論我國公房租賃的法律性質

摘要：我國的公房租賃是我國所特有的一種現象。對于原公房承租人離婚后是否仍然為公房的繼續承租人，以及非公房承租人，在離婚中有什么樣的權利本文將結合案例進行說明。

關鍵詞：公房租賃；用益物權；法律性質

中圖分類號：D923；D922.29文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2016）20-0270-01

作者簡介：陶晶晶（1982-），女，漢族，民商法碩士研究生，昆明理工大學津橋學院法學系，講師。

一、引言

A、B是夫妻，單位給職工A分了一套房子，A、B離婚，法院將房子判給了B，理由是B無收入，保護B的權利。此案案情簡單，但涉及的問題卻很突出，在些案例中涉及了三個問題：一是A與單位就房屋產生了什么關系？二是這種關系是什么法律性質呢？三是B是基于什么權利而取得了該房屋的？下面我們先討論一下A與單位就房屋產生的關系。

二、我國公房租賃的現狀

我國的公房租賃又稱公房使用權的轉讓。這是對我國市場經濟體制下對單位職工福利的再次分配制度的體現。對于公房的承租人，一般是在國家機關或國有集體企、事業單位工作，其工作達到一定的年限，國家和單位就會根據其對單位的貢獻、家庭的經濟情況、需要扶養的人口等諸多因素，一定條件下分配給他們的家庭合適面積的房屋，其于單位與職工的關系而建立起的房屋租賃關系。從這里我們可以看出，公房租賃職工與國家或單位之間訂立的承租合同，其房屋的所有權是歸國家和單位所有，職工只是取得了房屋的使用權，通過以上分析我們可以看出A與單位之間存在的是公房租賃關系。

三、公房使用權的法律性質

關于公房使用權的法律性質，我國并未明確規定。理論上主要有以下二種觀點：

（一）債權說。債權說認為，國家是公房的所有人，職工以市場價格為基礎，按照單位和國家的要求承租公房，交納租金，與合同中的房屋租賃一樣是一種債權。

（二）用益物權說。公有房屋使用權由于具備使用權人對房屋的實際控制、占有、使用、收益這些都符合用益物權的特點，其與國有土地使用權，農村土地承包經營權類似屬用益物權。

本文也認為我國的公房租賃權屬于物權化了的租賃權，是有用益物權的特征，理由如下：

第一，公房使用權與合同中的租賃不同。其已具備了物權的屬性。首先，公房使用權是長期的甚至可以繼承。其次，公房租金非當事人約定，而是由國家決定的遠遠低于市場房租。再次，公房租賃的主體只限于特定單位的職工而其他居民是無法取得的。最后，能取得公房使用權的條件必須是國家或單位規定的，從這個意義上講公房租賃實質具有了實物工資的意義。

第二，現階段的公房使用權可歸結為用益物權。（1）用益物權是從所有權派生出來的他物權，公房租賃權具有用益物權的特征：①公房租賃是對所有權的行使有所限制的權利。②房屋租賃是非所有人基于其它合法途徑而取得的權利是對他人的財物享有的直接支配權。③房屋租賃權同樣具有對世性。（2）房改事實上已承認了承租人對公房的大部分收益權。按照房改方案，允許職工以遠遠低于市面上商品房的價格購買公有住房產權，房價中將工齡作為折減系數。其實質就是對購房職工工資不足的一種補償，是對公房承租人收益權的確認。

四、在婚姻關系中，非公房承租人的權利

根據《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中規定了9種離婚后雙方均可承租的情況。其中婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的或婚后一方或雙方申請取得公房承租權的、夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的、婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的。根據這種規定A和B都可以承租此公房，但在《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》規定了對夫妻雙方均可承租的公房，應依照下列原則予以處理：1、照顧撫養子女的一方；2、男女雙方在同等條件下，照顧女方；3、照顧殘疾或生活困難的一方；4、照顧無過錯一方。所以根據第3條的規定，B取得了此房的承租權，而成為了公房的承租人。

五、結論

此案例內容雖然簡單，但在此案例中我們可以了解了公房的租賃關系，以及這種關系的法律性質，基于我國目前尚未確立公房租賃產權的法律制度。因此，還需要進一步健全物權法律制度中最終的辦法。同樣在有些案例中也涉及了離婚中非承租人怎么獲得公房的承租權及非承租人的一些合法權利。因離婚發生的租賃公房在離婚后應歸誰居住使用糾紛，同樣也是人民法院現經常遇到的較難處理的糾紛，而且又因租賃的公房的所有人不同，不能用統一的規范調整。在此案A是公房原承租人，但不能據此規定A也為房屋的繼續承租人，同樣需要根據雙方當事人的現時實際情況考慮，人民法院審理離婚案件對公房使用、承租問題應當依照、《中華人民共和國婚姻法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國婦女權益保障法》和其他有關法律規定，堅持男女平等和保護婦女、兒童合法權益等原則，考慮雙方的經濟收入，實事求是，合情合理地予以解決。

[參考文獻]

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[2]張東波.公有住房使用權糾紛中有關法律問題探討[EB/OL].http：//www.chinaue.com/html/2006-1/20061122232297631.htm.