我國古代的親鄰優(yōu)先購買權(quán)

宋翠

摘 要：在我國古代不動產(chǎn)交易的優(yōu)先購買權(quán)中，親鄰的優(yōu)先購買權(quán)是核心。親鄰的優(yōu)先購買權(quán)起源于中唐時期，在宋元時期發(fā)展完善，成為定制，到明清的時候雖沒有明顯見于成文法規(guī)，但廣泛的適用于社會實踐。有不少人認(rèn)為我國古代的親鄰優(yōu)先購買權(quán)是封建糟粕，其實不然，它是和我國古代社會的實情相結(jié)合的產(chǎn)物，是具有合理性的。

關(guān)鍵詞：親鄰；優(yōu)先購買權(quán)；田宅

中圖分類號：D923 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1673-2596（2016）05-0064-03

在我國古代的房屋、土地等不動產(chǎn)（時稱“田宅”）買賣中，長期存在著親鄰優(yōu)先購買的制度，當(dāng)事人因此享有的權(quán)利也被稱為親鄰優(yōu)先購買權(quán)。所謂親鄰優(yōu)先購買權(quán)即是在田宅等不動產(chǎn)買賣中，在同等的條件下，親族和地鄰等特定主體根據(jù)法律的規(guī)定或者傳統(tǒng)的交易習(xí)慣而享有的較他人可以優(yōu)先購買的權(quán)利。實際上，親鄰優(yōu)先購買權(quán)可以分為兩大部分：第一個是出賣人的親族享有的優(yōu)先購買權(quán)，另一個是出賣人的地鄰享有的優(yōu)先購買權(quán)。因為中國古代是宗法制社會，人們往往聚族而居，親即為鄰、鄰亦是親的現(xiàn)象非常普遍，所以統(tǒng)稱為親鄰優(yōu)先購買權(quán)。

一、親鄰優(yōu)先購買權(quán)的歷史沿革

在中國古代田宅等不動產(chǎn)交易中，有親鄰優(yōu)先購買權(quán)、墾戶優(yōu)先購買權(quán)等。但是親鄰優(yōu)先購買權(quán)作為優(yōu)先購買權(quán)制度的核心，在長達千年的時間里，不僅頗有特色而且隨著歷朝的發(fā)展而趨于完善。親鄰優(yōu)先購買權(quán)在很早的時候就已經(jīng)出現(xiàn)了：據(jù)載，宋人鄭客說“賣田問鄰，成券會鄰，古法也”，這說明在宋代之前，田宅等不動產(chǎn)交易中先問親鄰的現(xiàn)象就已經(jīng)普遍存在。然而，到目前為止親鄰優(yōu)先購買制度究竟最早什么時候出現(xiàn)則依舊難以確定。據(jù)《魏書·食貨志》中記載：“諸遠流配謫、無子孫及戶絕者，墟宅、桑榆盡為公田，以供授受。授受之次，給其所親；未給之間，亦借其所親”由此可見，在北魏時優(yōu)先購買權(quán)就已經(jīng)初步的顯現(xiàn)了，只不過此時優(yōu)先購買權(quán)的主體僅限于親族，還不適用于鄰。一般認(rèn)為，中國古代田宅等不動產(chǎn)中的親鄰優(yōu)先購買權(quán)是濫觴于中唐的。

據(jù)《宋刑統(tǒng)》卷13《戶婚律》“典賣指當(dāng)論競物業(yè)”條后所附的敕文規(guī)定：

“……臣等參詳，自唐元和六年后來條理，典賣物業(yè)，敕文不一，今酌詳舊條，逐件畫一如后：……一、應(yīng)典賣、倚當(dāng)物業(yè)，先問房親，房親不要，次問四鄰，四鄰不要，他人并得交易。”這是宋代關(guān)于田宅典、賣中優(yōu)先購買權(quán)的最早規(guī)定，它是從唐憲宗元和六年以后的詔令、敕文歸納而來，盡管比較籠統(tǒng)，但有一點可以確定，田宅物業(yè)典、賣前須先征求房親、四鄰是否購買的意見，即先取問親、鄰的規(guī)定或者類似的規(guī)定，在中唐的時候已經(jīng)出現(xiàn)了。

