安徽六安：估價(jià)8000萬(wàn)的土地為何只拍出200多萬(wàn)元

文 《法人》見(jiàn)習(xí)記者 王慶

一線(xiàn)調(diào)查

安徽六安：估價(jià)8000萬(wàn)的土地為何只拍出200多萬(wàn)元

文 《法人》見(jiàn)習(xí)記者 王慶

“六安市國(guó)土局將位于市中心的土地超低價(jià)出讓?zhuān)u(píng)估價(jià)格達(dá)8000多萬(wàn)元的一宗土地竟然只賣(mài)了200多萬(wàn)元，并且沒(méi)有將整個(gè)地塊整體掛牌出讓?zhuān)率箛?guó)有資產(chǎn)流失嚴(yán)重?！濒斘馁t在舉報(bào)信中稱(chēng)，六安市住建局存在行政違法的地方，在這個(gè)地塊上開(kāi)發(fā)“皋城公館”的恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司也并非沒(méi)有問(wèn)題。

魯文賢50多歲，是安徽省六安市的普通市民，也是爭(zhēng)議地塊的拆遷戶(hù)。9月的六安雖已沒(méi)那么炎熱，魯文賢在和《法人》記者溝通的時(shí)候仍然不斷地冒汗。

疑問(wèn)重重的土地成交書(shū)

六安市，別稱(chēng)“皋城”。位于安徽省西部，處于長(zhǎng)江與淮河之間，大別山北麓，地理意義上的“皖西”特指六安。在六安繁華地段——大別山路與解放路交叉口西100米有一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，便是“恒遠(yuǎn)皋城公館”，此處也正是魯文賢所指的爭(zhēng)議地塊——【2009】20號(hào)地塊。2009年10月16日，該地塊掛牌時(shí)是以黃某個(gè)人名義拿的地，后來(lái)其成立了六安市恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，任董事長(zhǎng)兼法人。

據(jù)六國(guó)土資告【2009】6號(hào)顯示：【2009】20號(hào)地塊為原溫州建材大市場(chǎng)周邊地塊，規(guī)劃用地面積61，675平方米，凈用地面積（不含道路）47，651平方米，用地性質(zhì)為商住，起始價(jià)210萬(wàn)元，供地條件是凈地36.57畝，其他為毛地。毛地部分起步價(jià)6萬(wàn)元/畝，即210萬(wàn)元。

據(jù)該地塊掛牌成交確認(rèn)書(shū)顯示：掛牌地塊規(guī)劃用地面積約61，675平方米，凈用地面積約47，561平方米，掛牌出讓地塊土地出讓金成交總額為220萬(wàn)元。

“規(guī)劃用地多少面積就應(yīng)當(dāng)按照那個(gè)面積掛牌”，魯文賢認(rèn)為，“此地塊毛地部分只占到35畝，價(jià)值210萬(wàn)元，而掛牌起始價(jià)僅僅210萬(wàn)元，有57.6畝土地沒(méi)有掛牌，等于白送?！?/p>

《法人》記者獲悉的資料表明，發(fā)改委批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證上面，恒遠(yuǎn)皋城公館項(xiàng)目規(guī)劃面積都是61，675平方米。

為證明六安市國(guó)土局低價(jià)轉(zhuǎn)讓【2009】20號(hào)地塊的不合理，魯文賢向《法人》記者列舉了與其同時(shí)成交的另一地塊的交易情況——據(jù)安徽大蔚置業(yè)有限公司競(jìng)拍的六拍【2009】26號(hào)地塊拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)顯示：拍賣(mài)地塊規(guī)劃用地面積約95，046平方米，凈用地面積約84464平方米，拍賣(mài)出讓地塊土地出讓金成交總額1.975億元?！斑@塊地在市郊區(qū)算下來(lái)約138.4萬(wàn)元/畝，而恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得的市中心地塊【2009】20號(hào)地塊的地價(jià)僅為6萬(wàn)元/畝，完全是超低價(jià)掛牌?！濒斘馁t憤憤不平地告訴《法人》記者，不可思議的是這兩塊地都是2009年10月16日同時(shí)簽訂的成交確認(rèn)書(shū)。

蹊蹺的土地估價(jià)與成交價(jià)

為更清楚地了解魯文賢所舉報(bào)的問(wèn)題，9月20日，《法人》記者來(lái)到六安市國(guó)土局，說(shuō)明來(lái)意后，見(jiàn)到六安市國(guó)土局劉興旺科長(zhǎng)，其表示，剛剛調(diào)過(guò)來(lái)不久，具體情況不清楚，讓劉萬(wàn)兵科長(zhǎng)解釋。

劉萬(wàn)兵科長(zhǎng)表示，六掛【2009】20號(hào)地塊總規(guī)劃面積為61，675平方米，包括道路、基礎(chǔ)設(shè)施等，凈用地面積47，561平方米才是掛牌面積，那是魯文賢理解有誤；至于210萬(wàn)元的掛牌價(jià)，由于這塊土地需要交付5000多萬(wàn)元的補(bǔ)償款，綜合考慮定掛牌價(jià)為210萬(wàn)元。

