城中村現狀調查及存在問題分析

周亞麗

[摘 要]隨著我國城鎮化步伐的加快，多地相繼出現“城中村”問題。本文基于松桃縣城中村現狀及存在問題，試尋找可行的解決方案。分析表明：松桃縣城中村村民整體文化水平偏低，經濟條件較差，居住環境惡劣，城中村改造面臨資金貧乏、建設布局混亂等多重困境，對此，本文提出了城中村改造應尊重民意、強化規劃、加大資金支持等實施對策。

[關鍵詞]城中村；問題；對比

[中圖分類號]F299 [文獻標識碼]A

1 前言

所謂“城中村”是指伴隨產業分散化、城市郊區化及鄉村城市化的迅猛發展，位于城市邊緣的農村被劃入城市規劃，雖然地域上屬于城市，但在行政管理、土地權屬等方面仍保留著農村模式。武陵山區被視為國家扶貧攻艱試點片區，城鎮化成為連片特困地區脫貧的重要途徑之一，今后政府仍將關注該區域的發展。松桃縣位于貴州東北部，是川、黔、湘三省交界處，地處武陵山脈梵凈山東麓，交通便利，區位條件優越，但在城市化進程中卻也出現了“城中村”問題。本次調查以城中村村民為調查對象，以其基本信息、城中村現狀、村民意愿、意見與建議為調查內容，共計問卷200份，如期全數收回。通過對調查數據進行分析和整理，將其與貴陽市中心城區城中村狀況作對比，進而有針對性地提出解決方案。

2 現狀分析

我國城鎮化總體水平不高，低水平、低層次的城鎮化造成了諸多問題，這極不利于我國現代化進程[2]。以下將從村民文化水平、經濟條件、居住環境及改造意愿四方面對松桃縣城中村現狀加以分析。

2.1 村民整體文化水平偏低

城中村內居住約200戶村民，本次調查對象共200名，年齡主要在30至50歲之間，基本覆蓋整個城中村。樣本數據顯示：該村初中及以下學歷的村民占主體，占54%，高中學歷的村民占25.6%，?？萍氨究莆膽{為20.4%。可見，該村村民整體文化水平偏低，在城中村問題的認識上可能存在不足，這將加大城中村改造的難度。

2.2 經濟條件較差

數據顯示，村民獲得收入的途徑較單一，主要分四類：固定工資收入、房屋出租收入、個體經營收入及其他收入，各類收入分別占15%、42%、24.7%、18.3%。其中，于政府或事業單位工作的9.7%，公司職員為8.6%，個體及私營業主達27%，有49.6%的村民因失地而無穩定收入。從具體收入額來看，每月收入在3000元及以下的村民占75%，3000元至6000元的為22.1%，而6000元以上的僅2.7%?？芍课莩鲎馐杖霂缀鯓嫵闪舜迕竦闹饕杖耄掖罅看迕駨氖聜€體及經營業務，其收入額大體集中在3000元以下。

2.3 居住環境惡劣

總體上，該村房屋建筑結構類型較少，主要是混凝土住房、磚木房、鋼鐵樓房，但混凝土住房最普遍，各占70.2%、16%、11%。經統一規劃且間距合理的建筑及出租屋與居民房分離、居民住高層的情況極少，占比分別為3.5%和8.0%。而房屋低矮擁擠且密集、住房雜亂無章和無合理規劃是該村建筑最明顯的特點，分別占33%和54%。

雖該村位于城區中心，但經濟發展卻滯后于城區，因房租較城市低，為此吸引了大量房客，村內人員結構復雜，致使城中村問題凸顯。具體表現為：房屋低矮、擁擠、密集并存在嚴重的安全和消防隱患及人流混雜、治安混亂的現象極其突出，均約占70%；其次，53.10%的村民反映出租屋亂搭亂建與環境衛生狀況惡化相當顯著；最后，基礎設施不配套及交通堵塞、出行不便的影響較大，分別占38.05%和40.71%。

