地方政府房地產市場有效監管分析

范久興

（重慶市銅梁區國土資源和房屋管理局 重慶銅梁 402560）

地方政府房地產市場有效監管分析

范久興

（重慶市銅梁區國土資源和房屋管理局 重慶銅梁 402560）

近年來，隨著我國房地產價格的持續上漲，當地政府如何在房地產市場中發揮作用已經成為一個重要的問題。本文主要闡述了房價持續上漲的情況下地方政府對房地產市場的有效監管方面的內容。

房地產；市場；地方政府；監管

引言

近年來，隨著房價的不斷上漲使得我國房地產市場得到了空前繁榮的發展。但是房地產的持續繁榮給我國的宏觀經濟帶來了一定的問題，這是一項非常復雜的問題。要解決目前高價房產以及房地長市場的問題，必須要通過地方政府對房地產市場進行規范和監督，促進房地產行業的健康發展。

1 政府在房地產市場中的監管作用

政府的監管主要體現在兩個方面：

（1）對房屋質量的監管，從一個項目的審批，設計，施工，到驗收，政府都必須起到監管的作用。只有這樣，房屋的質量才能得到保證。近年來，出現了很多像樓歪歪，樓倒倒的嚴重的房屋質量問題，這說明我們國家對房屋質量的監管還存在很多的不足。

（2）對房屋市場秩序的監管。房地產市場是一個暴利的市場，因此這也就催生了很多不合法的房屋交易，以及欺騙性的房屋交易行為，這兩年，很多虛構的開發商，采取欺騙的手段向消費者銷售不存在的住房，造成了消費者嚴重的經濟損失。類似這樣的欺騙時間，每隔一段時間就會發生一起，這也說明國家在市場監管方面做得還遠遠沒有到位。

近幾年來房屋價格可以說是像火箭一樣一飛沖天，根據全國平均房價的上漲幅度，2008年一套價值50萬元的住房，到現在的價格大概150萬元左右。在兩三年的時間里，房屋的價格上漲了三倍，這樣的速度可以說讓人不可思議。有很多原因導致了房價的上漲，但是有一個很直接很重要的原因就是市場上出現了很嚴重的房屋投機現象，很多人一次性買很多套住房，目的不是拿來自己住，而是希望房屋價格上漲，然后轉手賣出去。而出現這樣的投機現象，政府或多或少有一些責任，所以現在政府在市場監管時，必須遏制房地產市場大規模投機現象的產生。

2 地方政府對于房地產業發展的作用

在房地產行業的發展中，地方政府發揮著十分重要的作用，在房地長市場中具有重要的監管作用。主要體現在兩個方面：①地方政府手中掌控著城市的土地供給、規劃布局、交易成本、房地產政策優惠以及輿論導向等；②地方政府對房地產行業的運行起到了直接監管的作用；房地產行業與地方政府的財政收入、地方經濟的增長以及政府官員的業績都有著十分密切的關系，各地方政府都重點關注房地產市場。一個地方房地產市場的發展能夠對地方經濟的有效增長產生直接的帶動，而經濟的有效增長與地方政府官員的政績考核息息相關。

房地產行業還具有顯著的地方政府行政壟斷行為，在土地所有權上，我國的土地是屬于國家所有的，房地產開發商通過招拍掛等方式獲得土地的使用權，向國家繳納土地出讓金，這其中，土地出讓金的70%歸地方政府所有。土地出讓金的收入和各種房地產市場交易稅費是許多地方政府主要的收入來源，許多地方甚至超過了50%，這種“土地財政”導致地方政府嚴重的依賴地方房地產業的發展。同時，地方政府之間也會在發展經濟之間進行博弈，因此，在發展本地經濟的這種利益驅動下，各個地方政府都會或明或暗地助推房地產價格的上漲。加之地方政府尤其是地方官員的政績至上觀念，使得這一現象尤為嚴重。此外，從地方政府官員個人來說，由于他們占據著信息優勢和資源優勢，絕大多數人及其親友都購買了許多房產，站在他們自身經濟利益的角度，要想讓他們抑制房價，實在有點難。具體體現在以下三個方面：①控制土地供給，通過土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓等方式抬高土地價格，從基礎上推高房價；②大搞城市拆迂改造，創造房地產剛性需求，加大供需缺口，拉高房價，有時還會出現一些不合理的形象工程，既提高了政績，又減少了房地產市場的土地供給；③對國家一些旨在增加房屋供給、抑制房價的政策措施陽奉陰違、拖拖拉拉，如經濟適用房、廉租房建設緩慢等，對房地產開發商的囤地囤房行為睜一只眼閉一只眼。在地方經濟利益面前，地方政府成了房地產市場快速發展的助推器，而忽視了其本身應有的監管和調控職能。

3 地方政府做好對房地產市場監管的措施

地方政府在房地產市場中需要擺脫對高利潤的過分追求，從“經濟人”回歸“政治人”的身份，發揮其對房地產市場的監督管理職能，加強秩序規范，創造一個健康有序的房地產市場環境。

