淺談福建省農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)的意義和方法

鐘曉滿

摘 要：福建省農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查工作，是為了進一步明晰農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)，保護農(nóng)民各項權(quán)益，實現(xiàn)農(nóng)村生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)之間的依法有序流動，加快新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。福建省農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查項目，是福建省農(nóng)村宅基地使用權(quán)的確權(quán)發(fā)證工作。目前此項工作還在試點階段，本文從相關(guān)理論結(jié)合實際應(yīng)用入手，簡單介紹了農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查工作中的工作思路、工作技術(shù)流程和工作方法。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村地籍；房屋調(diào)查；確權(quán)登記

中圖分類號： P272 文獻標識碼： A 文章編號： 1673-1069（2016）24-112-2

1 目的和意義

全面開展農(nóng)村地籍調(diào)查及集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，是保障農(nóng)民合法權(quán)益、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、加快推進新農(nóng)村建設(shè)的現(xiàn)實需要；是實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)登記規(guī)范化、交易市場化、資產(chǎn)資本化的基本要求；是規(guī)范農(nóng)村住房建設(shè)，有效保護耕地、建立現(xiàn)代農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的基本保障；是激發(fā)農(nóng)村發(fā)展活力、維護社會和諧穩(wěn)定的迫切需要。

開展農(nóng)村地籍調(diào)查及集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的目的是全面掌握農(nóng)村范圍內(nèi)土地的利用類型、數(shù)量、分布及權(quán)屬、界址等產(chǎn)權(quán)狀況，滿足土地宏觀調(diào)控、土地利用總體規(guī)劃編制、全面查清農(nóng)村范圍內(nèi)包括宅基地、集體建設(shè)用地的權(quán)屬、位置、面積、地上建筑物、構(gòu)筑物等基本情況，為農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作提供基礎(chǔ)資料，有助于明晰產(chǎn)權(quán)，維護農(nóng)村村民權(quán)益，是土地各項嚴管措施落實和國土資源信息社會化服務(wù)的需要。

2 工作思路

按照《地籍調(diào)查規(guī)程》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》等技術(shù)規(guī)范，結(jié)合試點村實際情況，以滿足試點村農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作為出發(fā)點，立足于已有的工作基礎(chǔ)，嚴格依據(jù)國家有關(guān)調(diào)查規(guī)程和標準，在進行1：500地籍與房產(chǎn)調(diào)查底圖施測時，房角點測量采取與宗地界址點測量統(tǒng)一的技術(shù)方法，一并開展，以地籍區(qū)為單位，以宗地（丘）為調(diào)查基本單元，逐宗調(diào)查每一宗建設(shè)用地權(quán)屬，查清調(diào)查區(qū)范圍內(nèi)的每宗（丘）土地的位置、范圍、面積、用途的土地利用現(xiàn)狀，填寫每一宗地（丘）情況核實表。以地籍、房產(chǎn)調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地（丘）為依托，以滿足不動產(chǎn)登記要求為出發(fā)點，充分利用已有不動產(chǎn)調(diào)查、登記以及前期審批、交易、竣工驗收等成果資料，采用已有集體土地所有權(quán)地籍圖、城鎮(zhèn)地籍圖、房產(chǎn)測繪圖、新農(nóng)村建設(shè)地形圖測繪成果等圖件做工作底圖，通過內(nèi)外業(yè)核實的方法，完成房屋調(diào)查工作，按地籍（房產(chǎn)）信息化的建立要求，利用GIS軟件錄入宗地屬性，建立檔案屬性庫、地形庫、房屋數(shù)據(jù)庫、土地利用庫、土地權(quán)屬庫，計算各類土地面積，編繪地籍圖，測算房產(chǎn)面積，繪制房產(chǎn)圖，匯總計算各類土地數(shù)據(jù)，分析數(shù)據(jù)成果，形成村鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀分析等文字報告；建立本次試點村的不動產(chǎn)權(quán)籍數(shù)據(jù)庫，輸出各類匯總數(shù)據(jù)等。

