新時期物業管理企業強化成本控制的策略分析

吳韻思

(華南理工大學 工商管理學院,廣東 佛山 528200)

新時期物業管理企業強化成本控制的策略分析

吳韻思

(華南理工大學 工商管理學院,廣東 佛山 528200)

隨著我國社會文明程度的提高,經濟發展規模的擴大,第三服務產業迎來了蓬勃發展的大好時機,而物業管理企業也伴隨我國服務產業大發展步入發展的快車道。物業管理企業受傳統經營理念和模式的制約,管理成本一直居高不下,經濟效益甚微。因此,成本控制在物業企業的管理中至關重要,甚至決定著物業管理企業未來的生存。文章就新時期物業管理企業成本控制的現狀進行深入剖析,就強化企業成本控制提出可行性建議。

物業公司；成本控制；企業管理

1 物業管理企業成本控制的現狀分析

1.1 物業管理企業基礎設施管理不善,物業成本較高

我國物業管理企業是伴隨房地產行業而發展起來的,早期房地產行業發展速度非常快,但是小區的基礎配套設施卻沒有跟上發展的步伐,導致出現物業服務不到位的情況。由于早期小區工程建設速度很快,各種工程質量問題就會暴露出來,后期維修費用就會增加。這些問題到后期就會轉嫁到物業管理企業身上,管理成本大大提高,物業公司逐步出現經營困難,最終通過漲價或退盤以確保物業公司的正常營運,這樣就會進一步激化物業與業主之間的矛盾。

1.2 物業管理企業成本控制手段落后

大多數物業管理企業采用的是傳統的人工手動管理的方式來進行成本控制,這與當今信息時代發展格格不入。傳統成本控制的方法難以滿足現代企業對海量信息數據的需求,資源配給不平衡,造成了各種資源的浪費。很多物業管理企業成本控制的手段十分類似,無非就是節水、節電、向業主轉嫁成本等,忽視了物業服務、人力成本、產品規劃等方面的成本控制。每家物業管理企業實際發展情況是不同的,經營方向、服務重點也不盡相同,同一種成本控制方法并不能完全適用于其他所有企業。物業管理企業在成本控制中只關注到了事后成本核算和控制,忽視了事前成本預算和事中成本控制,這也大大降低了物業企業成本控制的效果。

1.3 傳統簡單粗放的物業管理模式,難以有效控制成本

在市場經濟的帶動下,我國企業體制改革延伸到了各行各業,但是物業服務行業的體制改革進展得卻是很緩慢,仍舊處于一種簡單、粗放、傳統的經營管理模式中。當前物業管理企業普遍存在著人力資源消耗大、技術含量不高、傳統人工操作多、信息化程度不高等問題,這種管理模式會增加人力、物力、財力連續的投入。我國勞動市場中人力成本在逐年增加,那么在這種管理模式下的物業企業的成本控制更是無從談起。

1.4 物業管理企業盈利模式過于單一

目前大部分物業管理企業的經營范圍是小區的服務和維護,如基礎設施維護、維修；衛生清潔；水、電、氣等的正常運行。大部分物業公司進行物業費定價時沒有考慮市場效益,并未測算目前物業管理費是否適應未來幾年的成本增長,導致物業公司逐漸走向虧損。這一現象究其根源就是物業公司盈利模式過于單一,造成管理成本的不斷增加,也難以滿足業務日益多元化、復雜化的需求,物業企業市場競爭力逐漸弱化。

2 強化物業管理企業成本控制的對策建議

2.1 做好小區物業前期規劃,完善社區基礎設施建設

(1)物業提早參與小區的規劃設計。在居民住宅小區落成之前,物業管理企業就要提早進入角色,參與小區的整體規劃建設,綜合考慮業主需求和物業后期管理成本,提早發現問題,及時解決,避免將問題遺留到后期,帶來額外的成本費用。比如,停車位配比要充足,一些水景設施要減少,這樣可以減少對這些設施的維修成本和水電費用的公攤。

(2)不斷完善社區的基礎設施。物業維修人員要定期對易損、易發生故障的設備進行檢修,排查事故,將問題遏制在萌芽狀態,避免問題嚴重后造成維修費用、維修工程量的增加。對小區后期新增設的設備要嚴把驗收關,如監控攝像頭、樓宇門禁等。