2.4 改造符合多數村民意愿

除上述問題外，制約松桃縣城中村經濟發展的因素究竟還有哪些？完成所有調查資料的整理，分析數據顯示：資金匱乏仍是最主要的障礙，占比超過65%，村民知識水平占56.6%；另外，無統一合理的管理秩序、交通堵塞嚴重的情況明顯，占47.8%、37.1%，村民改造意識低與缺乏主動性及體制不健全為占33.6%和26.6%。總之，制約其經濟發展的因素多種多樣，實施改造須付出巨大努力。

此外，城中村改造符合多數村民意愿，但超過80%的村民尤其關心改造后的安置補償標準，68.1%的村民關注就業以及醫療養老福利方面，注重房屋收益及集體分工狀況、物業和補償政策的村民各占46%、33.6%。具體來說，在安置方式上，近70%的村民希望就地安置，接受資金補償的僅20.35%。據《銅仁市征地補償標準》，耕地每畝補償43850元，住房每平方米補償1475元，建設用地每畝補償40342元，對于此項規定，約63.7%的村民反映標準過低，希望提高標準。

3 城中村問題的對比

“城中村”有太多的顯性問題以及隱患存在，導致很多專家在提到“城中村”時，總是批評指責的聲音大，甚至將其看作是城市的“毒瘤”與“癌癥”?？v觀松桃縣與貴陽市中心城區的發展，兩者在城中村問題上有以下共同之處。

3.1 資金匱乏

資金匱乏是制約城中村改造的現實瓶頸。從政府角度來看，政府希望盡快完成改造，以防阻礙城市發展，但政府不會提供也無力提供充足的改造資金。從村民立場分析，城中村改造征收了村民賴以生存的土地，村民可能因此喪失應有的社會與就業保障，因而缺乏改造積極性并對土地及房屋補償的期望值較高。松桃縣與貴陽市中心城區城中村改造都為該困境所束縛。

3.2 基礎設施不完善與環境惡劣

城中村并不是一個獨立的個體，它是城市的一部分，與城市空間之間存在著千絲萬縷的聯系，在很大程度上解決了城市高速發展下大量外來人口的居住問題[4]。在此背景下，由于城中村人口過度膨脹，一方面，公共衛生設施不到位，村內出現亂堆垃圾、亂倒污水的現象，整體衛生狀況較差；另一方面，教育、醫療及養老院等設施不完善，加之各方面管理力度的不足，基礎設施與環境狀況都沒有實現有效監管，村內一片混亂，并伴隨潛在安全隱患。

3.3 社區管理與建設布局混亂

城中村住有村民、市民及流動人口，人員結構復雜，村民因政府征地失去了固定經濟來源，進而租房行為泛濫。同時，房價低廉加劇了外來人口急劇上漲，對流動人口管理力度不足使村內治安無序。此外，由于城中村脫離城市管轄，集體土地產權模糊，村民盲目追求個人利益，普遍存在違法亂搭建現象，宅基地、商用地錯雜交互，導致違章亂建的公地悲哀。

地區條件的差異使松桃縣與貴陽市中心城區城中村發展呈現出各自的特征。

3.4 規劃方向不同

貴陽市政府以都市區為城區人口疏送區，重于發展交通，為城區的產業轉移提供空間。到去年，規劃完成中心城區44個城中村改造，95個國有煤礦區及工礦棚戶區改造及老城核心區所有城中村、棚戶改造。相比之下，松桃縣于2013年“規劃引領新型城鎮化建設”中提出強攻城北、二中片的棚戶區和城中村改造，并預計在2020年建成文筆塔公園等七大公園與打造鎮江河等五條河道，布局城市新景觀?？梢?，松桃縣不僅要改造老舊城區、改善交通，而且注重城中村的教育與城市景觀。

3.5 發展成果各異

村民得知開發商已投入改造資金，便紛紛在規劃區進行大量違規建設以期獲利。當下，村內建筑密度達70%以上，嚴重缺乏發展空間，開發商不愿承擔巨額拆遷賠款而撤資，城中村改造就此失敗。而貴陽市中心城區從2008年至今發展極為迅速，去年年底在城區又新增了貴州文化廣場，規劃總用地面積超過15.6萬平方米，總建筑面積達230多萬平方米。就此來看，貴陽市中心城區的發展比松桃縣城中村更為成功。