親鄰優(yōu)先購買權(quán)在宋元兩代獲得了長足的發(fā)展逐漸成熟并逐步形成具體制度。宋律規(guī)定，田宅出典、出賣時，出讓人的房親、鄰人、承租人、典權(quán)人等根據(jù)不同情況，分別享有優(yōu)先購買權(quán)。宋律甚至還對行使該優(yōu)先權(quán)的的主體、順序、形式以及時效期間等事項都作了非常細致的規(guī)定。元朝在沿承宋律的基礎(chǔ)上，使得該制度更為完善。明、清兩代雖沒有明文規(guī)定親鄰優(yōu)先購買權(quán)，但是親鄰優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)逐步形成理念，已經(jīng)融入到日常的交易習(xí)慣和傳統(tǒng)的家法族規(guī)中，成為田宅等不動產(chǎn)典、賣必須遵循的原則。如果沒有曾先詢問親族、鄰人等優(yōu)先購買權(quán)人的意見，而私自將田宅出典或出賣的，將被認(rèn)為是“私賣”。如果因此發(fā)生糾紛，官府往往對私賣者予以嚴(yán)懲。在不少地方，甚至不允許田宅賣出本族，明清時期的民間就有“倒戶不倒族，倒族不倒宗”“業(yè)不出戶”“同族無斷業(yè)”之類的法諺，很多家族族規(guī)也不允許把田宅賣出本族。在清末修律時，在《大清民律草案中》，雖然保留了承租人、典權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)，但將親鄰的優(yōu)先購買權(quán)予以廢除了。

二、親鄰優(yōu)先購買權(quán)的具體內(nèi)容

（一）親鄰優(yōu)先購買權(quán)的主體及其范圍

親鄰優(yōu)先購買權(quán)的主體較為特殊，即必須為親或者鄰。親和鄰，在中國古代的宗法制社會里是各有所指的：親一般是指出賣人的本宗緦麻以內(nèi)的近親。而鄰是指在典、賣房宅等不動產(chǎn)時所賣房產(chǎn)的四鄰，也就是在典、賣田宅時與所賣地產(chǎn)相連地塊的業(yè)主。宋律規(guī)定，地鄰必須與所典、賣的田宅相連，如中間有地塊、道路、溝河等相隔的，則不是鄰。對此，南宋的有關(guān)判詞給了說明：

“諸典賣田宅，四鄰所至有本宗緦麻以上親者，以帳取問；有別戶田隔間者，并其間隔古來溝河及眾戶往來道路之類者，不為鄰。”

親鄰優(yōu)先購買權(quán)的主體范圍后來有所縮小。按照宋除《宋刑統(tǒng)》的規(guī)定，須“先問親鄰”，對相關(guān)房親、四鄰“皆須一一遍問”，若“房親不要……四鄰不要”，“方得別處商量”。在宋哲宗時期，，對親、鄰的范圍進行了適當(dāng)限制。

據(jù)史料記載，宋哲宗紹圣元年（1094年）有臣奏曰：“元祐敕，典賣田宅，偏問四鄰，乃于貧而急售者有害。乞用熙寧、元豐法，不問鄰便之。應(yīng)問鄰者，止問本宗有服親及墓田相去百步內(nèi)與所典賣田宅接者，仍限日以節(jié)其遲”。從這一奏言可以看出，神宗時的親鄰法規(guī)定享有田宅等不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的親、鄰只有本宗有服親和距離墓田百步者，也就是房親和墓田鄰才有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)，這就將親、鄰的范圍極大的縮小了。南宋寧宗紹興年間再次限制了親鄰的范圍，當(dāng)時的地方官胡穎在一份判詞中寫的很清楚，“照得所在百姓，多不曉親鄰之法，往往以為親自親，鄰自鄰。執(zhí)親之說著，則凡是同關(guān)典賣之業(yè)不問有鄰無鄰，亦欲取贖。殊不知在法所謂親鄰者，只是問本宗有服紀(jì)親之有鄰者。如有親而無鄰與有鄰而無親，皆不在問限，見與慶元重修田令與嘉定十三年刑部頒將條冊，昭然可考也”。據(jù)此，此時有親而無鄰與有鄰而無親的情形都不屬于親鄰優(yōu)先購買權(quán)之親鄰的范圍了。只有同時具有五服房親和地鄰這兩種身份，才是法律上的親鄰范圍。從宋初時的先親后鄰、親鄰均有優(yōu)先購買權(quán)到南宋強調(diào)親鄰兼有，只有四鄰與業(yè)主有近親關(guān)系者才享有優(yōu)先購買權(quán)，可以看出優(yōu)先購買權(quán)主體的范圍是逐步縮小的。

