了探究房地產業與產能過剩行業的相關性，依據2012年價值型投入表，綜合考慮房地產業對產能過剩行業的直接消耗系數、完全分配系數和直接分配系數，分析房地產業及其上下游相關產能過剩行業的相關性大小。

第一，房地產業對于化學工業的直接消耗系數與直接分配系數均較大，表明房地產業與該行業的關聯非常密切。第二，房地產業對石油加工、煉焦及核燃料加工業的直接消耗系數遠大于直接分配系數，說明石油加工、煉焦及核燃料加工業處于房地產業的上游段。第三，房地產業對金屬產品制造業的直接消耗系數與直接分配系數都較小，但是相應的完全消耗系數卻要大得多，說明房地產業與金屬產品制造業的間接關聯比直接關聯密切得多。第四，房地產業對非金屬礦物制品業的直接消耗系數小于直接分配系數，說明非金屬礦物制品業處于房地產業的下游段，是房地產業的原材料供應部門。可以看出，產能過剩的制造業會對房地產業造成不同程度的影響。因此，產能過剩也是造成三四線房地產庫存積壓的一個原因。

（三）房企過度開發，增加庫存消化的壓力

從圖3看，從2005-2014年我國商品住宅施工面積、竣工面積和銷售面積均保持上升態勢，通過對比三個量可以知道，竣工面積始終小于銷售面積，表明商品住宅市場始終屬于供不應求的狀態；施工面積遠大于竣工面積和銷售面積，也就是說商品住宅市場過度投資現象比較嚴重。從圖4看，商品住宅施工面積、竣工面積和銷售面積環比增加率總體上呈現下降趨勢，就變化的先后來看，商品住宅銷售面積的變化要先于商品住宅施工的面積，反應最后的是商品住宅竣工面積。這也反映出，由于過度開發的存在，商品住宅市場供給的變動要明顯滯后于需求的變動，增加了庫存消化的壓力。從圖5看，2005-2014年，我國房地產企業的投資在逐年升高，但與此同時，未完成投資也在逐年升高，即在已經過度投資的前提下繼續加大投資，但并未給房地產業的供給量帶來預想的變化，反而這種過熱投資會營造一種房地產業繁榮的假象，吸引更多盲目的投資者前仆后繼地投資。

（四）財政支持的減少影響投資者預期，加劇房地產市場的低迷

從圖6看，2015年我國土地財政收支“雙降”，降幅為5年來最大，原因包括土地市場需求不足、土地出讓面積萎縮等。其中，土地需求不足主要是由于我國經濟進入新常態時期，受經濟增速放緩的影響，土地市場需求呈現不足的狀態；土地出讓面積萎縮主要是迫于房地產高庫存的壓力，房企對于購置土地更為謹慎。有學者認為，一個城市房地產投資完成額越大，則政府越傾向于“補貼”房地產市場[2]。從圖5可以看出，自2009年以來，我國房地產行業未完成投資額高速增長，因此，政府不傾向與給予房地產行業財政支持，逐漸降低政府財政中對于土地財政的依賴程度，這也使得民眾對于房地產行業的投資持謹慎態度，更加大了房地產業去庫存的壓力。

三、關于去庫存的對策

（一）銀行等金融機構方面

第一，縮短開發商資金的還貸期，促使開發商采取適當的降價等手段加速資金的回籠，緩解購房者的壓力。第二，使土地出讓金剝離房屋價格，采取購房者直接與銀行簽訂協議免息償還沖抵開發商的相應貸款，并且可以分期支付，這樣既可以降低購房者的付款壓力，銀行收回貸款亦得到了保障，大大降低了銀行的壞賬風險。

（二）財政補貼方面

第一，對于無房和剛需人群采取免稅費的政策；開發商降價向困難人群銷售房屋的，亦予以減免稅費；銀行則可以對無房戶首套房降低房貸利息。第二，根據不同地區的房地產市場特點，靈活調整土地增值稅稅率和計稅毛利率。目前，各地執行的土地增值稅預征率普遍是在2012年、2013年房地產市場處于最好水平時定下的2%到6%不等。而今，絕大多數地方房地產利潤率已經嚴重下滑，甚至出現虧損，還是按原定的稅率確實讓企業不堪重負。此外，鑒于房地產開發實際情況，建議取消對房地產項目稅的預征，且之前明確超過預征水平繳納的土地增值稅和企業所得稅應退還企業，并明確退還程序和處理時限。

（三）行業監管方面

在行業監管方面，主要是要對于場外配資行為進行重點整治，對于不良中介也要進行嚴厲打擊，嚴格控制樓市風險向金融風險的轉移。

（四）房地產開發企業方面

第一，建設高品質、高附加值的住房。即使是在庫存嚴重積壓的城市，也有相對較熱的樓盤，因此，開發商應當從供給端刺激新需求、新市場，用高品質、高附加值、差異化的產品滿足改善型客戶不斷升級的置業需求。第二，在合理利潤范圍內降價。在高庫存的城市中，開發商不能坐等政府救市，應當以價換量，爭取主動。

（五）變庫存為商機

在解決高庫存的問題上，我們可以轉換思維，變庫存為商機，著力培育租賃市場，或者將庫存的商品住宅轉變為旅游或養老地產、創業工場等。例如，鼓勵有條件的房地產開發企業將其持有的存量房源向社會出租，并鼓勵規模化租賃企業在不影響房屋結構安全前提下，對房源套型結構進行調整，以滿足中小戶型租賃需求；對房屋租賃企業投資購買庫存商品住房，經營房屋出租業務的，對企業所繳納的營業稅、房產稅、所得稅等稅費予以適當減免；把房產租賃作為重點行業來培育，鼓勵服務企業兼營住房租賃業務，允許機關事業單位以租賃方式解決辦公用房缺口。此外，旅游業有上升空間的地區，可以支持房地產開發企業將其持有的存量房源投放到租賃市場，或轉成租賃型旅游、養生地產等。

注 釋：

數據來源于《中國統計年鑒（2012）》

參考文獻：

〔1〕王曉姝，王琪.房地產價格調控下的產能過剩宏觀經濟風險研究——基于投入產出價格影響模型的分析[J].建筑經濟，2015，（09）：79-83.

〔2〕范芬芬.土地財政依賴度與地方政府是否“補貼”房地產的關系研究[D].山東大學，2013.

（責任編輯 姜黎梅）