3.1 加大監管力度

在不影響房地產市場運行機制的情況下，加大對于房地產市場的監管力度。對消費者和開發商在房屋交易過程中可能出現的權益不對等現象進行打壓，嚴防霸王條款的存在；對房地產市場中的不法交易、暗箱操作等進行有效遏制；對房產中介市場加強管理，打擊非法中介，使二手房交易服務市場秩序得以規范。

3.2 加強房屋建造質量監督

需要加強對于房屋建造的工程質量監督，提高住房的整體質量。要求房屋的結構設計符合安全質量要求，在房屋建造過程中對建筑材料的質量嚴格把關謹防豆腐渣工程的出現，在完工之后要求提高對房屋驗收的標準，總之，需要完善整個建筑工程的質量監管體系，使工程質量能夠達到各方標準，保護消費者的利益。

3.3 要建立健全的信息披露體系

房地產市場中開發商和消費者之間的信息常常是不對稱的，這是由于房地產市場的專業性導致的房地產開發商相對于住房消費者的信息優勢，開發商可以在一定程度上影響消費者地未來預期，而反方向作用則幾乎不存在。信息的不透明化會造成市場信息紊亂，消費者出現非理性的投資購買等，不利于房地產交易市場的健康發展。因此地方政府應當盡可能保障消費者可以獲得較為準確、完整的各種信息，使其可以對房地產現狀和自己的需求有比較正確的判斷，在交易過程中能夠處于平等的地位。

3.4 建立有效健全的監督管理體系

在我國房地產市場中，并沒有合理有效的監督管理條例，對于地方政府在房地產市場調控過程中的行為沒有相關法律給予強制性規定，以至于常常出現“合理不合法、合法不合理”的現象，使對地方政府的違法行為等的監督管理無法得到保障。并且，作為最廣泛的監督主體人民群眾而言，因為缺乏法律的許可以及迫于地方政府的強權，很難真正參與到對地方政府的監督上來，這無疑會使地方政府在房地產市場中的行為不被約束，降低其因實施違法行為而被查處的概率和風險。建立有效健全的監督管理體系，對地方政府在房地產市場中的不合理不合法行為進行監督，可以防止其出現角色錯位的現象而損害人民的利益并督促其正確地進行角色定位。中央要制定相關法律并加大懲罰力度，以督促地方對房地產市場的合理干預以及對宏觀調控政策的落實執行；地方要建立單獨的監督管理機構，保證公平客觀的對地方政府的行為進行監督裁判；同時要發揮社會公眾及新聞媒體的作用，讓廣大的群眾參與其中，賦予他們一定的權利自由，為他們提供對地方政府的違法行為檢舉、揭發的合法有效渠道。

3.5 加強房地產中介市場管理

嚴格執行房地產評估人員執業資格制度，推行房地產中介服務人員持證上崗，全面清理、整頓房地產中介服務機構，嚴查未取得資質證書、未履行備案手續、超范圍從事中介業務以及中介行為不規范的房地產中介服務機構。

3.6 建立健全投訴處理機制

積極做好涉及商品房逾期交付、老小區辦證等方面的投訴，實行“專人、專責、專類”的辦法，保證投訴處理的效率和質量。

3.7 做好房地產市場統計分析

多渠道地對商品房市場、二手房市場、保障性住房建設等方面的數據進行采集，定期形成房地產市場形勢分析報告，為各級領導決策提供參考依據。

3.8 加快房地產信息系統建設

對現有房地產市場信息系統進行更新、改造和升級，搭建起一體化管理的網絡平臺。如可以將商品房預售網上備案、產權登記、抵押登記、房產測繪等子系統先后兼容并網，實現信息共享，較好地發揮信息對房地產市場的引導作用。

4 結語

政府是社會總體利益的代表，以實現全社會資源的最優配置和維護經濟社會健康發展為目標，不能成為房地產商協同行為中利益相關者的一員，進一步的政策調控要更加直接地作用于房地產的市場結構和企業行為，更加直接地針對產業中的結構特點，打破區位范圍內的價格協同，催化區位范圍內的價格競爭機制。

[1]陳標金，李穎欣.房地產市場價格形成機制與政策調控效果——兼評房地價格關系[J].華中農業大學學報（社會科學版），2005（03）：66～67.

[2]蘇發金.香港特區政府控制房地產價格的經驗與啟示[J].商業研究，2007（06）：45～46.

[3]李木韋，王素珍.我國房地產市場監管的必要性研究[J].企業經濟，2006（08）：89～90.

[4]林德華.我國房地產市場中的地方政府行為研究[D].四川大學，2007（06）：45～46.

D630

A

1004-7344（2016）14-0018-02

2016-4-26

范久興（1970-），男，中級，大學本科，主要從事不動產登記及國土管理方面工作。