住宅小區(qū)管理模式選擇研究

李風(fēng)朵

摘 要：因?yàn)槭艿桨l(fā)展限的限制，在歷經(jīng)了發(fā)展初期的被動(dòng)型大擴(kuò)展以后，我國的物業(yè)管理必將迎來一場(chǎng)本質(zhì)上的改革。怎樣協(xié)助業(yè)主對(duì)合適的管理模式進(jìn)行選擇，怎樣把業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的潛在需求予以進(jìn)一步地挖掘出來，是當(dāng)下物業(yè)行業(yè)發(fā)展的主要任務(wù)。文章對(duì)當(dāng)下城市住宅小區(qū)的管理模式進(jìn)行了分析，同時(shí)對(duì)研究住宅小區(qū)管理模式的辦法進(jìn)行了探討，旨在為當(dāng)下住宅小區(qū)管理模式的選擇提供一些參考。

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；管理模式；研究

一、當(dāng)下城市住宅小區(qū)的管理模式

盡管當(dāng)下主流的住宅小區(qū)的管理模式是以物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方的契約為中心的市場(chǎng)化物業(yè)管理模式，然而在具體管理各地小區(qū)的情況中，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間時(shí)常會(huì)出現(xiàn)各種糾紛，矛盾也正日益升級(jí)，致使物業(yè)管理公司無法繼續(xù)經(jīng)營下去，只能停止對(duì)小區(qū)的服務(wù)管理。當(dāng)下的住宅小區(qū)存在著五種管理模式，即業(yè)主委員會(huì)自治模式（OC）、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同管理模式（PMOC）、居委會(huì)代管模式（RC）、物業(yè)管理公司單獨(dú)管理模式（PM）以及無人管理模式（NO）[1]。

物業(yè)管理公司單獨(dú)管理模式是指因?yàn)楦黝愐蛩刈≌^(qū)未對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行選舉組建，或者業(yè)主委員會(huì)解散，當(dāng)?shù)卣蚪ㄔO(shè)企業(yè)委托物業(yè)管理公司來對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同管理模式是指由物業(yè)管理公司為住宅小區(qū)提供市場(chǎng)化與專業(yè)化的服務(wù)，而對(duì)小區(qū)公共管理事宜進(jìn)行決斷、對(duì)物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)業(yè)主內(nèi)部事項(xiàng)以及對(duì)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通等工作則是由依法選舉形成的業(yè)主委員會(huì)來執(zhí)行。業(yè)主自治模式是指在物業(yè)管理公司撤出之后，小區(qū)的一切事項(xiàng)全由業(yè)主委員會(huì)來進(jìn)行整體協(xié)調(diào)，并由業(yè)主委員會(huì)來對(duì)安保與保潔等專業(yè)服務(wù)人員或企業(yè)進(jìn)行聘請(qǐng)，以便給小區(qū)提供必需且簡單的日常服務(wù)，而產(chǎn)生的服務(wù)費(fèi)用也是由業(yè)主委員會(huì)來代收。居委會(huì)代管模式往往是物業(yè)管理公司撤出之后迫使政府介入的結(jié)果，在這種管理模式之下，業(yè)主意見的協(xié)調(diào)主要是由區(qū)物業(yè)辦、街道辦事處以及居委會(huì)協(xié)作進(jìn)行，其會(huì)根據(jù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)最必要的、最基本的安保及保潔服務(wù)予以提供，此服務(wù)費(fèi)用需要業(yè)主直接繳納給居委會(huì)，此種情況能夠維持多久完全由業(yè)主繳費(fèi)的情況而定，故這種管理模式往往也被稱之為準(zhǔn)物業(yè)管理。無人管理模式往往是發(fā)生在物業(yè)管理公司退出之后，而政府部門還未介入之前的時(shí)期，此時(shí)，小區(qū)的管理事項(xiàng)完全陷入了癱瘓的境地，小區(qū)居民的生活也處于危險(xiǎn)且混亂的局面。

二、研究住宅小區(qū)管理模式的辦法

筆者的調(diào)查研究顯示，缺乏物業(yè)管理公司管理的小區(qū)狀況也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如有物業(yè)管理公司管理的小區(qū)，而缺乏業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)的管理狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)。所以，為了對(duì)住宅小區(qū)管理模式和其管理效果之間的關(guān)系進(jìn)行研究，筆者進(jìn)行了如下兩種假設(shè)：