（二）親鄰優(yōu)先購買權(quán)的順序

親鄰優(yōu)先購買權(quán)的順序也是不同的。《宋刑統(tǒng)》卷13《戶婚律》“典賣指當(dāng)論競物業(yè)條”規(guī)定：“應(yīng)典賣、倚當(dāng)物業(yè)，先問房親，房親不要，次問四鄰，四鄰不要，他人并得交易。房親著價不盡，亦任就得價高處交易。如業(yè)主、牙人等欺閣親鄰，契貼內(nèi)虛抬價錢，及親鄰?fù)姓诒烧撸?jù)所欺錢數(shù)，與情狀輕重，酌量科斷”。另據(jù)《宋會要輯稿》記載，雍熙四年（987年），殿中御史李范奏：“準(zhǔn)刑統(tǒng)，應(yīng)典賣物業(yè)，先問房親，房親不要問四鄰，四鄰不要，他人并得交易。……竊以現(xiàn)典之人已編于籍，至于差稅于主不殊，豈可貸賣之時不來詢問，望今后應(yīng)有已經(jīng)正典物業(yè)，其業(yè)主欲賣者，先須問現(xiàn)典之人承當(dāng)，即據(jù)余上所值錢數(shù)，別寫絕產(chǎn)賣斷文契，一道連元典并業(yè)主分文契批印收稅，付現(xiàn)典人充為永業(yè)。更不需問親鄰……”。上述規(guī)定不僅確定了親鄰優(yōu)先購買權(quán)主體為房親和四鄰，而且也確定了行使順序：即一般情況下，典、賣房產(chǎn)等不動產(chǎn)時，先是房親，然后是四鄰。而已典田宅要加價出賣的話，只有現(xiàn)承典人不要或者出價低，才按通常之程序取問房親、四鄰，在這種情況下，承典人享有優(yōu)于親、鄰的優(yōu)先購買權(quán)。在元代，元世祖至元六年，元朝政府就發(fā)布令文：“省府照得，舊例，諸典賣田宅，及已典就賣，先須立限取問有服房親、次及鄰人，次及典主……”從這個令文看，元朝繼承并發(fā)展了宋朝的親鄰優(yōu)先購買權(quán)制度，已典就賣田宅時優(yōu)先購買權(quán)的順序和宋朝不同，宋朝依次是典主、親、鄰。而元代卻是親、鄰、典主。

《宋刑統(tǒng)》中的“先問房親，次問四鄰”只是對優(yōu)先購買權(quán)的行使順序作了原則上的規(guī)定。這種規(guī)定是非常的簡單而不詳細的，具體如何辦理，比如，享有優(yōu)先購買權(quán)的房親和四鄰可能并非一家，在實踐中經(jīng)常會遇到“每奉中書及本府令勘責(zé)京城并諸道州府論事人等，內(nèi)論訟典賣物業(yè)者或四鄰爭買，以何為先？”的問題。并且在宋朝，占據(jù)主導(dǎo)地位的是土地的私有制，加上宋政府推行的是“不立田制，不抑兼并”的政策，財產(chǎn)流轉(zhuǎn)速度很快，尤其是土地可賣、可典、可租，有“千年田換八百主”的說法，因此有關(guān)行使優(yōu)先購買權(quán)的糾紛也很普遍。鑒于此，開寶二年宋太祖進一步細化了親鄰優(yōu)先購買權(quán)的行使順序：“凡典賣物業(yè)，先問房親，不買，次問四鄰，其鄰以東南為上，西北次之。上鄰不買，遞問次鄰。四鄰俱不售，乃外召錢主。或一鄰至著兩家以上，東西

二鄰則以南為上，南北二鄰則以東為上”。房親優(yōu)先于四鄰，四鄰的排序依次為東南西北，于是實踐中便有章可循了。至于房親的順序是如何安排的，雖尚未看到直接的法律規(guī)定，但南宋的一份判詞中曾提到取問的原則：“鄰贖之法，先親后疏”。

（三）親鄰優(yōu)先購買權(quán)的限制條件

當(dāng)然，親鄰優(yōu)先購買權(quán)的行使也有一些限制。首先是須是在同等條件下，優(yōu)先購買權(quán)的行使是以親鄰的出價和第三人的出價相互一致為前提的，“若親鄰著價不盡，亦任就高價處交易”，如果第三人出價高的話，自是不適用這個原則的。其次是規(guī)定了取問親鄰的形式。根據(jù)宋律的規(guī)定，典、賣田宅者須“以帳取問”親鄰，也就是必須以書面形式征求親鄰的意見。“律之以法，諸典賣田宅具帳開析四鄰所至，有本宗緦麻以上親，及墓田相去百步內(nèi)者，以帳取問。”同樣，如果親鄰放棄優(yōu)先購買權(quán)的，還需要取得親鄰書面的“批退”才能賣給他人。元代取問親鄰時也是嚴(yán)格的要求采用書面形式，“立賬”文書必須寫明出賣人的姓名、住址、房產(chǎn)的坐落位置、價格，并寫明愿買者的批價，不愿意買的批退，最后注明立賬的日期，由出典出賣人簽名。這說明，元朝的格式已經(jīng)相當(dāng)?shù)囊?guī)范了。對于優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利人如果表示放棄優(yōu)先購買權(quán)，則應(yīng)該及時批退，不得妄行遮占。但宋代沒有規(guī)定批退時限，元代時規(guī)定不愿購買的，限三日批退，愿買者限五日批價。再次，親鄰優(yōu)先購買權(quán)的司法救濟也有法定的期間。如果田宅所有人在典、賣田宅時如不問親鄰或當(dāng)時親鄰不曾簽名認(rèn)同，優(yōu)先購買權(quán)主體可在一定期限內(nèi)向官府陳訴以原價贖回，但該訴權(quán)的行使是有時限的，“典賣田宅，不經(jīng)親鄰及墓田鄰至批退，并限一年內(nèi)陳訴，出限不得受理。”到寧宗時，又令“諸典賣田宅滿三年，而訴以應(yīng)問鄰而不問鄰者，不得受理”，將這一期限改為三年。

