論建筑物區分所有權中的共有權

張曦文西南政法大學經濟法學院

論建筑物區分所有權中的共有權

張曦文
西南政法大學經濟法學院

引言

我國作為人口大國，住房緊張的現象尤為突出，建立一套完善的區分所有權機制則顯得更為重要。建筑物區分所有權制度是徹底解決與之相關的物業糾紛的有效途徑。在建筑物區分所有的形態下，共有權雖處于附屬地位，但其影響至關重大。其共用部分性質的特殊性使我們不能按傳統的共有理論進行分析。在現實的生活及司法實踐中，絕大多數的糾紛都是由共有部分的權利義務不夠明確所引起。現以建筑物區分所有權中的共有權為研究對象，通過學理分析和法律應用，對法律關系進行探討。

一、建筑物區分所有權及其共有權概述

（一）建筑物區分所有權概述

1.建筑物區分所有權的歷史沿革

建筑物區分所有權早在奴隸社會時期形成萌芽，工商業的發展和城市的形成使人口集中于城市，進而產生了這種不動產形態。在立法上率先建立起建筑物區分所有權制度的是1804年的法國民法典，該法第664條系直接關于建筑物區分所有權之規定。受到《法國民法典》的影響，意大利、葡萄牙、日本等國家均對這形態制度作了規定，此時的立法模式稱作“民法典模式”，標志著建筑物區分所有權制度的正式形成。

在20世紀，建筑物區分所有權得到了更大的發展。比利時最先制定了特別規定建筑物區分所有權的法律，對相應的法律關系予以調整和規制。隨之出臺的一系列單行法規完善了區分所有權制度。在二戰之后，各國的建筑物的發展、人口密度的增加引起了很多權屬糾紛。已經立法的國家需重新修改以完善法律、未立法的國家則亟待一部法律予以規制。在這個時候，瑞士、英國、美國等紛紛制定修正了區分所有權法律制度。

2.建筑物區分所有權的概念

在建筑物區分所有權的界定上，學界看法不一，各國也因各自經濟發展不同采取不同的觀點。關于其界定主流學說有三種觀點：一元論、二元論、新一元論、三元論。

“一元論說”認為建筑物區分所有權專指由專有部分構成的所有權，日本和法國及一些臺灣學者認同這種觀點。“二元論說”將建筑物區分所有權定義為專有部分與共同部分相組合的物權形式。法國1938年法律和于1965年制定的《住宅分層所有權法》都持有二元論的觀點。

“三元論說”的提出者為德國法學家貝爾曼，后被德國法律所采用。該學說認為，建筑物區分所有權由專有部分所有權、共有部分持份權以及因共同關系所生的成員權要素所構成。結合我國《物權法》的立法模式及以上三種觀點，筆者認為“三元論說”較為適宜，它既可以突出不動產的私有財產專屬性，同樣可以彰顯這種特殊共有關系的必然性、進而引申出對物業管理的業主所具有的成員權，更利于民事物業糾紛的解決。

（二）建筑物區分所有權中共有權概述

1.建筑物區分所有權中共有權的概念

建筑物區分所有權中的共有權（以下簡稱共有權），又被稱為“共有所有權”、“共用部分持份權”或“持份共有所有權部分”。其內涵在學理上并無爭議，即共有權是業主依照法律、規約或業主大會，對區分所有建筑物內的共有部分所享有的占有、使用、收益和處分的權利。

2.建筑物區分所有權中共有權的特征

傳統的民法領域中共有理論所包含的共同共有、按份共有兩種模式并不適用于這種新的共有形態。其具有如下特征：

（1）身份復合性

隨著建筑物的高層化趨勢，業主人數的增多使得權利主體增多。傳統的共有權人身份單一，而建筑物區分所有權中的共有權人則在共有權利人的基礎上，身份增加了專有部分專屬權人及成員權人。

（2）客體廣泛性

建筑物區分所有權人共有權的客體除包括建筑物的共有部分如外墻、屋頂等，還包括了附屬建筑物中如綠地等部分。其客體范圍又拓寬至約定范圍，權利客體不同于傳統共有的單一性。

