我國房地產經濟和社會經濟發展的相互協調

毛建功

[摘要]房地產經濟在我國社會經濟發展中占據著重要的比例，一定程度上對市場經濟起著積極的促進作用。然而由于國家整體經濟發展水平較為落后及市場發育缺乏健全體系，房地產市場在近年來一直存有受泡沫經濟影響、價格和價值的相違背等與社會經濟發展不協調的矛盾問題。我國應采取相應的措施，控制房地產經濟，使其發揮出積極作用，盡可能的與社會經濟發展相一致，帶動市場經濟發展。

[關鍵詞]房地產經濟；社會經濟；發展；協調

[中圖分類號]F320 [文獻標識碼]B

近年來，房地產產業的發展呈現出越來越繁榮的趨勢，也為我國創造了巨大的經濟收入。房地產的發展一定程度上也帶動了勞動力市場，為社會增加了更多的就業崗位。雖然房地產經濟市場有著良好的發展勢頭，但不可避免地會受到如金融危機等市場經濟的沖擊。對此，只有探尋房地產經濟與社會經濟發展的矛盾才能更好地推動二者相互協調，充分發揮對社會經濟增長的巨大作用。

一、房地產經濟在社會經濟發展中的作用

房地產產業是我國經濟的基礎性和先導性產業，同時其自身特有的生產資料和生活資料是社會經濟活動不可缺少的基礎要素。所以和其他產業發展相比，房地產業一直呈現出高速發展趨勢。尤其其他行業如服務業、流通業等會因房地產開發投資而帶動業內領域活躍，促進經濟發展。由于我國正處于后工業社會，大力推動第三產業是目前經濟發展的要求，然而房地產作為第三產業中的關鍵部分，積極推動房地產業發展可進一步優化產業結構，還有利于優化城市空間結構，提高城市集聚效益。所謂聚集效益指在地域空間上各種群體和人群集中產生的經濟效益。城市集聚效益的多少與房地產產業提供的用地及相關結構質量都有緊密的聯系。除此之外，我國是世界上人口最多的國家且處于經濟發展中，住房問題是人口不可避免的問題，也是人群最關注的問題。從目前情況來看，每個人都擁有房地產是不現實的，再加上農村不斷轉移到城市的勞動力，導致對住房需求以一種長期、持續的趨勢呈現。要滿足上述需求必須要發展房地產行業，通過其帶動更多的勞動力和經濟發展。在房地產投資建設過程中會涉及鋼鐵、水泥、家具、裝修業及運輸、服務業等方面需求，因此對國民經濟有明顯的拉動作用。

二、房地產經濟和社會經濟發展的不協調性

（一）受泡沫經濟影響

房地產受泡沫經濟影響主要體現在地產價格方面，土地價格由于市場需求無限性和稀缺性會出現虛漲，即泡沫經濟。此外，在房屋空置方面也體現出泡沫經濟；商品房在房地產交易中一直處于火熱趨勢，如果在房地產市場供求關系中，商品房超過部門供給增長和市場需求，那么不可避免的會造成泡沫經濟。相關國際數據經驗規定，正常的商品房空置率為10%，反之，會引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，房價大跌，經濟混亂，社會動蕩。

（二）價格和價值的相違背

價格是圍繞價值上下波動，如果價格偏離了價值，則會引發更大的變動。因為市場經濟的發展要遵循市場規律，價格與價值的關系就是市場規律的表現，雖然為我國房地產經濟為我國創造了更多的財富，但也產生價格與價值相背離的現象。隨著房地產市場價格的迅猛飆升，也逐漸出現開發商不合理占地、炒房團等現象，導致房地產價格激增，從而違背于社會經濟發展所追求的持續、穩定等目標。若房地產價格屬于供不應求現象，就符合市場經濟規律。

（三）涉及節能環保問題

近年來，我國一直倡導低碳經濟，低碳經濟和房地產建設有著緊密的聯系。在當下土地資源被大量侵占的情況下，房地產開發商如果不能建造環保住宅或低碳住宅匯報被占據的土地資源，除了和我國可持續發展戰略相違背，重點在于無法跟上市場經濟發展的腳步。目前，我國房地產在開發低碳環保住宅數量方面占據比例較少，因此，只有貫徹實施節能環保的方針，堅持可持續發展戰略，才能促進我國房地產經濟更好的發展。