假設(shè)1：在其他條件一致的情形下，缺乏物業(yè)管理公司提供服務(wù)的小區(qū)管理維護(hù)情況不如有物業(yè)管理公司提供專業(yè)化服務(wù)的小區(qū)。

假設(shè)2：在其他條件一致的情形下，沒有選舉構(gòu)建業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)管理維護(hù)情況不如已經(jīng)選舉構(gòu)建業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)。

因?yàn)橛性S多的因素會(huì)制約著我國住宅小區(qū)的最終管理效果，故為了將分析加以簡化，確定制約管理效果的關(guān)鍵因素就是管理模式。除了管理模式，小區(qū)本身的某些特征變量也會(huì)影響管理效果，譬如入住年限及小區(qū)規(guī)模等。為了對(duì)上述假設(shè)進(jìn)行驗(yàn)證，筆者建立了如下基本模型：

E=f（M，S，T；y），住宅小區(qū)的管理效果是由上式中的被解釋變量E來表示，住宅小區(qū)的管理模式是由控制變量M表示，小區(qū)的規(guī)模由S表示，入住年限由T表示，而y則表示未知參數(shù)。

為了對(duì)未知參數(shù)y進(jìn)行估算，筆者構(gòu)建了一個(gè)更為明確的函數(shù)形式：Ei=α0+α1Si+α2Ti+β1PMOCi+β2PMi+β3OCi+β4RCi+β，上式中的Ei代表第i個(gè)住宅小區(qū)管理效果的等級(jí)分值，Ti代表第i個(gè)住宅小區(qū)的入住年限，Si代表第i個(gè)住宅小區(qū)的規(guī)模，而PMOCi、PMi、OCi以及RCi都是虛擬變量，倘若第i個(gè)住宅小區(qū)的管理模式是居委會(huì)代管時(shí)，則RCi就為1，反之則為0；倘若第i個(gè)住宅小區(qū)的管理模式是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同管理時(shí)，則PMOCi就為1，反之則為0；倘若第i個(gè)住宅小區(qū)的管理模式是業(yè)主委員會(huì)自治管理時(shí)，則OCi就為1，反之則為0；倘若第i個(gè)住宅小區(qū)的管理模式是物業(yè)管理公司單獨(dú)管理時(shí)，則PMi就為1，反之則為0。βk與αj代表待估算的參數(shù)，而β則表示誤差項(xiàng)的隨機(jī)變量。

對(duì)系數(shù)βk（k=1，2，3，4）進(jìn)行估算是此模型研究的關(guān)鍵點(diǎn)，其反映著住宅小區(qū)各種管理模式對(duì)管理效果產(chǎn)生的邊際影響。此研究將無人管理的小區(qū)情況當(dāng)作基準(zhǔn)，通過假設(shè)2可推斷出RCi、PMOCi以及OCi的系數(shù)是正的，且0<β2<β1，0<β4<β3。通過假設(shè)1可推斷出，PMi的系數(shù)是正的，且0<β3<β1，0<β4<β2。入住年限與小區(qū)規(guī)模是模型中的控制變量，預(yù)估小區(qū)的管理效果會(huì)因入住年限的遞增而逐步惡化；隨著小區(qū)規(guī)模的遞增，小區(qū)的管理效果會(huì)由于有限的業(yè)主委員會(huì)作用以及不斷增加的管理溝通難度而逐漸變差，所以，0>α2，0>α1[3]。

三、結(jié)語

綜上所述，我們可以得知，住宅小區(qū)的管理效果會(huì)受到許多因素的影響，而管理模式也是其中最主要的因素之一。為此，我們必須不斷地對(duì)我國住宅小區(qū)的管理模式進(jìn)行研究，以達(dá)到更好的小區(qū)管理效果。

參考文獻(xiàn)：

[1]張農(nóng)科.關(guān)于我國物業(yè)管理模式的反思與再造[J].城市問題.2012.

[2]馮慧，尹世學(xué)，袁汝海.信息系統(tǒng)在高校住房管理中的應(yīng)用與實(shí)踐[J].實(shí)驗(yàn)技術(shù)與管理.2014（11）.

[3]李國慶.加拿大共管式公寓的物業(yè)管理[J].城市問題.2011（01）.