（3）權利從屬性

對共有權的享有是建立在享有專有權的基礎之上，二者不可分割，不能單獨轉讓或使用權利等。缺少了專有權，共有權亦將不復存在。

（4）內容廣泛性

相對于一般共有的權利義務而言，建筑物區分所有權中的共有權權利義務較為廣泛，如包括了地基使用權、建筑物的整體或部分權利等。

（5）種類多樣性

建筑物區分所有權中的共有權因劃分標準的不同可以有很多的分類。其中包括了法定共有權、約定共有權；全體共有權、部分共有權；有負擔共有權、無負擔共有權等。

二、建筑物區分所有權中共有權的法律性質和地位

（一）共有權法律性質理論

各國的法律規范均將共用部分推定為相關權利人共有，但共有又有不同的性質。

1.總有

日耳曼在中古世紀將村落與其村民調和為綜合體，但村民同樣享有其個人地位。村民可依其身份享有相關的占有、使用、收益權利。綜合體可對財產處分和管理。這種團體通知色彩極為濃厚。這種共有形式可體現在日本古代農村社會里的“入會制度”，我國固有習慣法上之宗族財產、祠堂等。

2.共同共有

共同共有，亦成為“合有”，即共有權是依法律或契約的規定而結成共同關系的數人基于共同關系而享有一物之所有權。這種權利的制度來源于日耳曼家族共合體。共同共有在總有的占有、使用、收益基礎上，還包括了管理、處分權。當然，這種成員管理權并不是隨意而缺少限制的。

3.按份共有

按份共有在共有的基礎上添加了關于份額的表述，各權利人依其所占有的份額享有權利和承擔義務，該制度起源于古羅馬法。這種共有成員主體之間聯系相對薄弱，各按份共有人可享有對自己權屬部分的自由處分權。當終止這種共有關系時，各共有人又可自由請求分割。

（二）區分共有權是一種新型共有

在上述的理論中，我們可以發現其相對于建筑物區分所有權模式而言均有一定的缺陷。區分所有建筑物之共有確有總有、共同共有、按份共有的某些特征，但這些特征并非是將其定性為此類共有的有力證據，否則便會以偏概全。在總有制度中，區分所有權人在將其專有部門進行處分的同時也就處分了共有部分。且業主委員會與區分所有人之間并非依共有體而產生，基礎不同。傳統的共同共有一般是基于一定的人身關系，且不存在份額，這與共有權并不一致。對于按份共有而言，其通常是通過約定，但這種建筑物區分所有權的共有是由法律所規定。在傳統的按份共有中，權利人是可以要求單獨分割共有部分，而區分所有權中共有權利人是無法分割也不能分割的。與此同時，區分所有權中的共有權又有很多相近的地方，如依照面積判斷份額、共同使用財產等。因此，筆者認為建筑物區分所有權是一種新型的共有形態。

這種性質上的界分可以使區分所有權中的共有保持獨立狀態，高層區分所有的建筑模式將越來越多的出現，為了更好的解決這種情形下出現的區分所有權糾紛，不能模糊的將其定義為傳統民法共有理論中的某項，而應單獨研究其性質。

（三）建筑物區分所有權中共有部分的地位

在概述中提到建筑物區分所有權由專有權、共有權、成員權組成，研究共有權在其中的地位有助于更好地理解。共有部分相對于專有部分而言具有從屬性，后者處于主導地位。這種從屬性體現在共有部分不可脫離專有部分而單獨存在。一般共有權的設定、轉移和消滅并不具有主從關系。但共有權是建筑物區分所有法律關系復雜之所在，其在司法實務中具有核心地位。共有部分的邊界則是適用法律關系的前提，而共有權又是成員權產生的前提和基礎，因此共有權應是區分所有權的實務重點和難點。

三、建筑物區分所有權中共有權的客體

（一）確定客體的一般規則

共有權的客體即為共有部分的范圍，共有部分和專有部分共同構成整體并不相重合。法律規范中亦以此規定①。因此，在實踐中，確定共有部分的前提是明確專有部分的范圍。

專有部分的一般界定依據為實質上的構造上獨立性和利用獨立性，以及形式上的登記注冊標準，滿足以上條件則視為屬于專有部分。而關于專有部分的界定標準有幾種不同的理論主張，包括“壁心說”、“空間說”、“墻面說”、“折中說”等等。

