土地一級開發成本控制的內容及其相關策略探討

陳娟

摘 要：作為我國經濟建設的一項重要載體，土地是一種有限但不可再生的資源，對土地資源進行合理的分配利用能夠有效促進社會的經濟發展。為了規范土地市場的良好運行，提高土地的利用率，國家出臺一系列政策，將土地的一級開發和二級開發分離開來，土地一級開發成為土地市場上市的必要條件。

關鍵詞：軌道交通；土地一級開發；成本控制；策略探討

在計劃經濟及市場經濟初期，土地在很大程度上只是生產建設的附屬品，其本身的價值不能得以體現，用地單位獲取土地多以協議的方式，由此出現了土地閑置和浪費的現象，造成土地的利用效率低下，國家為了改善這一現象，采取了一系列的措施辦法，比如對土地管理法進行修訂、明確土地儲備制度等，對經營者在用地方面的要求和程序更為嚴格，使土地市場的運行更加規范化。

1 構成土地一級開發成本的內容和含義

土地一級開發經過十多年的發展，在開發的流程上、資金管理上以及運作模式上積累了很多實踐經驗，在實施過程中，從開始到結束一直貫穿于項目運作過程中的就是成本問題，從開發準備階段到開發實施階段的費用共同組成了土地一級開發的成本。由于在實際的操作中所發生的成本與項目實施之前預測的成本之間必然會出現差，因此，我們要在不同的階段控制成本出現出入過大的情況，盡量減少兩者之間的差異。

一級土地開發，簡單的說就是在土地出讓前，對土地進行整理投資開發的過程。具體說就是由政府或者經過政府授權委托的企業，依據城市的總體規劃、年度土地一級開發計劃以及市政地下基礎設計配套指標的要求，對確定存量的國有土地、農轉用土地和擬征用土地，統一組織拆遷安置、土地平整、市政基礎建設和社會公共配套設施建設，從而達到土地出讓標準的土地開發行為。

2 土地一級開發成本控制

2.1 土地一級開發成本的特點

企業在土地一級開發項目運作過程發生的全部費用綜合構成了土地一級開發的成本，作為一項綜合性的工程，土地一級開發首先是對項目的可行性進行研究，通過行政審批，然后進入征地拆遷階段，獲取建設用地批準書，接下來就是通過市政建設，達到三通一平或者七通一平的標準，最后對項目現場進行實地勘察，審核成本，驗收完成確保達到上市的標準。整個過程形成了一級開發成本的特點。

一般來說一級開發的項目運作周期在三到五年，這還是在項目的每個環節都進行的比較順利的情況，如果一些環節出現問題使得項目受到阻礙或停止，這會對后續環節的持續進行有很大的影響，再者如果時間上超過了相關審批手續的截止日期，就需要重新辦理審批手續，這些情況的出現會嚴重影響成本的核算時間，成本的核算時間變長會加大成本的管理難度。另外，土地一級開發的過程包含了很多環節，各個環節所發生的費用類型、歸集方法有著比較明顯的差異。成本所包含的內容不僅繁多而且較為復雜。

2.2 土地一級成本開發的構成

構成土地一級成本開發的內容較多，主要包括以下幾個方面：首先是前期的包括交通、環境等影響評估費；其次是征地拆遷過程中發生的各種補償支出；對土地進行收購、收回和置換的過程中發生的補償費用；在做市政基礎設施建設過程中發生的費用；在對土地的招標、拍賣和交易過程中發生的費用；在土地的儲備開發供應過程發生的審計、律師和工程監理的費用以及企業貸款所產生的利息費用，另外，很多經過統計財政部門和土地主管部門核準的其他不可預見的支出及其稅費都是構成一級土地開發成本的重要部分。

3 土地一級開發成本控制的相關策略

通過相關調查發現，現階段我國土地一級開發成本管理存在一些問題，綜合來說主要體現在成本的管理環節較為薄弱；前期對成本的預測只注重形式不注重內容；對成本控制的認識不足且控制力度不夠，針對這些問題，企業要嚴肅看待并予以正視，積極改善。

3.1 成立相關的管理部門，不斷對成本進行分析與考核

成本管理在土地一級開發中的作用越來越明顯，企業可以依據自身的情況，成立專門的成本管理職能部門，明確職責，避免與其他部門產生交叉，關于成本方面的工作要讓其他部門與本部門相配合，鼓勵企業全員參與。雖然在土地一級開發過程中的主體是政府，但是作為實施的主體，企業提供合理適當的成本決策建議也是非常必要的，企業要積極發揮自身的主觀能動性，在前期的可行性研究分析中著重成本控制，及時調整成本計劃中的差異，為后期項目的順利實施鋪好橋梁。再者，企業可以在不斷分析中找出影響成本的因素，不斷尋找有效降低成本的方法。

3.2 積極參與成本預測過程，有效借助政府力量

在前期對項目可行性研究的調研工作中，成本管理部門可以積極參與到其中，掌握成本預測的基本工作且在第一時間獲得第一手數據，為后期成本管理的各個環節打好堅實的基礎。企業要學會借助政府部門在土地一級開發中的主導作用，充分利用政府的力量，對當前開發區域的地上情況做好了解，從而更加合理有據地進行征地拆遷的成本預測。

3.3 制定相應標準，細化核算的對象，加強成本控制力度

成本管理部門的主要任務就是進行成本的核算，在土地一級開發過程中的不確定性因素較多，成本管理部門可以對成本的核算對象進行細化，這樣會更加確保核算信息的準確性。確定了成本計劃，還要制定成本控制的相關標準，讓各部門有章可循，從而順利開展成本控制。最后，建立動態的成本管控，對那些不可預見的支出嚴格審核，對不可預見的支出具象化、透明化，不斷加強成本的控制力度。

4 結語

社會的不斷發展對土地市場的管理越來越規范，土地的一級開發政策也在不斷發生變化和改進，企業要想提升自身的市場競爭力，走上可持續發展的道路，首先要從根本上做好一級開發成本管理工作，這就要求企業加強成本管理的意識，做好成本管理各個環節的銜接，及時梳理各部門的職能，優化企業組織架構，做好成本預測，不斷提高企業成本管理水平，提升企業的綜合實力。

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