關于集體建設用地使用權價格評估的若干思考

季偉根

摘要：農村集體建設用地作為建設用地的重要組成部分，若能依法自由流轉，則對于保障農村、農民權益，緩解建設用地緊張，保障經濟發展作用巨大。文章分析了集體建設用地與國有建設用地價格影響因素的差異，并在介紹國有建設用地使用權估價理論的基礎上，以嘉興市為例，探討了集體建設用地使用權的估價思路，提出了完善估價的合理化建議。

關鍵詞：集體建設用地；使用權價格；估價方法

一、集體建設用地使用權價格影響因素差異分析

（一）權利狀況不完整

產權是市場交易的基礎，權益是交易價格的關鍵。與國有建設用地使用權相比，集體建設用地使用權受到諸多限制，具體體現在兩方面：1.流轉權的限制性。根據《土地管理法》規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”，這意味著集體建設用地只供農村集體組織或成員自身使用，不享有國有建設用地使用權的市場流通屬性。2.處分權的缺失性。以出讓方式獲得國有建設用地使用權，在法律層面享有相對完整用益物權，在享有占有、使用、收益權利的同時，還具備進行轉讓、贈與、抵押等處分權；而集體建設用地的用益物權則相對不完整，且不具備相應處分權。“同地”不“同權”，勢必也難以實現“同價”。

（二）交易市場半隱形

長期以來，我國一直實行“城鄉分治”、“一地兩制”的二元土地利用管理體制，由此形成既相互聯系、又彼此獨立的兩個不同用地市場。然而，我國法律嚴格限制、禁止集體建設用地進入流通市場，但面對強烈的建設用地需求，受巨大經濟利益的驅使，集體建設用地“私下交易”十分活躍，“協商定價”相當普遍，已形成了一個半公開、半地下的隱形交易市場。這樣，土地資源難以通過市場競爭機制來實現高效利用或最佳利用，導致土地收益水平下降。相對于發展完善的國有建設用地市場而言，同樣收益能力的集體建設用地難以在土地市場中實現與國有建設土地同等的市場價格水平，集體建設用地價格水平存在折價問題。

（三）開發程度不均衡

土地開發程度直接影響土地價格。嘉興市國有建設用地通常集中成片，交通便利，區位條件較好，由政府統一規劃、開發、配套，有統一的熟化標準，開發程度較高，一般達到“五通一平”。而集體建設用地一般位置較偏遠，零星分布，且受產權、資金等因素制約，缺乏統一的開發管理模式，開發程度普遍較低，熟化標準大相徑庭，開發程度也參差不齊，主觀性、隨意性大。因此，由于開發程度不同，集體建設用地使用權價格總體上要較國有建設用地低，且即使同為集體建設用地但由于相互開發程度的不同差異，其價格也存在較大差別。

二、集體建設用地使用權估價方法探討

（一）成本逼近法

成本法逼近法，是指以開發土地的各項費用之和為依據，再結合正常的開發利潤、投資利息、應繳納稅金、土地增值收益等來推算土地價格的估算方法。其估價思路主要是將土地取得費和開發費作為“基本成本”，依據經濟學等量資金應獲得等量收益的基本原理，加上“基本成本”產生的投資利潤和利息，以及土地所有權應得的收益，最終求得土地價格。從成本角度來看，集體建設用地使用權與國有建設用地使用權，最大的區別主要在：1.國有新增建設用地征地價格中，除對農地價格的補償外還包括社會保障價格，而集體建設用地中，土地使用權取得成本主要是農地承包經營權價格，不計社會保障價格部分；2.使用集體建設用地可以不繳納征地管理費、農業開發基金等費用。因此，集體建設用地使用權成本構成中的土地取得費應按實際客觀發生的費用來計，一般低于相應的國有建設用地。