“如果按照劉萬(wàn)兵科長(zhǎng)的說(shuō)法，凈用地面積47561（約71.4畝）才是掛牌出讓面積，公告明確了毛地6萬(wàn)元/畝，210萬(wàn)元是35畝，那還有36.4畝為什么沒(méi)有掛牌？”對(duì)于記者的疑問(wèn)，劉萬(wàn)兵科長(zhǎng)表示，都是按照正常的手續(xù)，并且省廳也知道此事了，也有批復(fù)的文件。

“規(guī)劃用地多少面積就應(yīng)當(dāng)按照那個(gè)面積掛牌”，魯文賢認(rèn)為，“此地塊毛地部分只占到35畝，價(jià)值210萬(wàn)元，而掛牌起始價(jià)僅僅210萬(wàn)元，有57.6畝土地沒(méi)有掛牌，等于白送?！?/p>

在六安市國(guó)土局出示的文件當(dāng)中，有一份土地評(píng)估報(bào)告，此報(bào)告就是針對(duì)原溫州建材大市場(chǎng)及周邊地塊掛牌價(jià)格評(píng)估，其對(duì)用地面積47568平方米（與皋城公館項(xiàng)目為同一地塊）做出的評(píng)估土地價(jià)格為8452.8336萬(wàn)元。“既然土地評(píng)估價(jià)是8000多萬(wàn)元，那為何六安市國(guó)土局掛牌價(jià)僅僅為210萬(wàn)元？”許多六安業(yè)內(nèi)人士也提出質(zhì)疑。

接受《法人》記者采訪(fǎng)的一位專(zhuān)業(yè)人士指出，土地出讓價(jià)是在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的價(jià)值總和，其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。出讓地價(jià)是地租的資本化，它不受政策因素的影響，也不受地上建筑物和其他附著物拆遷安置補(bǔ)償成本的影響。據(jù)相關(guān)規(guī)定，《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》要求，國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)擬出讓地塊的條件和土地市場(chǎng)情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》組織對(duì)擬出讓地塊的正常土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，在此前提下，確定出讓底價(jià)。科學(xué)合理地評(píng)估與確定國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)，已經(jīng)成為土地公開(kāi)出讓工作的重要環(huán)節(jié)。

超時(shí)限的土地出讓合同

“在六掛【2009】20號(hào)地塊掛牌成交確認(rèn)書(shū)中明確規(guī)定：《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》在掛牌成交后一個(gè)月內(nèi)簽訂?！濒斘馁t稱(chēng)，恒遠(yuǎn)皋城公館項(xiàng)目是在2010年5月6日簽訂的出讓合同，超出了規(guī)定時(shí)間半年多，屬無(wú)效。

魯文賢說(shuō)，《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第二十一條規(guī)定：中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)通知書(shū)或者成交確認(rèn)書(shū)約定的時(shí)間，與出讓人簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

對(duì)于此問(wèn)題，六安市國(guó)土局劉萬(wàn)兵科長(zhǎng)表示，這個(gè)不需要重新招拍掛，也不需要繳納什么違約金。

有業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于沒(méi)有按規(guī)定時(shí)間簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的，簽訂的出讓合同實(shí)屬無(wú)效，應(yīng)當(dāng)流標(biāo)，重新招拍掛。

9月20日，《法人》記者來(lái)到六安市住建局，表示想了解“皋城公館”項(xiàng)目的建設(shè)工程施工許可證，住建局辦公室羅主任聯(lián)系了負(fù)責(zé)辦理施工許可的馬科長(zhǎng)。馬科長(zhǎng)表示，現(xiàn)在政務(wù)信息公開(kāi)，在安徽建筑工程信息網(wǎng)上便可查詢(xún)到。然而，在此網(wǎng)站上查詢(xún)不到任何關(guān)于“皋城公館”的施工許可信息。馬科長(zhǎng)解釋道，2013年以前的都是紙質(zhì)備案，便拿出2013年以前3年的備案資料讓記者查詢(xún)。經(jīng)查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，“皋城公館”項(xiàng)目除了安徽省住建廳批示的兩個(gè)行政違法施工許可證和在此兩證之前開(kāi)具的三個(gè)施工證，再也沒(méi)有與此相關(guān)的信息。

中國(guó)社科院李曉明博士向《法人》記者表示，隨著各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的日益關(guān)注，與之密切相關(guān)的用地政策也備受重視。早在2010年7月份，濟(jì)南市國(guó)土資源部門(mén)有關(guān)人士在解讀首次發(fā)布實(shí)施的《濟(jì)南市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓細(xì)則（試行）》時(shí)指出，今后濟(jì)南市國(guó)有建設(shè)用地出讓時(shí)將根據(jù)不同地塊確定不同方案，其中，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅4類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地出讓起始價(jià)原則上不得低于出讓評(píng)估地價(jià)。

李曉明指出，土地出讓、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)本來(lái)是再正常不過(guò)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)作為經(jīng)營(yíng)城市土地、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的重中之重，其理論上可以從源頭防止土地批租領(lǐng)域的腐敗，也是提高經(jīng)營(yíng)城市土地水平、改善投資環(huán)境的根本性措施。