3 工作方法

3.1 資料收集

①收集已有控制測量資料，包括坐標成果、控制網(wǎng)圖、點之記、技術(shù)總結(jié)；②收集已有正射影像圖及系列比例尺地形圖、地籍圖、房產(chǎn)圖、土地利用現(xiàn)狀圖等圖件；③收集各級政府及其他有權(quán)機關(guān)認定的合法權(quán)屬證明材料、協(xié)議書；④收集由土地所有者和土地使用者提供的土地權(quán)屬來源證明材料；⑤收集其他與土地權(quán)屬來源有關(guān)材料。

3.2 地籍、房產(chǎn)檔案入戶調(diào)查

調(diào)查要對收集到的地籍檔案、房產(chǎn)檔案進行掃描存檔，按照一定規(guī)則整理并錄入檔案信息。

3.3 作業(yè)區(qū)控制測量方法

①每個行政村至少埋設(shè)兩組或3個兩兩通視的一級埋石圖根點作為首級控制點，與主行政村相距較遠的自然村居民地至少埋設(shè)一組一級埋石圖根點，埋設(shè)標準參照《工程測量規(guī)范》（GB 50026-2007）的附錄B，第B.2.4條執(zhí)行。②根據(jù)收集到的已知控制點，求解FJCORS測量七參數(shù)后，對每個一級埋石圖根點進行平面坐標和擬合高程的實測。③根據(jù)地籍、房產(chǎn)測量需要，臨時圖根點布設(shè)主要選擇在居民地周邊。

3.4 地籍與房產(chǎn)調(diào)查底圖測量方法

為了統(tǒng)一精度，地形圖測量應(yīng)采用全解析方法施測，房角點測量采取與房產(chǎn)界址點測量同樣的技術(shù)方法開展測繪。地形圖施測時，既要滿足地籍測量精度的要求，又要滿足房產(chǎn)測量界址點精度要求。

3.4.1 全野外數(shù)字測圖

按照1：500進行實地大比例尺地籍和房屋測繪，作為確權(quán)登記的基礎(chǔ)圖件。宅基地地籍和房屋測繪原則上要以幢為單元，集體建設(shè)用地以用地邊界為單元，主要測繪房屋和邊界線內(nèi)地形地貌，并向外擴充5至15米反映周邊相鄰地物和地貌特征。1：500數(shù)字化地形圖測繪和表示的內(nèi)容，應(yīng)執(zhí)行《地籍調(diào)查規(guī)程》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》技術(shù)標準要求。

外業(yè)數(shù)據(jù)以劃定的地籍（房產(chǎn)）子區(qū)為單位進行地物、地形要素全野外數(shù)字采集。各村地物點按地籍和房產(chǎn)界址要求詳盡精確測繪，其他地物要素按1：500比例尺數(shù)字地形圖的相應(yīng)國家標準要求進行測繪。一級地物點為道路、街、巷、加固坎（坡、堤岸、溝渠）等轉(zhuǎn)點及其兩側(cè)的房屋、圍墻（欄桿、籬笆、鐵絲網(wǎng)）、其他可起界線（點）作用且耐久牢固角點（邊線）明確的地物等要素的角點為一級地物點，其相對臨近控制點（一級圖根點以上各級控制點）點位中誤差≤±5.0cm。 二級地物點為處于隱蔽地區(qū)（布設(shè)符合圖根導(dǎo)線非常困難）的房屋、圍墻（欄桿、籬笆、鐵絲網(wǎng)）、其他可起界線（點）作用的建筑物或構(gòu)筑物等要素的角點，其相對臨近控制點（二級圖根點以上各級控制點）點位中誤差≤±7.5cm。其他地物點為不屬于一、二級地物點的地物點，其相對臨近控制點（含二級圖根點以上各級控制點）點位中誤差≤±10.0cm。