三、對親鄰優(yōu)先購買權(quán)的思考

對于親鄰的優(yōu)先購買權(quán)這一規(guī)定，國內(nèi)的經(jīng)濟學(xué)者幾乎一致的認(rèn)為它是封建的糟粕，它降低了親鄰以外的人買進土地的機會，限制了當(dāng)事人的交易權(quán)，妨礙了封建土地的自由買賣，進而也成為了阻礙中國資本主義萌芽發(fā)展的因素。但是，我們不得不承認(rèn)的是，存在即合理，尤其是一項制度能夠延續(xù)千年的時間，這其中必定有它保持生命力的原因。

第一，在中國古代社會實行家國相通的政治體制。家族是社會基本的生產(chǎn)、生活單位，國家也是按照家的模式來建立的，家國一體，國是家的擴大，家是國的縮影，一個家族的家長實際上也是最高統(tǒng)治者在家族的代表，一個個穩(wěn)定的家族，對鞏固統(tǒng)治階級的統(tǒng)治自然是有利的。作為一項制度，親鄰優(yōu)先購買權(quán)有助于維護家族秩序的穩(wěn)定，也有助于鞏固階級統(tǒng)治。

第二，規(guī)定親鄰的優(yōu)先購買權(quán)有助于降低交易成本。在出賣不動產(chǎn)時，肯定得積極地尋找買家，在古代的時候，廣大地區(qū)都是自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟，人口流動少，信息傳遞速度慢，如果要找親鄰以外的買家，對賣家而言就意味著消耗更多的時間，而且還承擔(dān)著錯過最佳出賣時間的風(fēng)險，這對賣家來說是十分不利的。但是如果賣給親鄰的話，時間的消耗就可能大大的減少。同時，通過實行親鄰的優(yōu)先購買，達成協(xié)議的成本也會降低。如果買方是親鄰以外的人，由于對該不動產(chǎn)不了解，必定會格外細致的查看該不動產(chǎn)，甚至吹毛求疵，這對達成協(xié)議可能存在不利的影響。而如果是親鄰購買，由于中國一直就是熟人社會，熟人之間比較容易建立起信任，很多情況大家都是知根知底的，這樣的話磋商過程中自然較為容易。

第三，有利于爭議的解決。在爭議出現(xiàn)之后，爭議如何解決，是否是親鄰，也是截然不同的。在親鄰間，人們的關(guān)系往往親密，對于爭議，可以通過和解、調(diào)解多種方式來解決。古代在爭議出現(xiàn)之后，尤其在熟人之間，通過有威望的人從中斡旋調(diào)解，往往會達到化解爭端的良好效果。如果是和親鄰之外的人發(fā)生了不動產(chǎn)買賣糾紛，雖然也受“無訟”“賤訟”思想的影響，由于關(guān)系不太親密，顧忌相對少，調(diào)解等手段如果不太理想的話，對簿公堂的可能性也是比較大的。這樣看來，在爭議解決方面，規(guī)定親鄰的優(yōu)先購買權(quán)也是有很大益處的。

四、結(jié)語

總之，作為我國古代優(yōu)先購買權(quán)的核心，親鄰優(yōu)先購買權(quán)在中國歷史上持續(xù)了千年，它隨著封建經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生，和中國古代的國情是相一致的，具有相當(dāng)?shù)暮侠硇裕虼丝梢哉f親鄰優(yōu)先購買權(quán)的制度在當(dāng)時是“良法”，對該項制度全盤否定也是值得商榷的。但現(xiàn)在親鄰優(yōu)先購買制度已經(jīng)衰落了，其原因是復(fù)雜的，探索親鄰優(yōu)先購買權(quán)的衰落應(yīng)考慮到整個社會政治經(jīng)濟環(huán)境的影響，這同樣是個值得深入探討的問題。

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（責(zé)任編輯 徐陽）