4 松桃縣城中村問題的解決對策

針對當前松桃縣城中村的狀況，借鑒貴陽市中心城區治理城中村問題曾采取的措施，我們提出了以下解決方案。

4.1 尊重民意，強化規劃

貴陽市在城中村改造過程中堅持了統一思想，規劃先行，加強建設管理的做法。而松桃縣城中村問題長期得不到解決的一個阻礙因素是村民對城中村改造的認知度較低。他們擔心城中村改造會出現暴力拆遷及執法、村民抗拒等行為，以及政府制定的安置補償標準、就業及醫療養老福利和房租收益等方面損害自身利益。因此，為消除其顧慮，我們可以借鑒貴陽市的經驗，充分尊重民意，強化規劃，適宜地向村民宣傳城中村改造的相關知識，轉變其對內城中村問題的觀念，提升其改造意識，以此推進改造進度。

4.2 規范開發商行為

村民擔心開發商違約是其對城中村改造產生抵觸的另一個原因。通常，開發商以顯現的或潛在的商機為投資目的，因此并不能排除他們為追逐自身利益而損傷村民權益的可能性。而對開發商來講，奉公守法與規法經營是其本分，按章納稅與美化城市是其義務，扶貧濟困與關注公益是其責任。因此，開發商應對消費對象負責，樹立信守承諾的商人形象，對社會負責，樹立企業公民的公眾形象，為政府擔責，樹立顧全局與識大體的企業形象。既然開發商行為的影響如此重要，那么，政府對其加以規范對推動改造工作順利進行就顯得尤為關鍵。

4.3 實施多樣化的安置方式

貴陽市城中村改造以貨幣補償為輔，使有支付條件的被遷居民自己租房。在此，我們認為可采取“先貨幣補償、后多樣化安置”的方式盡量滿足村民安置需求。可根據房屋市估價格、搬遷費、臨時安置費等折合成貨幣計補償總額。隨后由住戶自主選擇完全貨幣安置或房屋產權調換。并為應對安置房緊缺，對選擇純貨幣安置的村民給予適當獎勵。此外，有關各方應盡力健全公共就業服務機制，宣傳培訓及就業信息。

4.4 采取政府主導與引導多元主體相結合

城中村改造的模式主要包括：一是政府主導改造；二是政府引導開發商改造；三是政府引導村集體和村民改造；四是政府引導多遠主體改造。村集體對城中村進行改造的優勢是對村民的基本情況清晰且易于談判，有助于防止出現釘子戶，但最大的難題是資金不足，因而改造質量得不到充分保障，且村集體必須負責如拆遷安置費、房屋建設費及就業分配等所有費用。然而，由于城中村布局混亂且環境條件較差，幾乎不可能獲得足額貸款，因而僅靠村集體力量行不通。但將希望完全寄托于政府并不現實，城中村的收益率及資金回報率都明顯低于城市，政府不愿提供大量資金。貴陽市中心城區在城中村改造過程中明確了政府的主導職能，在此我們依然強調該策略的可行性。因此，最可行的辦法就是采取政府主導與引導多元主體共同改造相結合的方式，如政府規劃部門與土地管理部門相互合作，轉換土地權屬后進行統一規劃，一方面動員村集體對村民進行改造談判行動，另一方面引進外商加大投資。

5 結語

城中村問題是一項綜合性的長期工程，解決松桃縣城中村問題必須統籌規劃，妥善處理城市發展與環境生態等多方面的關系。在實施過程中，兼顧村民的顧慮，切實保障其合法權益。只有在協調好各方利益的前提下，才能有效處理好松桃縣城中村問題將改造計劃朝著目標步步推進。

[參考文獻]

[1] 姜秋婕.城中村改造對策研究[J].上海建材，2015（1）.

[2] 趙海.人口城鎮化的現實困境和路徑選擇—基于江西省南昌縣的調查[J].宏觀經濟研究，2013（10）.

[3] 蘇紅妍.“城中村”土地資源的利用及對策[J].寧夏農林科技，2012（6）.