三、促進房地產經濟和社會經濟相互協調措施

（一）完善土地政策

土地價格與房價二者互為因果。從近幾年情況得知，我國北京、上海、廣州等主要城市地價在當地房價中占據較大的比重，可以說土地供應的調控對房價的調控有緊密的聯系。因此，要想保證地產土地與社會經濟協調發展的結構、布局均衡就要完善相關土地政策。從法律上講，國家是分發綜土地的管理者，而在實際中中央政府會委托地方政府行使土地所有權，然而各地政府都存有相對獨立的地方利益目標，土地收益會歸土地使用者和地方政府，中央政府不會占據太多的份額，因此，土地所有者是地方政府。城市土地儲備制度是提高政府對土地市場調控能力的有效方式，應從不同方面完善城市土地儲備制度，形成良好的市場環境。首先掌握市場信息.土地市場信息包括出讓計劃、年度土地出租、土地儲備數量、土地出讓、土地利用總體規劃等，可在條件成熟時建立土地有形市場進行土地交易。其次壟斷一級市場.土地儲備機構應做到統一收購，統一開發及統一規劃、出讓等，有利于保障土地利用總體規劃的順利實施，使土地更為集中化，減少炒賣地皮現象。尤其政府在對一級市場壟斷后，可以在開發、規劃、出讓過程中城市土地產生的增值部分歸于國家，一定程度上也增加了政府財政收入。

（二）加強對房地產市場的金融監管力度

政府在實現市場經濟發展的目標下應嚴格控制監管房地產市場的金融秩序，對房地產企業的開發進程、貸款規模及償還能力進行深入監督，控制房地產領域中商業銀行的信貸業務并調整銀行產業結構。根據中國人民銀行的相關統計數據得知，銀行系統是支撐我國房地企業的土地購置和開發資金的重要來源，占據60%，由于市場果然，部分地區存在較高的投資風險，一旦房地產泡沫破裂，房地產價格下跌，進而產生的結果就是房地產將會大幅度貶值。除了上述總的建議外，在房地產金融市場監管方面可集中在以下方面，首先商業銀行住房貸款監管加強個人按揭貸款的審查，建立全國范圍內的個人信用數據庫，加強對已放貸款的監督管理。針對個人出現的不良信用行為，必須付出高額成本且限制后續經濟活動。其次商業銀行房地產開發貸款監管；監管部分應對銀行實施嚴格的貸款審核制度和風險管理措施，對房屋的抵押物價值和潛在的風險給予動態評估，測試重點地區房貸壓力。要求各地健全房地產信息公開機制，加快完善商品住房預售資金監管制度。第三營造良好監管法律環境；健全行政權力的監督機制，加大信息透明度，保持地方檢察部門和司法部門的自主性。合理調整中央和地方在房地產業中的收益，減少地方政府對房地產產業的過度干預，給予地方政府充足的行政成本，盡可能地從源頭上消除地方政府與房地產開發商的有限理性合作，為房地產經濟和社會經濟發展營造一個公平的競爭環境。

（三）優化房地產市場結構

傳統產業組織理論認為，過度集中的產業鏈會形成壟斷趨勢，導致反競爭效應，從而損害社會的凈經濟福利。所以政府會出臺一系列組織政策刺激或鼓勵企業進入來制止壟斷現象的發生。從目前我國情況分析，我國房地產業應選擇由物質資本拉動型向服務推動型模式轉換，調整好市場、產品、產業等方面結構。我國目前多數城市已經對二手房市場給予了開放態度，然而交易卻不理想。此房型的消極市場狀態會我國住宅市場上的消費需求起到制約，壓抑了居民現實消費升級的欲望，一定程度上影響房地產市場的正常運行。因此政府規范二手房中介服務，簡化交易手續，促使其未來市場結構更完善。此外，要建立開發土地供應科學決策機制，要改多頭決策為集中決策，改財政余缺驅動為強化市場調節功能，改無計劃供給為定年度供給總量、定功能用途比例、定區域開發強度的有序供給。在社會化、市場化條件下搞城市建設，一切建設規模的確定，都須接受市場規律的調節。中心城區已立項和動遷的舊城拆遷項目要先抓收尾，新的擴展要根據市場狀況適時推進。

結語

總之，房地產市場的發展前景十分廣闊，其發展也為我國市場經濟帶來了更大的挑戰。通過本文研究分析所得知，房地產市場在發展過程中和社會經濟不可避免地出現了不協調矛盾，因此要采取相應的措施，控制房地產經濟，使其發揮出積極作用，盡可能的與社會經濟發展相一致，帶動市場經濟發展。