淺談房地產項目設計管理

張東德

摘 要：設計項目管理是工程項目管理的組成部分，設計方案的優劣和施工圖設計的認真度能夠最大限度的控制項目成本，在工程結構、工程規模、工程形象、工程成本中尋找到最佳的結合點，保證項目在使用壽命周期最長的情況下，工程造價最低。設計項目組是設計公司中最基本的單元和組織架構。建筑設計項目管理的目的在于保證設計質量、制約成本、提高效率。建筑設計項目管理的最終目的是明確的，在項目的運作中，始終以工程項目的完成為目標。

關鍵詞：房地產項目；設計設計管理

一、房地產項目設計管理特點

工程項目實施階段包括可行性研究、工程概念方案設計、工程施工、竣工驗收、交付入住等。無論項目大小，由于是定點、定時實施，其過程都是一樣的。

（一）重復的特點

每個項目都有其共同性，也就是其組成，架構，組織等，從形式上來說都是相同的。設計管理更加如此，從設計團隊的組建，技術力量的匹配，工作任務的劃分，到設計任務的實施過程，都是相同的路徑。

（二）獨特的特點

每個項目，雖然有其相同的特點，但基本上都會有很大的不同。從結構上來說，所處的地址不同，基礎形式、基礎埋深會不同，使用功能的變化，會使得荷載計算不同。從建筑上來看，為了適應周圍環境，從形式、色彩等都需做相應的變化。項目設計前雖然設計方案已基本確定，但在實際實施中，會根據市場預測情況和實際進行局部調整，相應的細節部分會根據具體情況不同而不同設計。因此在設計管理中，要充分考慮多變的情況，從時間、人員、組織、安排等方面要有充分的準備，以確保項目設計順利完成

二、設計項目管理的內容

（一）制定可實施計劃

所有工作進行之前都應先有計劃，才能按部就班，順利實施，設計項目管理也不例外。包括目標，時間，節點，方法，人員組成等。從項目可行性研究、設計方案比較、設計任務書制定、設計過程管理、設計出圖時間及審查均應有詳細的計劃，并進行有效的管理。

設計工作是為了表現項目開發者的形式需求、滿足項目開發的功能需求。因此，設計工作開始之前，也需要對設計想法、設計準備、設計過程、設計審核等等做充分的討論后，制定切實可行的各項計劃。

（二）有效的組織

計劃管理的前提是組織管理，有再詳細的計劃，必須通過組織有效的管理，才能達到最佳效果。因此，應組織有效的團隊進行設計管理。這個團隊應包括負責人、工程技術人員、預算人員、各專業設計人員、審核人員、輔助人員等組成，還需要對項目設計的各階段進行評審，提出相應修改意見，以確保項目設計達到目標要求。

優秀的設計管理組織，可以建立良好的溝通機制和順暢的設計流程，在從規劃設計、概念設計到初步設計、施工圖設計，各個步驟，各個專業間需要不斷的、充分的、頻繁的討論、溝通直至定稿。

（三）嚴格的監督和管控

在項目的設計過程中和項目實施中，監督和管控是十分必要的。在設計過程中，監督設計的細節部分是十分關鍵的，各專業之間需要有效控制，避免各自為政，出現矛盾。從而可避免在實施中產生很多的設計變更。

設計失誤是設計的最大隱患，將導致項目成本增加、工期增加，更有甚者，會出現重大事故。所以，設計的全過程中，都必須加強審查、審核、對比。除了設計人員自身自覺以外，監督檢查也是必不可少的。當然，更不能由于時間要求緊迫，就放棄審查和監控。

（四）限額設計和進度管理

對目標成本和進度等進行把握，合理的進行三者的統一，做到設計成果即滿足功能要求，又滿足建筑形式，最大限度節約成本，在要求的進度計劃和限額內圓滿完成設計任務。

房地產項目的設計的限額指標，可以在設計單位招標時進行確定。也就是在概念設計招標時，預先設定目標投資額，設計單位做概念方案時，除了考慮項目外觀、構造、功能以外，還要對工程投資有一定的考慮。施工圖設計招標時，可以將方案設計成果預先試算，以含鋼量、砼含量等作為篩選設計單位的重要條件，這樣，設計師在設計過程中，會牢記節約成本這條基本原則，最終達到在滿足使用功能、項目形象、規范要求的情況下，投資最節約。

三、房地開發中設計管理工作的主要措施

（一）優化設計方案

首先應根據規劃條件對項目進行準確定位，如住宅和商業的比例的劃分、位置、規模均應根據市場情況來確定；其次在設計中，對住宅的戶型面積、戶型布局、商業面積劃分、項目總體布局、開發節奏等均應根據價值工程法進行多次優化，才能夠確保工程的功能達到最佳狀態，使工程的結構更合理，從而提高投資者的經濟效益。

（二）時刻牢記成本觀念

在設計方案確定后，應編制投資估算來控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計。在施工圖設計過程中，考慮各構件之間的相互受力、支撐關系，盡力測算結構鋼含量和砼含量的最經濟狀態，對保溫材料、防水材料、設備等應按照當地常規和規范進行詳細考量，有效的控制整個項目的工程投資。

四、結束語

在工程管理的實務中，必須突出投資制約的重點。設計階段對投資的影響度約為75%～95%，施工階段的影響度約為10%～35%。由此可見，設計階段與施工階段對房地產開發項目的效益是何等地重要。所以，項目管理成本控制的重點在設計管理，有必要花時間和精力進行深入討論和研究。

因此，在方案和設計階段，應加強計劃、組織、監督、制約管理，運用價值工程法優化設計方案，在設計過程中加強技術經濟評價，推行限額設計，以確保項目達到預期的效果。