新會計準則下物業管理企業財務核算的探討

王沖莉 鄔丹

摘 要：隨著房地產行業的迅猛發展，物業管理也作為我國服務行業的一部分迅速崛起。在新的會計準則的指導下，物業管理企業的財務核算等工作必須結合本企業的規模等自身特點來開展工作，這樣，更有利于提高企業財務工作的安全性，對于物業管理企業自身的發展具有重要的意義。

關鍵詞：新會計準則；物業管理企業；財務核算；探討

當前，我國的服務行業發展歷史較短，且不夠完善，但物業管理作為服務行業的一部分，對于社會的發展來說卻是必不可少的。在新的會計準則的指導下，要正確認識物業管理與其他服務行業的區別，做好企業財務核算工作，確保物業管理企業財務管理的高效性、安全性和準確性。

1 物業管理企業的財務核算內容及特點

在物業管理企業中，財務核算的主要工作內容是通過貨幣的形式，對企業內部各部門的各種經濟活動進行全面、系統、連續地反映和監督，按照企業的要求定期編制財務報告，為領導的正確決策提供有用的財務信息。

物業管理企業在財務核算方面有別于其他服務行業，具有這樣的特點：①物業管理企業的運營過程中并不涉及生產、銷售等經濟活動，主要是為本小區公共設施設備的維護保養和為業主提供維修保潔等服務工作，其資金運作與其他服務行業相比較簡單，所以其財務核算工作相對容易；②對于物業管理企業而言，企業的各項收費，不僅受到工商稅務等企業相關部門的監督，也受到物業業主以及社區、街道等政府相關部門的監督，其資金運作更加透明，財務監督較為全面；③業主及企業管理者是物業管理企業財務信息的主要使用者，企業的財務信息必須充分反映物業管理收費的使用狀況及使用效益。

2 當前物業管理企業的財務核算工作存在的問題

2.1 財會管理基礎相對薄弱

當前，大多數物業管理企業財會管理基礎比較薄弱和不規范，沒有依照現代會計制度的要求來依法建賬，出現了原始財務資料失真、非正式發票入賬等情況，嚴重影響了財務報表的使用價值。

2.2 財會核算方式有所缺陷

當前，大多數物業管理企業的財會人員仍然處于手工核算的工作階段，記賬、對賬以及重復計算不僅浪費了大量的人力，也使財務人員無法深入進行成本費用分析，從而使財務建議的有效性及針對性大大下降。

2.3 財務報表設置及納稅項目管理不合理

當前，部分物業管理企業的財務報表設置不合理，主要表現是過于籠統，除了必要的資產負債表、現金流量表及利潤表等，管理者需要參考的其他報表則有所短缺，這必然會增加管理的難度。此外，部分物業管理企業在會計核算與稅務申報、應稅項目與非稅項目的區分等方面認識不清的問題，致使企業出現納稅申報不實，財會核算管理混亂的問題，不僅影響了公司的利益，還損害了業主的權益。

3 新會計準則下物業管理企業財務核算的建議

3.1 規范財會管理的基礎工作

物業管理企業必須在新會計準則的指導下依法建賬，同時還要定期對企業內部的財會人員進行業務技能培訓，提高財會人員的整體素質，避免出現原始財務資料失真、非正式發票入賬等情況，做好財會管理的基礎工作，確保財務核算信息的真實性與準確性。

3.2 建立二級財會核算制度

物業公司的主要經濟活動是同業主展開的，在財務核算方面建議采用“內部往來”的核算方式，記賬憑證嚴格采用兩聯復寫式，并保證兩聯記賬數字一致且加蓋內部記賬公章。月末匯總“資產負債表”時，要對“內部往來”的余額進行核查。若余額不一致，則應即刻通知業主進行核對，如仍有未完成款項，應將差額記為“其他應收款”中。

3.3 財務管理精細化

針對財務報表設置及納稅項目管理不合理的問題，建議實行精細化的財務管理。可以從以下方面入手：

①將每項成本費用對應各自的部門。物業管理企業雖然不涉及生產、銷售等經濟活動，但部門劃分明確，各自的成本費用也大有不同，同時為了盡可能滿足經營者的決策需要，對每筆記錄進行多級審核，盡可能實現一個賬簿系統可以輸出多種成本信息的功能，提高成本核算的準確性。

②對各部門進行獨立劃分，確認利潤中心。物業管理企業各部門職責不同，根據財務管理的原則對各部門進行利潤中心的確認，這樣可以及時在經營過程中發現各部門的問題并采取對應措施。

③加強企業資金管理，實現開源節流。由于當前物業管理企業的收入渠道有限，那么提高資金運作水平很有必要。要加強各項資金的跟蹤管理，確保專款專用；提高物業費的收繳率，降低企業經營風險。

4 小結

財會管理是企業經營管理的重要組成部分，做好財會工作，不僅可以幫助企業及時發現經營問題，提高企業利潤，也為企業領導者的經營決策提供了參考依據。但是，作為物業管理企業，服務質量是第一位的，不能片面追求利潤最大化。因此，在新的會計準則下，認清物業管理企業與其他服務行業的區別，做好財會核算工作，對于物業管理企業的發展是非常重要的。

參考文獻：

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