房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營分析

謝蔚

[摘 要]隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入了白銀時代。在激烈的競爭中，房企轉(zhuǎn)型改革成為了非常重要的問題，本文結(jié)合碧桂園的案例，分析了房企改革輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式，具有一定的實(shí)踐價值。

[關(guān)鍵詞]輕資產(chǎn)運(yùn)營；房地產(chǎn)；金融

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.04.030

[中圖分類號]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）04-00-01

1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)起著舉足輕重的作用，它帶動著上下游諸多行業(yè)的發(fā)展。在告別了黃金十年后，中國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了過剩的現(xiàn)象。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)主要是以重資產(chǎn)為發(fā)展特征，企業(yè)的盈利模式：①土地價格增值。在土地紅利時代，土地價格逐年攀升，企業(yè)囤積土地，該行為本身就可為企業(yè)獲利。②靠優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本來獲得盈利。在內(nèi)部融資和外部融資中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠對外融資中的債務(wù)投資，比如：地產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款、房地產(chǎn)信托、發(fā)行債券，等等。確定合理的負(fù)債和股權(quán)比例，以及負(fù)債內(nèi)部長短期債務(wù)的比例成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)決策中非常重要的問題。

在中國，直接融資市場發(fā)展落后、投資破產(chǎn)機(jī)制不成熟、企業(yè)誠信不足等問題約束著銀行放貸的步伐，所以企業(yè)一旦資金鏈斷裂，就可能面臨破產(chǎn)的問題。同時，房地產(chǎn)行業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響巨大，央行的貨幣政策、稅務(wù)政策及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓購置政策都使行業(yè)發(fā)展面臨著巨大的不確定因素。由以上分析可以得出，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式難以適應(yīng)現(xiàn)有的行業(yè)形勢，要突破瓶頸就需要向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變。

碧桂園作為中國房產(chǎn)十強(qiáng)，是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，經(jīng)營范圍涉及裝修、建筑、酒店及教育等行業(yè)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。2014年碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售1 287.9億元，完成了全年的銷售目標(biāo)。作為千億級別梯隊的房企，面臨行業(yè)變革，碧桂園成功地引入了輕資產(chǎn)模式，其經(jīng)驗值得借鑒。

2 碧桂園輕資產(chǎn)模式經(jīng)驗分析

2.1 借力金融巨頭，引入外部投資者

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的庫存壓力不斷加大，銷售不理想，碧桂園的借貸總額上升了10%。平安人壽以每股港幣2.816元的價格，共計63億元的資金購買碧桂園22.36億新股，成為碧桂園第二大股東。平安和碧桂園的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合有利于雙方實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略互補(bǔ)，平安入股給碧桂園帶來了巨額的現(xiàn)金，緩解了資金鏈緊張的情況。碧桂園將募集到的資金用于公司日后發(fā)展和一般營運(yùn)用途，在讓渡部分控制權(quán)的同時，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)“去家族化”的目標(biāo)。平安也將此次投資視為保險資金的分散配置，作為未來布局社區(qū)金融的重要戰(zhàn)略。從而雙方可以在金融投資、房地產(chǎn)營銷、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面實(shí)現(xiàn)合作。

2.2 O2O+大數(shù)據(jù)改造模式

平安入主碧桂園可以利用其30多萬戶的現(xiàn)有存量業(yè)主資源，在碧桂園社區(qū)的APP中植入平安的產(chǎn)品，這樣業(yè)主就可以在線上提交申請，線下享受日常家政、維修服務(wù)（比如支付物業(yè)管理費(fèi)，水電氣費(fèi)）以及增值服務(wù)（比如照顧老人小孩、洗衣服、購物）。利用這個虛擬的平臺可以為業(yè)主租戶和物業(yè)管理公司提供一個交易平臺，有效解決了信息不對稱、交易費(fèi)用高、難度大的問題。相對于報紙雜志以及在公交地鐵等人流聚集地投放廣告而言，利用這個APP在線平臺能收集用戶的交易數(shù)據(jù)及流量，分析業(yè)主的愛好和消費(fèi)需求。基于社區(qū)住宅和碧桂園的其他垂直產(chǎn)業(yè)鏈，關(guān)注養(yǎng)老、酒店、教育等細(xì)分市場，可根據(jù)業(yè)主的年齡、偏好、消費(fèi)額實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷，發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的作用，構(gòu)造覆蓋業(yè)主租戶生命周期的資源整合平臺，全方位多層次地滿足業(yè)主的需求。