（二）我國法律關于共有部分的具體規定

《物權法》在業主的建筑物區分所有權一章中對共有部分通過列舉、排除這樣的形式做了具體的規定。在七十三條中對道路、綠地等做了規定，明確了不屬于城鎮公共道路的區劃內道路、不屬于公共和個人的綠地、以及公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主所有。在七十四條中說明了占用共有道路等場地的停車位屬于業主共有，其本質則是原來屬于共有部分無論現在用途做何更改都不影響其性質。在資金方面，建筑物及其附屬設施的維修資金屬于業主共有。業主同時享有關于管理的成員權。

在司法解釋《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛具體應用法律若干問題的解釋》中，對共有部分進行了附加式的說明。建筑物的基本結構部分、消防等附屬設施，設備等結構部分以及不屬于業主、市政或其他權利人的均屬于共有部分。

（三）司法實踐中共有權客體的認定

在實務操作中，對共有權的認定較為復雜，而認定亦是解決共有權糾紛的關鍵。在共有權的體系中，又存在了小棟的共有以及大社區的共有兩種模式，通過對案件的分析可以更好地理解共有部分的內涵。

原告為劉麗明等人、被告為謝雄鷹等人。華盛園是被告等人所購買的房屋，其一棟一單元底層靠三單元結合部原本建設規劃為商品房，后因采光問題將商品房改為雜物間出售。該棟三單元的住戶均可購買，故該雜物留有過道供三個單元的住戶出入，房產部門發證將一單元樓梯間面積確認為一單元用戶共有。被告因考慮到安全問題，在該單元樓梯間安裝防盜門，致使三單元用戶即原告等人無法通過。原告提起訴訟請求確認該國道為該棟的公共通道及拆除防盜門。本案是關于業主共有權糾紛的案子，爭議焦點為該底層過道的權利歸屬。該過道的是否必要性及其修建用途成為判斷該共有權屬的關鍵。

法院根據相關事實認為：該過道只是在出售雜屋時所為方便而開放，且該過道并非是三單元業主的必經道路，同時，原告并未證明該過道為公共過道。因此，法院依據《民法通則》、《物權法》的規定駁回了原告的請求。原告不服庭審結果，提出上訴，并主張：購買房屋時圖紙顯示為開放過道、該過道亦成為歷史過道，但并無相關證據予以證明，故湖南省邵陽市中級人民法院維持原判。

在本案的法律關系中，存在著被告之間共有關系，而原告則主張該棟三個單元間的大共有關系。這種共有關系的判定則依是否為專有權利所享有，在本案中，這種大共有關系受到了該單元共有的專屬權利限制。同時，建筑規劃、購房合同是對樓道房屋的用途最為明確的規定，進而可判斷其權利歸屬。本案中的雜屋其本質為商品房，該雜屋在經過出售之后同樣為權利人所擁有，并無需再為方便購房而創設通道，故原告的主張已失去了意義。而在本案涉及的相鄰權中，是否為必要的底層過道成為關鍵，該通道既不是為三單元所設、也不是必行通道。綜上，法院駁回了原告的請求。

四、建筑物區分所有權中共有權的內容

（一）建筑物區分所有權中共有權的權利

1.使用權

正常而合理的使用是業主所享有的基本共有權利。這種共有使用因使用對象不同而有所差異，性質為共同使用或輪流使用。如電梯、消防通道等可以共同使用，而小區的健身器材等則需輪流使用。

2.收益權

收益權是指權利人獲得其共有部分利益及孳息的權利，這種權利雖簡單易懂但實踐中業主經常會忽略自己的該項權利。如樓房的外圍廣告、樓頂的出租、電梯里的電視廣告等等，這往往是廣告公司通常與物業公司進行協商，業主又不主張其所擁有的知情權所造成的。

在收益部分的分配原則上，則是有約定從約定，無約定依專有部分的面積比例所確定。在這一方面，無論是收益、還是費用的支出，均采用該原則。

3.修繕改良權

共有權人可以在不影響固有性質的基礎上進行修繕改良，屬于對共有部分的處分。這種修繕改良有一定的限制就是需通過相應的表決程序才可以進行處分。這種表決程序因對象的不同而有所差異。

（二）建筑物區分所有權中共有權的義務

1.依照用途進行使用的義務

共有權人有義務維護共有部分，不能進行破壞，而且這種用途應限制在原有范圍內，如不得將消防通道當做儲物室來使用，這樣會妨礙到其他業主的權利。這種義務也體現為不得獨占、多占，如獨自將共有空間占為自己擁有等。對于用途的理解可從種類、位置、構造、性質、功能等幾方面綜合衡量。

