基于動態計量經濟學模型下的商業地產市場需求因素研究

歐江徽，金長宏

(安徽建筑大學 管理學院，合肥 230601)

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基于動態計量經濟學模型下的商業地產市場需求因素研究

歐江徽，金長宏

(安徽建筑大學 管理學院，合肥 230601)

摘要：近年來商業地產成為國內房地產領域的一個新的經濟增長點，為正確把握商業地產在市場需求過程中受到哪些因素的影響，文章結合國內房地產的投資開發情況首先對商業地產的市場供需現狀做了系統化的分析；進而以國內商業地產市場需求為導向，分別從經濟和社會兩個層面對影響商業地產市場需求的因素進行了討論；最后以安徽省合肥市為例，將市場供需理論與動態計量經濟學模型相結合，通過對相關數據的數學化處理，確立了商業地產市場需求與相關影響因素之間的均衡關系，最終以簡明的形式給出了商業地產市場實際需求的變化趨勢。

關鍵詞：商業地產；市場需求因素；ARDL模型；誤差修正模型

從房地產業的興起到房地產領域的迅猛發展，房地產業在促進國民經濟增長、提升經濟發展水平的過程中發揮著越來越重要的作用。一直以來在房地產領域占據主導地位的住宅物業地產在經歷了一系列曲折的發展歷程之后逐步地趨于平穩；商業地產作為房地產業的另一支柱性物業順勢成為國內房地產行業新的經濟增長點。就國內商業地產的開發、經營現狀而言，受中國特殊國情的影響，眾多理性和非理性因素對商業地產市場需求產生了不同程度的影響，若完全套用國外先驗理論對國內商業地產市場進行分析缺乏足夠的合理性；另外，現階段國內多數學者對房地產領域的研究大都集中于住宅物業地產，對商業地產的研究相對較少，且多數采用傳統的以理論為先導的方法，沒有從動態影響機制和量化的角度對影響商業地產市場需求的因素進行分析，在一定程度上降低了其研究結果對商業地產投資和開發的參考價值。

1商業地產市場現狀分析

新世紀以來，一直在大中城市房地產領域占據重要地位的商業地產逐漸擴展到三四線城市。基于國家統計局公布數據顯示，自2001年后，國內商業地產年投資額一直處于增長的趨勢，且商業投資增長率逐漸超過了住宅地產投資增長率；商業營業用房、辦公樓等不同類型的商業地產年銷售面積除部分年份有小幅度下降外總體呈現穩定增長態勢，銷售價格也呈現平穩增長。

下面分別從商業營業用房和辦公樓在不同年份的總投資額、總銷售面積和平均銷售價格三個方面對國內商業地產發展現狀進行分析。

1.12001-2014年我國商業營業用房和辦公樓銷售面積

2001-2014年商業營業用房與辦公樓完成銷售情況如圖1所示。由圖1可以看出，商業地產銷售面積從2001年的1 696.15萬m2上升到2014年的9 076.93萬m2，總體增長約5.35倍。從2001年至2007年商業地產年銷售面積逐年平穩上升，2008年由于受到國際金融危機的影響其增長速度有所放緩，而自2008年末至2011年商業地產年銷售面積出現迅速回升的景象，持續保持近30%的年增長率。顯然，在金融危機沖擊過后，商業地產呈現出新一輪投資熱潮，商業地產步入嶄新的快速發展時期。

圖1　2001-2014年商業營業用房與辦公樓銷售面積

1.22001-2014年我國商業營業用房和辦公樓總投資額

2001-2014年商業營業用房和辦公樓社會投資情況如圖2所示。商業營業用房年完成投資額由2001年的720.8億元上升至2014年的14 346.25億元，增長近20倍，每年均保持約31.4%的增長率。明顯可以看出，自步入21世紀以來，我國商業地產始終保持良好的發展態勢，且國內商業地產投資平均增長率已超過國民經濟總體增長率，商業地產的年完成投資額在房地產總投資額中的比重也呈逐年遞增的趨勢。