計算公式：P集= E′a+Ed+T+R1+R2+R3

式中：P集——待估集體建設用地價格

E′a——土地取得費（不考慮社會保障、征地管理費、開發基金等）

Ed——土地開發費

T——稅費

R1——利息

R2——利潤

R3——土地增值

（二）市場比較法

市場比較法是指根據替代原則，把待估宗地與具有可比性的類似土地交易實例進行比較分析，并根據交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出待估宗地價格的方法。在市場成熟度高且有大量交易案例時，一般優先采用市場比較法，但集體建設用地市場發育不健全，交易信息不透明，理論上并不具備選用市場比較法進行估價的前提條件。但考慮到國有建設用地市場成熟，同一供需求內類似國有建設用地作為可比案例，并在常規的交易情況、估價期日、區域因素、個別因素以及年期修正的基礎上，結合集體建設用地與國有建設用地在產權保障、權利狀況以及市場發育程度等方面的差異，進行針對性的修正，具體量化標準應由估價師根據所在區域的具體情況予以綜合考慮。

計算公式：P集=（P國-K）×A×B×C×D×E×F×G

式中：P集——集體建設用地使用權價格

P國——國有建設用地案例使用權價格

A——交易情況修正系數

B——估價期日修正系數

C——區域因素修正系數

D——個別因素修正系數

E——集體建設用地風險程度修正系數

F——集體建設用地權利狀況修正系數

G——集體建設用地市場成熟度修正系數

K——土地開發程度差異修正值

（三）收益還原法

收益還原法以地租理論和生產要素分配理論為基礎，在估算土地未來每年預期凈收益的基礎上，以一定的還原率，將估價對象在未來每年的純收益折算為估價時點的收益總和的估價方法。簡單來講，土地價格就是求未來年份凈收益現值之和，又稱為收益價格。考慮到集體建設用地權能受限制、收益欠穩定等因素影響，理論上應略低于同類國有建設用地年凈收益。土地還原率可以參照國有建設用地采用土地純收益與價格比率法、安全利率加風險調整值法、投資風險與投資收益率綜合排序插入法等方法加以確定，同時也須考慮集體建設用地法律保障程度不足、處置權能受限、交易信息不透明等潛在交易、使用風險，因此，集體建設用地土地還原率一般大于同類國有建設用地。

計算公式：P集= a/（r+△r）×〔1-1/（1+r）^n〕

式中：P集——集體建設用地使用權價格

a——國有建設用地案例使用權價格

r——國有建設用地還原率

△r ——集體建設用地還原率修正值

n——使用年限（參照同類建設用地最高使用年限）

三、完善集體建設用地價格評估的合理化建議

（一）建立嘉興市農村集體建設用地基準地價體系

農村集體建設用地基準地價是指，在土地利用總體規劃確定的農村集體建設用地范圍內，對平均開發利用條件下，不同級別或不同均質區域按不同用途分別評估，在某一估價時點一定年限的土地使用權區域平均價格。基準地價是人們了解和掌握區域內地價水平重要資料，也是估價人員進行價格評估的重要手段。建立起農村集體建設用地基準地價體系，一方面可作為地價評估重要的價格依據和法律依據，為集體建設用地市場的建立、健康發展提供技術支持和宏觀指導；另一方面也可以為政府制定土地管理制度和投資決策提供客觀依據。

（二）建立嘉興市統一農村集體建設用地交易平臺，進行交易信息網上公示制度

地方政府應該建立起統一的農民集體建設用地市場及交易信息數據庫，及時更新、完善信息資料，并利用現代信息網絡媒體，對集體建設用地交易的數量、位置、面積、時間、價格等信息進行網上公示。這樣一方面可以避免私下交易、暗箱操作，杜絕腐敗；另一方面可以解決土地交易中信息不公開、不對稱等問題，讓集體建設用地使用權價格真正從“協商價”走向“市場價”，同時也極大地豐富估價機構的信息數據庫，為更大程度客觀、公正評估集體建設用地使用權價格提供可能。

（三）地方評估機構、估價師應積極建立、完善估價信息數據庫

評估機構內部應建立一套科學、有效的估價信息采集管理制度，估價師要密切關注城鄉建設用地市場變化和交易情況，及時更新、完善信息數據庫，確保信息資料有代表性、覆蓋面廣、時效性強。應收集的內容包括：交易土地位置、規劃設計條件（用途、建筑密度、容積率、建筑高度等等）、交易時間、交易類型、土地面積、土地形狀、使用權用途、使用年限、成交單價、付款方式、和土地市場指數等，以便為估價活動提供客觀、公正的參考依據。

參考文獻：

楊君華，林亮.市場比較法在集體建設用地地價評估中的應用[J].浙江國土資源，2015（06）.

（作者單位：嘉興市廣遠土地評估有限公司）