談土地利用價值與房地產市場經濟評價

柳恒陽穆棱市國土資源局

談土地利用價值與房地產市場經濟評價

柳恒陽
穆棱市國土資源局

摘要：在城巿的最繁華的地帶，土地的資金是最高的，而且大家對這部分的土地需求大。該部分的利用率也大，盡管城市的土地利用率在向郊區轉變，但是這種轉變形式在減弱，主要原因是因為房地產市場存在的摩擦，而且我國的土地資源有限。這是正常的趨勢，本篇文章主要是探討了土地利用以及房地產租賃市場調節的技術以及經濟評價。

關鍵詞：土地利用；房地產租賃；調節；市場；分析

在城巿的最繁華的地帶，土地的資金是最高的，而且大家對這部分的土地需求大。該部分的利用率也大，盡管城市的土地利用率在向郊區轉變，但是這種轉變形式在減弱，主要原因是因為房地產市場存在的摩擦，而且我國的土地資源有限。這是正常的趨勢，本篇文章主要是探討了土地利用以及房地產租賃市場調節的技術以及經濟評價。

土地具有利用價值，但是土地的利用價值主要是在利用土地之后活動的經濟利益。這種價值還體現在土地的類型上，被利用的土地是用于當做住宅還是用于商業又或者是被用作于工業等其他的領域。房地產競爭使獲得利潤少的企業將原本屬于自己的土地讓出去，甚至是被迫轉讓，這也是一種趨勢，在競爭中，往往獲利的是投資最高的一方。如果對某一塊土地的需要大，那么這塊土地的價格會很高，包括租金。

一、土地利用的區位決策

1.商業區位決策

中心商務區是城市里最受歡迎的區域，而且這個區域的顧客非常多，因此在選擇區位的時候，這一部分是最先選擇的，但是除此之外，還有一部分的區位也需要決策，例如中心區周圍的零售業，在選擇零售業的時候，可以有兩種選擇方式，一種是在交通便利的位置，或者是道路的兩旁設立商業區，因為這個位置人流量；大，可以保證獲利；第二種是在各個企業聚集的位置上設立商業區，這個位置大型的企業多，通過彼此的地理位置，加強交流，從而獲益。以上的兩種方法是使用最多的決策方法。

2.工業區位決策

不在考慮地租差價的情況下，每一個工業企業都希望找到一塊能使克服“空間”成本達到最小的區位。"空間摩擦"的成本可用關聯度來衡量。關聯度是指不同區位之間人和人、物品和物品的運行關系。相互之間發生移動的區位稱為關聯位址.要使"空間庫擦"的成本達到最小，即要使關聯位址之間的轉移成本達到最小。

工業區位決策不僅受關聯位址之間轉移成本的影響，還受到工業企業生產成本和加工成本的影響。在加工成本受工業區位的影響很大時，企業就可以考慮通過適當增加轉運成本來降低加工成本。

二、房地產租賃市場調節的技術經濟分析

如果土地的使用情況不同，那么房地產對土地的配置也有很大的不同，這一點可以從土地的區位上看出來。因為房地產有供給與需求的關系，所以，房地產的產權最終會向價格最高的移動。而業主對這塊土地出價也是對土地的為了收益所估價而房地產將經營的目標轉移到可能獲利的一方。產業首先占有一個位置，使得自身能夠在該位置上獲得利益，不管是空間還是區位的利益。最受歡迎的位置價格最高，而租金也從這個位置開始下降，可租空間的大小，以及需求都會影響價格，而且對于物業的供給等方面也造成影響。

1.租金水平及其調節過程

在稍短的時間內，無論是在哪個區位的可租空間變化都不會太大，都是相對區域穩定的，而這種變化趨勢可以通過租金來實現，由于變化并不是特別大，因此房地產市場在短期內沒有彈性。一般來說既是租金由于市場的變化在不斷的降低，而且人們也不會因為這種變化就不銷售房屋。出現銷售停止的前提是因為房地產市場失靈，而且支付的資金巳經不能承擔起建設的費用。及時地停止租賃但是停止的時間不會太長。如果租金的價格一直處于高水平狀態，資金的增長并不使物業價格上升。業主在建立完整的物業是要有大量的時間的，只有資金非常高，一部分受利益影響，將還沒有履行完合同義務的房屋轉租出去。可是如果房價變得特別低，業主就會將房子轉租出去，寧愿讓房子空著。盡管房子在供給上有彈性，但是變化并不明顯，而且對于房地產的而影響也很弱。

如果因為某些原因，人們對于辦公樓的需求減弱，而租賃辦公樓的租戶數量也在減少，這是租金就會發生變化，價格會有明顯的下降，需求直接影響資金。在價格發生變化的時候，房地產行業就好對當前的物業進行重新配置，在這個時候如果出現了某一個用戶可以支付大量的資金，那么說明這位用于可以在物業中獲得利益。

2.市場的調節作用

如果房地產市場內的所有房屋都是可以租賃的，而且甚至是可以相互取代的，這時租賃的人員在選擇物業的時候，就要排隊，因為大家都有著同樣的霜求，所以競爭激烈.而我們可以在房地產市場上看到有關的信息變化，例如房地產、物業的供給以及需求等等。需求越多價格就會越高，因此這時就需要市場的調節，但是在實際中，我國的房地產市場并沒有一個競爭機制，例如在對房屋進行租賃談判的時候，是在一個比較機密的情況下進行的，及時出現了分歧在私下的時候，也會和解，因此租賃合同在反映房地產的供給以及需求的時候，還需要考量。所有的業主也都要關注行業的變化，知道房地產的營銷以及資金通過什么樣的方式反映出房地產的地位，而且也關心與房地產有關的信息。

參與到房地產有關活動的人，在購買或者是銷售物業對的時候，可以用不同的價格完成購買或者銷售，而且業主是希望能夠將資金提髙，在房地產已經趨于飽和的時候，如果在這個基礎上在增加房地產的面積，那么該項目的維修費用就會相對增多，而且該位置的租金也會上漲，在業主能夠獲得更多的利益時，利益的驅使也會讓業主積極的融入到巿場中。

在利用土地的時候，不能盲目的利用，而是應該采用分：析的方法，綜合考慮土地的使用價值，同時結合房地產市場，控制開發的力度。根據房地產的需求尤其是租賃需要，調節房地產市場上的房屋供給。在利用土地的時候，還要采用區位決策的方式。

參考文獻：

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