圖2　2001-2014年商業營業用房和辦公樓社會投資情況

1.32001-2014年我國商業營業用房和辦公樓平均銷售價格

2001-2014年商業營業用房和辦公樓平均銷售價格如圖3所示。商業營業用房的平均銷售價格總體呈平穩上升趨勢，其平均售價由2001年3 273.53元/m2上升至2014年9 817元/m2，總體增長約2.99倍。2008年房地產領域由于受金融風暴的影響，商業地產的市場價格在保持平穩的基礎上有小幅度的下降；2009年以來，由于政府陸續實施一系列限制住宅地產市場的政策，眾多投資者和開發商將投資重心轉移至商業地產，從而使得商業地產的市場價格漲幅明顯。

圖3　2001-2014全國商業營業用房和辦公樓銷售價格

2商業地產市場需求影響因素分析

從微觀與宏觀經濟層面出發，商業地產市場需求影響因素是指在某一特定時期、特定經濟環境下能夠對商業地產實際的市場需求量產生影響的相關因素。就國內商業地產的實際情況而言，影響其市場需求的因素很多，這些因素相互作用、相互影響，系統地構成了影響商業地產市場需求的動態機制。結合國內商業地產現狀，可以從經濟因素和社會因素兩個層面對商業地產市場需求因素進行分析[1]。

2.1經濟因素

無論是住宅地產還是商業地產，經濟因素始終是影響地產物業的核心因素，一般來說經濟因素主要包括以下幾個方面。

(1)政府財政收入：政府財政總收入直接反映了政府從社會各行各業所獲得的經濟收益，財政收入的大小在很大程度上表現了一個區域的經濟發展水平。區域經濟發展水平的高低會使該區域對商業地產的消費、投資等需求產生重要的影響，一般而言，區域的經濟發展水平越高，該區域的商業地產的需求量越大。

(2)社會固定資產投資：社會固定資產投資總額是以貨幣形式表現出來的政府對購置和建造固定資產的投入總量，它是反映政府對固定資產的投資規模、投資比例和投資方向的綜合性指標。社會固定資產總投資額的增加，將很大程度上帶動社會各產業的綜合產值的增加，也將通過系統的經濟作用對商業地產的市場需求產生影響。

(3)城鎮居民收入水平：指城鎮居民在支付個人所得稅、家庭其他必要支出及記賬補貼后所剩下的實際可支配收入，此項經濟指標直接反映了一個區域居民的總體購買力和消費水平，是區域房地產業健康、穩定發展的一個重要衡量指標。

(4)商業地產的價格水平：商業地產市場價格是指商業地產在正常的市場供給需求機制的影響下，表現出的市場交易價格。如果某一地區的市場價格超過區域城鎮居民的實際購買力，就會造成該區域商業地產市場缺乏需求從而出現供過于求的局面，并使得建成的商業地產出現銷售困難的局面。

2.2社會因素

(1)城鎮化進程：城鎮(市)經濟的發展在一定程度上伴隨著城鎮化，是區域原本以農業為主的鄉村社會型態向服務業、工業為代表的現代城鎮轉變的發展過程，具體涵蓋了人口職業、產業結構、區域規劃和土地利用空間的轉變。隨著人口、職業、產業結構的轉變，城鎮整體對商業地產的市場需求也將得到提升，更多的居民將成為商業地產的消費群體。

(2)區域人口密度：城鎮化進程的不斷加快必然伴隨著城鎮人口的增加，城鎮人口是商業地產的重要推動因素，源于城鎮人口的增加將直接增加消費者基數，市場消費總體需求也將相應增加，具體化而言即人口的增加將直接增加城市消費群體對商業地產的市場消費。(3)商業地產相關政策：政府在對城市布局和發展進行規劃的過程中，會對房地產業市場需求進行相關的政策性引導[2]；通常來說受政府干預較多的是高新科技園、工業園區等相關房地產項目。政府在對這些產業的結構進行調整、扶持時會制定一些產業稅費和土地資源上的優惠政策，這些政策也將對商業地產的市場需求產生較大影響。

(4)房地產金融環境：從房地產業的開發流程來看，其本身與金融行業有很多相似之處，金融貸款作為房地產企業開發資金的重要來源，特別是商業地產投資開發過程中的中長期貸款，對商業地產開發運營的資金成本影響巨大，大數額的貸款會在很大程度上增加開發商的成本，最終會轉移到商業地產的市場交易價格層，進而抑制市場需求實現[3]。