對共有部分使用的限制不僅由法律法規所約束，還受管理規約的限制。這種義務不僅適用于業主，還適用于建設單位、物業管理企業等。

2.費用負擔的義務

在對共有部分進行管理、維護、修繕等時，必然存在費用的支出。若為全體共有人所使用，則為全體共有人承擔該筆費用。

這部分費用主要包括：（1）日常維修及更新設施的費用（2）對小區管理人員的管理費用，現在絕大多數小區都采取聘請物業管理的模式，因此，相應的管理人員的酬金等需由業主共同負擔。（3）業主共同負擔的稅收（4）不動產或區分所有權人連帶負責的擔保債權人的利息及分期償還義務。

3.維護與保存的義務

各共有人負有維持建筑物共有部分忽有現狀的義務，任何區分所有權人永遠不得請求分割共有部分。正如前文所述，不得請求分割共有部分也是該共有制度的特點所在。

4.征得同意的義務

共有部分的處分一方面不能脫離專有部分單獨處分，這會妨礙到其他業主權利的行使；另一方面，共有部分不能自行處分，需通過相應的業主大會或業主委員會做出是否處分、如何處分的決定。

（三）二者間的關系

在區分所有狀態下，權利義務相互聯系、相互制約，使共有人的權利義務形成完整的體系結構。《物權法》中對此明確規定②。據此可以看出，業主對共有部分的權利放棄并不導致義務的不必履行，這是對其他共有權利人的保障，也是維持良好的共有秩序所要求的基本。

（四）司法實踐中的相關處理

1.案件事實

雙方當事人原告為（被上訴人）馬文新。被告（上訴人）為洪文勝。被告（上訴人）李瓊。原告系某樓26樓A房權屬人，兩被告系某27樓B房權屬人。A、B相鄰，A單元有26層B單元有32層。原告所有的26樓A房系頂樓，上為屋頂天臺。兩被告所有的27樓B房外有一走廊與天臺相通，“房地產權證”中載明，該走廊為公用走道。合同附件注明天臺為“27B單位專用平臺”。該單元的共有建筑面積是由住戶大堂、電梯、樓梯、走廊等組成；根據規定，天臺不計算建筑面積。

兩被告收樓后，將自有房屋門口北移并安裝防盜門，將部分走廊面積及訴爭天臺封閉，獨自占有、使用。同時，兩被告進行了大規模的裝修。原告認為，天臺的裝修產生對原告睡眠和生活均造成了影響。

2.法院審判及依據

法院認為，根據《物權法》第七十條規定，訴訟中兩被告亦未能舉證證明該屋頂平臺規劃上即專屬于27樓B房或兩被告專有使用已經過全體共有權人同意；且屋頂平臺從其物理屬性上屬于建筑物的基本結構，功能用途上具有公共性、非排他使用性。兩被告與開發商間關于兩被告專有使用訴爭天臺的約定違法，因此訴爭天臺屬于建筑物共用部分。27樓B房前走廊在兩被告產權證上明確載明為公用走廊，故其亦屬于建筑物共用部分。一審法院判決，被告停上占用該樓26樓A房屋頂天臺及27樓B房前公用走廊行為并且恢復原狀。二審駁回上訴，維持原判。

3.案例的思考

通過本案，我們了解到天臺、走廊設計的主要功能是作為整幢樓宇的消防使用，這種特殊功能決定了它是整幢樓宇的全體業主共同共有、共同使用，除非在房屋規劃時經有關部門審批，或者是經全體業主同意，由部分業主專有。同時，被告所提出的其享有共有權并可因此而可以使用陽臺則超出了其合理使用的權限，破壞了公共結構，影響了其他業主的使用。因此，權利義務的理解對解決建筑物區分所有權糾紛尤為重要。

五、難點問題停車位的法律分析

（一）停車位概述

隨著私家車的不斷增多，停車場所的使用價值、商業價值不斷顯現，供不應求的矛盾變得愈發突出。區分所有建筑物的停車場問題，是現今各國建筑物區分所有權立法、司法及學說中頗有爭論的問題，即使于一國之內，學說與實務見解亦不一致。