3.4.2 外業(yè)數(shù)據(jù)采集技術(shù)要求

作業(yè)過程中，儀器應(yīng)認真對中、整平，每天第一測站作業(yè)開始前，必須檢驗儀器2c和指標差。每一測站工作，自始至終應(yīng)加強測站起算數(shù)據(jù)（核對測站坐標、高程、定向點坐標）的檢查，并檢核兩點實測距離與計算距離是否一致。地籍、房產(chǎn)要素點的測量，邊長以全站儀單程測定，水平角、垂直角可只測半測回。房屋測量以墻體角點為準。所有圍墻寬度均按依比例測繪，欄桿式圍墻（見圖1）無論底座高低均以圍墻表示，根據(jù)底座寬度確定圍墻寬度，有柱無底座的，根據(jù)柱的寬度確定圍墻寬度。

3.4.3 外業(yè)數(shù)據(jù)編輯過程要求

所有填充符號應(yīng)盡量避免單個符號手工注記方式，而使用“面填充”方式。在繪制房屋線時，應(yīng)力求最少的線數(shù)（如獨立的四邊房屋，最后應(yīng)用閉合命令，其邊線應(yīng)為1條）。為保證后期數(shù)據(jù)庫建設(shè)需要，房屋結(jié)構(gòu)注記的標注點左下角重心點應(yīng)落在房屋面內(nèi)。編輯地籍、房產(chǎn)子區(qū)圖時，除地形特性線和高程點盡量保留外，其他地物取舍須充分考慮圖面容量。

3.4.4 數(shù)字線劃圖編繪要求

3.4.4.1 圖層設(shè)置

圖層按南方成圖軟件系統(tǒng)規(guī)定，門牌層如下：

3.4.4.2各類字體注記規(guī)定

① 控制點、高程點按南方成圖軟件系統(tǒng)規(guī)定字高。

②市局單位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（等線體4 mm），企事業(yè)單位、工礦單位（HZ細等4mm），行政村（宋體4mm），自然村（HZ細等4mm）。

③ 鐵路、高速、國道等主干道（等線體4 mm），街、道、巷、弄名稱（HZ細等4mm）。

④ 河流（宋體4mm）。

⑤ 其他文字說明（HZ細等3mm）。

⑥ 門牌號（HZ細等2mm）。

5 結(jié)論

全面開展農(nóng)村地籍調(diào)查及集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，是滿足土地宏觀調(diào)控、土地利用總體規(guī)劃編制、土地各項嚴管措施落實和國土資源信息社會化服務(wù)的需要，是實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)登記規(guī)范化、交易市場化、資產(chǎn)資本化的基本要求，是規(guī)范農(nóng)村住房建設(shè)，有效保護耕地、建立現(xiàn)代農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的基本保障。開展農(nóng)村地籍調(diào)查及集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，全面掌握農(nóng)村范圍內(nèi)土地的利用類型、數(shù)量、分布及權(quán)屬、界址等產(chǎn)權(quán)狀況，對加強土地精細化管理、保障廣大農(nóng)民土地合法權(quán)益、激發(fā)農(nóng)村發(fā)展活力、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、加快推進新農(nóng)村建設(shè)、維護社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。

由于時間的關(guān)系，本文只簡單敘述了農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)工作中部分工作方法和應(yīng)注意的事項，發(fā)現(xiàn)了工作中存在的一些問題，也規(guī)范了農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)工作的范圍，為科學管理農(nóng)村地籍和房屋奠定了基礎(chǔ)，使國土主管部門有了執(zhí)法的依據(jù)。介于目前此項工作還在試點階段，農(nóng)村地籍與房屋調(diào)查、地籍圖編繪、地籍調(diào)查、房屋調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、數(shù)據(jù)庫建設(shè)等一系列的后續(xù)工作非常煩瑣，在此就不一一介紹。