3動態計量經濟學研究方法

商業地產作為房地產業的一重要分支，其市場需求的變化受市場內外部環境的影響極為深刻；而且，從時間上來講商業地產的市場隨著時間的變化表現出較強的動態性。要想正確地把握商業地產市場需求的影響因素，必須從動態的角度出發對其市場需求的變化進行分析和研究。近年來，國內外學者就房地產市場進行研究的方法主要有：

3.1層次分析法(AHP)

層次分析法[4](AHP)是美國運籌學家薩蒂(T.L.Saaty)于20世紀70年代初將多目標綜合評價和網絡系統理論相結合，提出的一種層次權重分析方法。這種方法的特點是在對復雜的問題的本質、影響因素及其內在關系等進行深入分析的基礎上，利用較為有限的定量信息使決策的思維過程數學化，是對難于完全定量的復雜系統做出評價分析的模型和方法。其弊端是，從構建層次結構模型到給出成對比較矩陣，人主觀因素對分析過程的影響很大，這就使得分析結果難以讓多數的決策者接受，且該方法中的比較、判斷以及結果的計算過程相對來說都比較粗糙，不適于對精度較高的問題進行分析。

3.2模擬法

模擬法和類比法較為近似。它是在按照先驗理論設計出與某被研究過程或現象(即原型)相似的模型，然后通過設計好的模型，間接研究事物規律性的分析方法。根據設計模型和理論原型之間的類似關系，模擬法主要可分為物理模擬和數學模擬兩種[5]。模擬法的缺點主要是人工復制和模仿的人為性，難免使得得出的結論欠準確，欠完整，不一定符合模擬的對象。模擬法尚屬發展中的一種新方法，需要在實踐中得到驗證，從而使其不斷完善。

3.3主成分分析法

主成分分析法是通過處理將原來多個具有一定相關性的指標，重新組合成一組互相無關的新的綜合指標來代替最初的指標，是對多個變量間相關性進行分析的一種多元統計方法，研究如何利用少數幾個主成分來分析多個變量間的內部結構。在主成分分析中，首先需要保證所提取的前幾個主成分的累計貢獻率達到一個較高的水平(即解釋變量在降維后所蘊含的信息量需保持在一個較高水平上)，其次是要求這些被提取的主成分都能給出符合實際背景和意義的解釋(否則主成分將空有信息量而無實際含義)，且主成分的因子的解釋含義一般多少帶有點模糊性和不精確性，不如原始變量的含義那么清楚、確切，這是主成分分析法在運用中的欠缺之處。

本文針對以上幾種分析方法存在的不足，利用動態的時間序列計量分析方法，以安徽省合肥市2000-2013年商業地產的相關時間序列數據為基礎，建立了關于商業地產市場需求與相關因素之間的動態計量經濟學模型，從時間滯后的角度考察了商業地產市場需求的影響因素，實證結果表明該方法具有較高的分析精度。

4實證研究

4.1動態計量經濟學模型構建思路[6-8]

(1)在微觀經濟學市場供求理論和動態計量經濟學理論的指導下，以現階段商業地產市場需求量為被解釋變量，選取影響商業地產市場需求的主要因素為解釋變量；

(2)在建立自回歸分布滯后模型的基礎上，對模型中的解釋變量進行單整、協整檢驗，并初步建立長期均衡方程；

(3)對初步建立的長期均衡方程的擬合優度和F值進行判別，看解釋變量之間是否存在多重共線性并對其進行相應的處理，最終確立被解釋變量與解釋變量之間的長期均衡方程；

(4)構建誤差修正模型，通過對誤差修正序列的識別，反映出現階段商業地產的實際需求量與長期均衡的偏離程度和震蕩趨勢，以此來把握現階段商業地產實際需求量的變化趨勢。

4.2實證變量的選取與模型的假設

從影響商業地產市場需求的因素出發，分別用合肥市歷年的財政收入(Fiscal revenue)、人均可支配收入(Disposable income)、年末城市人口(End of population)、商業營業用房平均售價(Average price)、社會消費品零售總額(Total of sales)作為模型的解釋變量；選用商業營業用房年銷售面積(Sales areas)作為模型的被解釋變量，變量的具體定義見表1。