2.3 房產(chǎn)眾籌，用戶定制

傳統(tǒng)的地產(chǎn)商都是依靠貸款，或通過影子銀行進(jìn)行融資。在融資成本不斷提高的大環(huán)境下，碧桂園在上海推出了房產(chǎn)眾籌項目，以一平方米為眾籌單位，在項目建成后，購買者就可以擁有一套樓房的部分或整體權(quán)益。隨后，投資者可以把眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)，擁有該套住房，或委托開發(fā)商銷售后轉(zhuǎn)為收益權(quán)。通過眾籌的項目投資者可以參加項目的全過程，享受到份額轉(zhuǎn)讓、分紅、低價購房等多項收益。互聯(lián)網(wǎng)精神的實(shí)質(zhì)就是互動、分享、開放，只有至始至終以客戶為導(dǎo)向進(jìn)行定制生產(chǎn)，產(chǎn)品才能實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的精神共鳴。對于碧桂園本身而言，進(jìn)行眾籌能有效減少在融資和營銷環(huán)節(jié)的成本，卸下資金壓力，轉(zhuǎn)變成為管理運(yùn)營商，提前鎖定了購買意向客戶，降低后續(xù)的銷售壓力，避免一些不可預(yù)料的市場風(fēng)險，同時也可以讓業(yè)主享受成本節(jié)約的收益。

2.4 發(fā)行REITs，盤活旗下重資產(chǎn)

REITs即為房地產(chǎn)信托投資基金，按其性質(zhì)和收入來源分為債務(wù)型、股權(quán)型、混合型。股權(quán)型的收入來源就是租金或處置所得，此時的REITs就是直接投資不動產(chǎn)。而債券型主要是以利息收入和證券投資收益為主，即投資者向開發(fā)商和房地產(chǎn)管理者提供投資性房地產(chǎn)抵押證券或抵押貸款。在中國的REITs市場主要是以債券型為主且多以私募定位，采取到期還本付息被動管理。碧桂園旗下有44家酒店，由于國內(nèi)酒店市場競爭激烈并且酒店的選址不具有優(yōu)勢，碧桂園的營業(yè)收入增長緩慢，資產(chǎn)報酬率在同行業(yè)中較低。碧桂園計劃把酒店業(yè)務(wù)板塊分拆上市以此提高流動性和財務(wù)的靈活性，通過酒店資產(chǎn)證券化去盤活這部分重資產(chǎn)，從而優(yōu)化自己的財務(wù)報表。但是目前中國內(nèi)地的REITs還沒能得到政策的支持，現(xiàn)有的幾個REITs的客戶主要是大戶以及機(jī)構(gòu)投資者，投資者人數(shù)限制致使其流動性較弱。同時中國持有物業(yè)取得的租金需要交納營業(yè)稅，所得稅等，稅務(wù)負(fù)擔(dān)也成為制約REITs發(fā)展的重要因素。

輕資產(chǎn)模式受到房地產(chǎn)公司的喜愛一個非常重要的因素就是能解決房地產(chǎn)龐大的資金壓力，只有控制好項目質(zhì)量控制、打通融資渠道，提高風(fēng)險的防范能力才能真正實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)帶來的效益。

主要參考文獻(xiàn)

[1]湯谷良，張茹.財務(wù)戰(zhàn)略驅(qū)動企業(yè)盈利模式——美國蘋果公司的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式案例研究[C]//中國會計學(xué)會2012年學(xué)術(shù)年會，昆明，2012.