(3)做好社區維護的宣傳教育工作。小區設施的維護不僅僅是物業管理企業的工作,還是每一位業主應盡的責任。社區是業主們共同的家園,我們應該共同守護。物業公司要做好宣傳引導工作,爭取每一位業主的理解、認可和支持,人人參與,互相監督,共建美好家園。

2.2 采用多元化的成本控制手段

據統計數據表明,人工成本占物業企業管理成本中的比例最重,大約在一半以上,因此想要有效地控制管理成本,一是降低人工成本；完善公司的組織結構,精減辦公室人員,普及信息化辦公,提高工作效率；合理分配崗位職責,不同的崗位制定不同的薪酬標準,合理進行崗位績效考核。

二是全面控制公共費用支出,如水、電能耗。物業公司財務部門要做好水電統計報表,一旦發現數據波動較大,及時排查原因；對老舊電表注意及時更換成新電表；加大對節能設備的更新與改造；物業公司辦公室消耗品要實施統一采購,倡導員工勤儉節約。

三是積極借鑒國外物業公司成本管理經驗。我國物業管理企業要注意借鑒國外物業公司成本控制的方法和手段,采用國際先進的會計成本核算方式,結合自身發展實際,逐漸形成一套有利于自身發展的成本控制方法和體系。比如目前我國很多大型的物業管理企業就引進了智能收費管理平臺,將各種公共服務費用的結算整合在一起,既方便了業主,又大大提高了企業的工作效率。

2.3 創新管理模式,加快物業企業現代化建設

(1)創新服務理念。物業管理企業不應再局限在傳統的設備維修、養護服務功能,而是要大膽創新,追求高質量的家政服務,滿足業主日益多元化的服務需求。

(2)深化企業制度改革。我國物業公司的企業制度是不健全,側重的是企業內部的管理和運作,如業務流程、績效考核等,但是從目前國際經濟發展總趨勢來看,物業管理企業更要朝著企業管理結構、制度建設、企業文化等方向發展。

(3)做好服務功能的延伸和拓展。物業管理企業除了要做好基礎設施維修養護等基礎性服務,還要努力延伸服務項目,為業主提供安防、汽修、健康等全方位的服務。

(4)管理機制的創新。物業管理企業要想獲得長遠發展,充分提高市場競爭力,就要不斷革新,實現現代化物業管理的蛻變。服務監督機制、企業員工激勵機制、績效考核和競爭機制、信息化體系建設等都是物業企業管理機制創新的重要內容。

2.4 充分利用自身優勢資源,拓展效益空間

長期以來,我國大部分的物業管理企業都是出于微利時代,甚至有些企業因為虧損而倒閉。為了擺脫當前生存發展的困境,物業管理企業要充分利用自身優勢資源,開展多種經營,拓展效益空間。首先要保障小區物業管理的常規性經營項目,這是贏取業主信任與認可的重要一步,也為后期發展多種經營樹立良好的口碑形象。物業公司要圍繞物業服務本身開展的經營項目,如社區安防、汽車維修美容等。其次是與相關行業聯合經營,如室內保潔、房屋中介等。最后是物業公司自籌資金開展的專營項目,如社區醫院、超市、健身會所等。

3 結 論

物業管理作為我國服務產業中的一支生力軍,正處于蓬勃發展的階段,而且未來物業管理行業將會成為拉動我國經濟增長的一個新興產業。我國物業管理企業發展速度很快,但是發展中暴露出來的問題卻是不容忽視的,尤其是成本控制已經成為制約物業管理企業發展的瓶頸,我們要多途徑,多角度地尋求成本控制的有效方法,促進其快速盈利,擺脫目前生存的壓力,在國內外市場競爭中占得一席之地。

[1]鄭子玲.試論物業服務公司成本管控策略[J].財經界：學術版,2014(17).

[2]趙春梅.新時期加強物業公司成本管理與控制的策略分析[J].時代金融.2015(12).

10.13939/j.cnki.zgsc.2016.49.116

吳韻思(1988—),女,廣東廣州人,華南理工大學工商管理學院2013級碩士研究生。研究方向：會計學。