表1　合肥市商業地產市場需求實證分析模型的變量

在上述變量被應用到模型之前我們需要對模型作相應的假設[9]：①解釋變量在抽取的樣本中具有變異性，并且隨著樣本容量的增加，解釋變量的樣本方差趨于一非零常數；②隨機誤差項的當前項與滯后項在解釋變量給定的條件下不存在相關性；③隨機誤差項服從零均值、同方差的正態分布；④解釋變量與隨機誤差項不存在相關性。

4.3合肥市商業地產實證分析相關基礎數據

合肥市2000-2013年商業地產市場需求相關數據見表2。為了使各變量在模型中的變化趨勢更為穩定，且又不改變各解釋變量的統計性質，在整個建模和分析過程中對變量的數值取對數計算。

表2　合肥市歷年商業營業用房銷售面積

注：以上數據來自合肥市房地產管理局、合肥市統計年鑒(2001-2014年)、國家統計年鑒(2001-2014年)、搜房網、房地產信網

4.4實證模型的建立于修正

4.4.1建立實證分析自回歸分布滯后(ARDL)模型

通過對現代商業地產的研究知道，商業地產的開發建設周期一般為1-2年，故我們將ARDL模型的滯后階數定為(p；q)=(1；1)，由此初步建立ARDL模型：

其中εt～(0，δ2)。

4.4.2實證模型變量的單整與協整檢驗

根據動態計量經濟學中的協整理論，只有當模型中變量之間存在協整關系時，解釋變量與被解釋變量才會存在長期均衡關系，這就要求對模型的變量進行協整檢驗，而進行協整檢驗的前提是模型中變量均是同階單整變量[10]。

先利用ADF檢驗對上述模型中解釋變量ln(Sa)，ln(Ts)，ln(Fr)，ln(Di)，ln(Ap)分別進行單整檢驗；檢驗過程中對軟件設定的檢驗條件均為二階差分、一階滯后、不含截距和趨勢項，檢驗結果如表3所示。

表3　模型變量ADF單整檢驗結果匯總表

由ADF檢驗結果可知，上述模型中的變量均為二階單整，即各變量在經過二次差分滯后全部成為平穩序列，滿足進行多重協整檢驗的條件[11]。根據動態計量經濟學中恩格爾-格蘭杰檢驗法對上述變量進行協整檢驗，檢驗結果如表4所示。

表4　變量協整檢驗結果顯示表

4.4.3實證模型變量多重共線性檢驗及處理

表4的檢驗結果表明，上述模型中的各變量間存在多重協整關系，進而可以對上述變量之間的長期均衡關系進行估計，初步得到如下長期均衡方程：

ln(Sa)=-3.778 1+0.067 1ln(Ts)-0.040 7ln(Ep)+0.899 9ln(Fr)-2.000 1ln(Ap)+1.670 8ln(Di)，

ln(Sa)=-5.069 1+0.179 5ln(Ts)+1.038 3ln(Fr)+1.779 4ln(Di)-1.549 8ln(Ap)。

4.4.4構建實證分析變量的誤差修正模型[13-15]

根據動態計量經濟學理論中格蘭杰表述定理，將上文得到的長期均衡方程的殘差作為誤差修正項，就可以得到誤差修正序列：

ecm=ln(Sa)-α0-ln(Ts)-ln(Fr)-ln(Di)-ln(Ap)=ln(Sa)+5.069 1-0.179 5ln(Ts)-1.038 3ln(Fr)-1.779 4ln(Di)+1.549 8ln(Ap)。

將ln(Sa)，ln(Ts)，ln(Fr)，ln(Di)，ln(Ap)的實際值帶入上述方程得到實際的誤差修正序列。以誤差修正序列為基礎，對下列誤差修正修正模型進行估計：

