房地產眾籌是如何跑偏的

雷禹

開發商肆意借用房地產眾籌概念進行炒作，投機者則利用眾籌規避投資門檻，導致房地產眾籌離融資的本質漸行漸遠。

一直備受青睞的房地產眾籌，近期突然被一些地方緊急叫停。深圳市互聯網金融協會和廣州金融業協會、廣州互聯網金融協會、廣州市房地產中介協會不久前相繼發文，要求全面停止開展首付貸、眾籌購房等金融業務。

此次叫停事出有因。2015年下半年開始，深圳市房價迅速上漲，房地產市場過熱導致各種投機行為異?；钴S。為響應中央對樓市的去杠桿措施，規范金融杠桿，防范投機泡沫，深圳和廣州開始打擊以“首付貸”為主的房地產場外配資業務。房地產眾籌涉及提供眾籌炒房業務，也被納入清理范圍。

眾籌是指在互聯網上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。房地產眾籌作為互聯網眾籌在房地產領域的細分，憑借大眾籌資、低投資門檻和低交易成本等特點，在線上平臺集合大眾資金參與房產投資，規避房地產的高投資門檻，緩解了房產投資的一大“痛點”。

在發展的初始階段，國內房地產眾籌被開發商當做一種概念和噱頭用來炒作，借用眾籌的名號為樓盤營銷。

實際上，房地產眾籌起源于美國市場。2012年12月8日，美國網站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產中，誕生了“房地產眾籌”模式。Fundrise提供住宅地產、商業地產及旅游地產等各種類型的不動產項目，投資門檻只有100美元。

美國的房地產眾籌是作為房地產開發商的一種融資渠道存在，通過眾籌平臺對接項目和投資人。它多是以股權和債權的融資形式為融資者提供資金支持，大致可分為兩類：產權型（Equity）和債務型（Debt）。產權型，即投資入股時，便自動擁有了產權;債務型，通常對當初的投資金額進行鎖定，并以加付利息的方式，在盈利后進行利益分配。

籌款人在不確定風險或認為風險較大時，往往會選擇保守的產權型，其獲利后按照當初投資的份額，按百分比分錢?；I款人對該投資勝券在握或認為風險較小時，往往傾向于選擇債務型，以債務買斷加支付利息的形式籌集資金，盈利后，歸還當初融資本金加利息即可。

2014年，隨著萬科和搜房網推出國內第一單房地產眾籌項目，房地產眾籌才被正式引入國內。

國內房地產眾籌的興起，一方面得益于互聯網金融的迅速發展，債權眾籌、股權眾籌“野蠻生長”和“跨界融合”的發展方式，使眾籌觸及到各個投資領域;另一方面，也從側面反映出國內的“資產荒”：國內流動性泛濫、投資渠道受限和投資回報率持續下降，使得房地產行業在經歷了十多年的極度繁榮后，依然是資金追逐的目標。

不過，國內的房地產眾籌在發展內涵、商業模式、交易結構等方面，與海外的房地產眾籌存在巨大差異。

在發展的初始階段，國內房地產眾籌被開發商當做一種概念和噱頭用來炒作，借用眾籌的名號為樓盤營銷，這類房地產眾籌被業界歸類為“營銷型房地產眾籌”。

隨著各類房地產眾籌平臺的成立，房地產眾籌模式推陳出新，如平安好房網、團貸網“房寶寶”、中籌網金等各種眾籌平臺涌現，各平臺的眾籌模式、交易結構都各具特色，甚至同一平臺不同項目的模式都不盡相同。

除了模式眾多，國內房地產眾籌還經常被套用概念，似乎只要是滿足公開向大眾融資、項目涉及房地產這兩個條件，就可以打著“房地產眾籌”的旗號，其發展已經與房地產眾籌的本質漸行漸遠。

例如，萬達集團利用旗下的第三方支付平臺“快錢”發起商業房地產眾籌項目——“穩賺1號”。該項目是以萬達廣場作為基礎資產向投資人融資，投資人獲取萬達廣場的收益權，房地產信托投資基金（REITs）是其退出的主要方式之一。其實，“穩賺1號”的實質就是REITs的互聯網版本，只是這一交易結構被披上了“房地產眾籌”的外衣。需要說明的是，筆者并不否認“穩賺1號”的創新性，在目前的金融環境下，“穩賺1號”對國內REITs發展有一定的推動作用。

實際上，業界也不認為“穩賺1號”是房地產眾籌。根據眾籌家發布的《2015年度房地產行業眾籌發展研究報告》，2015年中國房地產眾籌實際融資為6.52億元;中國房地產眾籌聯盟披露的數據顯示，2015年底，中國房地產眾籌資金累計為20億元。而“穩賺1號”僅第1期的募資金額就達50億元，顯然，該項目并未被業界納入房地產眾籌融資的范圍。

再如，眾籌炒房，這是針對房地產高投資門檻和一線城市的限購政策推出的眾籌產品。連炒房都借用眾籌概念，不知是炒房者的投資意識強，還是“眾籌”一詞無限地激發了國內大眾的創新意識？

總體來看，國內房地產眾籌的模式復雜多變，開發商肆意借用房地產眾籌概念進行炒作，投機者則利用眾籌規避投資門檻，這導致國內房地產眾籌逐漸偏離眾籌融資的本質。

房地產市場過熱，“首付貸”和眾籌炒房等投機行為，加大了市場風險，導致房地產眾籌被全面封殺。但政策針對的畢竟是眾籌炒房，與房地產融資相關的眾籌業務，多少是被“誤傷”。

事實上，目前國內房地產眾籌的發展規模還很小。2015年，房地產眾籌成交金額不過20億元，這樣的規模只相當于一線城市的一個住宅小區的市值，而中國房地產市場的資產規模是幾十萬億級別，取締房地產眾籌，對房地產市場的影響幾乎可以忽略不計。

若認可其發展，監管層需要特別制定行業規則和指導政策，同時，為規范一個只有20億元體量行業的發展，還要耗費一定的監管成本。

這意味著，房地產眾籌的未來發展前景將完全取決于自身發展，只有不斷提升市場規模，擴大行業影響力，才能保證行業的基本生存。

首先，房地產眾籌應回歸融資的本質。只有在此基礎上對眾籌模式和交易結構進行創新，降低融資成本，服務于開發商和購房者，房地產眾籌才能成為傳統融資渠道外的有益補充。

其次，房地產眾籌要與國家政策風向保持一致，降低行業的政策風險?？梢宰畲蠡帽娀I的特點，一方面作為直接連接開發商和購房者的平臺，發揮眾籌的低交易成本優勢，促進房產交易，響應國家“去庫存”的政策;另一方面降低購房門檻，為中低收入者服務，踐行普惠金融，有效解決中低收入群體住房問題。

只要與國家政策方向契合，確保政策風險的最小化，相信在國內龐大的房地產市場中，做大房地產眾籌規模并非難事。