停車位可體現為幾種形態：地面停車位、臨時停車位、樓房首層架空停車位、車庫、地下停車場中停車位等等。小區地上停車位又可依建筑規劃分為原本設計為停車位和占用公共小區道路的停車位，其歸屬與處分具有一定的復雜性。

（二）停車位的歸屬問題

停車位的歸屬是產生爭議的主要原因，目前理論界歸于其歸屬有四種觀點，分別是業主所有說、面積分攤說、合同約定說、投資收益說。各種觀點均有優點，也有弱處，如業主所有說容易打消房地產商的積極性，合同約定說雙方地位不平等。而對其權利的歸屬問題，不應一概而論，應根據停車位的不同性質予以分別對待。

1.地面停車位

根據《物權法》第七十四條③的規定，地面停車位可以分為兩種：建筑區劃內和占用業主共有部分的，根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條④規定，車位屬于專有權部分。

筆者認為建筑區劃內的停車位歸屬于開發商所有。在具體的使用方式上則由開發商與業主約定，實務中存在業主認為開發商應無償提供車位的觀點法院不予認可。當然，這種開發商的專有權不同于市場經濟體系，其應在滿足業主需要的基礎之上。對這種業主權利的理解更不能界定為簡單的因傳統共有而產生的優先權。若理解為優先權，業主需在與非業主價格一樣時才享有先行購買的權利，但該條規定的用意并非如此，即使價格不一致，也存在應先滿足業主需要的情況。而占用共有道路或其他場所的則依規定明顯得知歸業主所有。

2.地下停車位

地下停車位包括兩種形態：人防工程改造和普通地下停車位。人防工程地下停車位是為了應對戰爭所建設，在和平時期用作地下停車位。《中華人民共和國人民防空法》規定：“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”在這其中，關于所有權的歸屬并沒有規定。王利明教授認為，由于投資者和受益者均非國家，且國家享有征用權并不會對國家安全造成影響，因此不應歸屬于國家所有。非人防工程的地下停車位因其面積并不計入建筑面積，筆者認為應視為約定所有。

3.首層架空停車位

首次架空停車位是指將建筑物地面上的第一層以墻、柱等架空依附于樓房形成的停車位。關于其權屬界定，則依其是否單獨計算建筑面積與容積率。若不計算容積率，架空層停車位視為建筑物共有部分，歸該棟全體業主所有。

結語

建筑物區分所有制度是目前城市里最通常的制度形式，其突破傳統理念的一物一權，而共有物權更是創造了新型的共有模式。無論是其客體還是內容，都是新型物權的思考。本文以理論為基礎，通過經典案例了解法律的價值取向、立法用意，對共有制度進一步的思考和研究，以期完善建筑物區分所有權中的共有權制度、徹底解決新型物權形態下的糾紛。

注釋：

①《物權法》第七十條：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

②《物權法》第七十二條：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。

③《物權法》第七十四條：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

④《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分。

[1]陳華彬.現代建筑物區分所有權制度研究[M].北京：法律出版社，1995.4.

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On the co-ownership part of condominium

Zhang Xiwen
Economic Law School

建筑物區分所有權是現代民法中一項重要的不動產制度。我國《物權法》以單獨一章對其予以規定，并通過司法解釋做出指導。隨著經濟的發展和城市化進程的推進，傳統的獨門獨戶居住模式在有限的土地資源條件下無法滿足居民居住的需要。為了解決城鎮人口的集中和地價上漲所造成的住宅缺乏問題，住宅公寓化的區分所有制應運而生。在現代建筑技術的保障下，越來越多的國家產生了建筑物區分所有權這種特殊的不動產復合所有權形態。

建筑物區分所有權；共有權；共有部分

Condominium right is an important system in the mod?ern civil law of real estate.The China’s Property law and judicial in?terpretation made provisions for it.The paper is classified into five parts.This thesis studies the co-ownership both theoretically and practically in an attempt to optimize the regulations on this matter. The first part is an overview which is a basic knowledge of theory. The second part is about the legal nature and status of research.The third part is about the object of the co-ownership which aims to clar?ify the boundary from rules,regulations and practice.The fourth part is the content,that is,rights and obligations.The last part discusses the difficulties in practice and focuses on the solution to the issue of parking.

Condominium right；Co-ownership；Common parts