Δln(Sa)=β0+β1Δln(Ts)+β2Δln(Fr)+β3Δln(Di)+β4Δln(Ap)+φ1Δln(Ts)t-1+φ2+φ3Δln(Di)t-1+φ4Δln(Ap)t-1+μ1Δln(Sa)t-1+γecm+εt=0.443 1+0.753 6Δln(Ts)-1.967 8Δln(Fr)-0.264 5Δln(Di)+2.121 3Δln(Ap)-2.418 8Δln(Ts)t-1+0.757 1Δln(Fr)t-1+0.240 8Δln(Di)t-1+

0.798 7Δln(Ap)t-1-0.219 4Δln(Sa)t-1+

0.985 4ecm。

4.5實證模型的分析與應用

4.5.1模型數據經濟意義分析

根據建立的誤差修正模型，從不同解釋變量所對應的系數的正負和大小來分析，我們可以得到如下結論：①城市經濟發展水平、居民收入水平以及區域經濟總體消費水平的提升，能夠增加商業地產的需求量，同時商業地產價格水平的提升對商業地產的需求產生反作用；②商業地產價格水平對商業地產市場需求的影響最為深刻，其次是城市經濟發展水平，對商業地產市場需求影響較小的是區域總體消費水平和居民收入水平。

4.5.2誤差修正序列的預測意義

在對模型的計算過程中得出的誤差修正序列[16-18]，實際上反映的是商業地產市場實際需求與長期均衡水平之間的差額，如果將誤差修正序列的數據用圖形表示出來，即構成了合肥市商業地產市場需求圍繞長期均衡水平變化的趨勢圖(如圖4所示)。從圖4中可以看出，合肥市商業地產市場實際需求始終圍繞長期均衡水平上下波動，且隨著年份的增加波動的幅度越來越小，在一定程度上說明了合肥市商業地產的發展逐漸趨于成熟。

圖4　合肥市商業地產市場需求圍繞長期均衡水平變化的趨勢圖

5結論與建議

本文對影響我國商業地產市場需求的因素進行了較為完整的分析，分析結果表明，我國商業地產正處于快速的發展階段，投資規模和市場需求均保持穩定的增長態勢。利用安徽省合肥市2000-2013年面板數據對影響商業地產市場需求的因素進行了實證研究，研究結果表明，以財政收入為衡量指標的城市經濟發展水平對商業地產市場需求的影響較大，以社會消費品零售總額為衡量指標的區域總體消費水平和以人均可支配收入為衡量指標的居民收入水平，對商業地產市場需求的影響略小于前者，而商業地產價格水平則與市場需求量表現出負相關的變化關系；通過商業地產市場實際需求量與其長期均衡水平變化機制的識別，得出商業地產市場實際需求始終圍繞長期均衡水平上下波動，其波動周期約為3-4年。

本文對商業地產市場需求的分析也存在不足之處，文中的計量經濟學模型主要是從市場經濟層面對合肥市商業地產市場需求進行了探討，沒有從量化的角度研究消費者心理和國家宏觀調控政策對商業地產市場需求的影響，如何精確地將二者以虛擬變量的形式帶入數學模型是今后需要進一步研究的內容。

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(責任編校：李秀榮)

A Research into Demand Factors of the Commercial Real Estate Market Based on Dynamic Econometrics Model

OU Jiang-hui， JIN Chang-hong

(School of Management， Anhui Architecture University，Hefei 230601， China)

Abstract：In recent years， commercial real estate has become a new economic growth point in the industry of domestic real estate. In order to obtain the factors affecting the market demand for commercial real estate，the authors of this paper make a systematic analysis of market supply and demand for commercial real estate in view of the domestic real estate investment situation， and discuss the factors affecting the market demand for commercial real estate economically and socially. Then the authors， with Hefei in Anhui Province as an example，establish the equilibrium relationship between the market demand for commercial real estate and some other related factors with the market demand theory and the dynamic econometrics model，based on mathematical procession of the relevant data， and finally give the trend of the actual market demand for commercial real estate.

Key Words：commercial real estate； market demand factor； ARDL model； error correction model

作者簡介：歐江徽(1990-)，男，安徽六安人，助理工程師，碩士研究生，主要從事房地產開發與項目管理研究。

中圖分類號：F293.353

文獻標志碼：A

文章編號：1672-349X(2016)03-0088-07

DOI：10.16160/j.cnki.tsxyxb.2016.03.024