住房需求彈性的地區差異對比
——基于省際面板數據的實證研究

◎李玉瑤

住房需求彈性的地區差異對比
——基于省際面板數據的實證研究

◎李玉瑤

本文選取2003～2013年我國31個主要省份的住房服務價格、人均可支配收入、15歲以上未婚男性人口數，5年以上貸款利率4類數據，建立面板模型，從區域視角對我國住房需求彈性進行實證分析。研究結果表明：房地產市場仍以剛性需求為主；住房需求彈性具有顯著的地區差異性；與東部相比，15歲以上未婚男性數需求彈性對中西部的影響較為顯著。針對我國住房需求的地區差異性，我國的房地產業政策必須因地制宜，既要通過有效供給滿足人們對住房的需求，也要打擊房地產投機需求，促進房地產行業健康發展。

2015年3月5日，李克強總理在《政府工作報告》中明確提出：“穩定住房消費，堅持分類指導，支持居民自住和改善性住房需求?！贝伺e旨在培育健康的房地產市場，讓居民住房消費成為拉動經濟增長的強勁動力。本文通過對我國31個省份的住房需求彈性進行估計分析，從區域視角比較研究我國住房需求彈性的差異，以期對我國住房市場進行有效供給和政府因地制宜制定合理的住房政策提供參考。

住房需求影響因素的研究成果回顧

經濟學觀點下的住房需求問題研究

目前對住宅需求的研究主要從兩個角度：一是微觀角度，關注家庭個體的住房需求規律；二是宏觀角度，考察住房市場的需求總量及變化趨勢。下面將分角度進行梳理：

微觀經濟學角度：新古典住房需求理論模型及擴展研究。在住房的異質性方面，Rosen（1974）采用 Hedonic模型，用隱含價格的形式來描述住房的異質性，考慮到住房在結構、區位和鄰里關系的差異。我國學者郭曉旸、劉洪玉等（2012）利用異方差修正的久期似然模型，驗證了城市住房異質性特征對住房市場交易風險率的影響效果及其穩健性。在對住房的空間固定性的研究中，Myers（1990）提出，住房與其他消費商品交易不同，住房是固定在某地的，需要購買者為了能夠獲得它而必須移動。在住宅區位方面的研究中， 比較有代表性的是過濾論和互換論。Burgess （20年代初）在對芝加哥的住宅區位格局的研究中，他發現家庭的收入越高，越遠離市中心。后來，L.Wingo和Alonso（1964）在研究城市交通問題時，分別建立了“互換論”的兩個重要基礎模型—居住區模型和區位平衡模型。對住房耐用性的研究中，Linneman（1993）和Glaeser（1998）等學者對住房市場租買趨勢進行預測和解釋。我國學者崔裴等人（2014）的研究表明，住房租買選擇機制的存在使得住房買賣價格受住房租金制約而減少了波動，說明了當下完善我國住房租買選擇機制的必要性。

宏觀經濟學視角 ：住房需求總量和住房價格變動趨勢的預測。一方面是基于住房需求總量預測的研究。Mankiw和Weil（1989）較早開始對住房價格變動進行預測，他們首次引進人口因素，構建了以年齡為函數的人均住房需求模型。國內相關研究起步較慢，其研究集中在對住房需求的影響因素方面，如李真雅 （2005）從非經濟方面分析，認為人口統計因素、城市化進程、個人預期和社區環境是造成我國住房需求持續增長的原因。另一方面是基于住房價格變動趨勢預測的研究。第一階段是Muth（1961）、Huang（1966）等人所建立的有關實際房價、租房的可變成本以及使用者成本的住房需求模型。第二階段是以Kearl（1979）、Poterba（1984）為代表建立的將預期資本收益和稅金考慮加入使用者的成本中的模型。袁靖與劉曉華（2014）利用貝葉斯方法驗證了居民房產抵押貸款與宏觀經濟波動之間的傳導機制及聯動關系。

其他學科觀點下的住房需求問題研究進程

Dieleman（1984）最早關注到人口變化和住房關系，關注家庭在其生命周期的住房市場行為和住房選擇模型等。Eichholtz 和Lindenthal（2007）認為人力資本才是驅動住房需求的關鍵因素。我國學者陳斌開和徐帆等（2012）提出中國居民住房需求與年齡高度相關。航斌（2014）基于地位尋求理論，提出中國城鎮家庭的住房具有明顯的地位特征，家庭居住面積不斷擴大與地位攀比有關。

本文的研究進展主要體現在以下三個方面：一是針對“個體較多，時序較短”的特征，利用近十年最新數據，運用面板模型進行研究，提高了模型的自由度和有效性，使研究更具現實價值；二是引入人口結構變量（即15歲以上以上未婚男性數），分析了中國住房需求彈性的地區差異，以及引起差異的主要因素。三是基于研究結果，為宏觀調控提出政策建議。

實證分析

模型構建。本文基于叢穎（2014）的住房需求方程進行調整，推導出住房需求量受住房服務價格，城鎮居民人均可支配收入，15歲以上未婚男性人口數，財務成本的利率及隨機干擾項等因素的影響，進而得到住房需求方程（式1），為方便回歸分析和消除異方差，將該方程取兩邊同時取對數得到住房需求彈性的估計方程（式2）。

數據來源和變量說明。住房需求量本身比較抽象，從宏觀層面通?？梢圆捎妹磕曜》棵娣e來近似得到，考慮到人口變動的影響，這里采用各個省的每年城鎮人均住房面積消除人口變動的干擾。數據來源于《中國統計年鑒》、《國研網》及人大經濟論壇。圖1為各省2003-2013年的年均住房需求，可見大部分省份的住房需求在0.8與1.4之間。但從區域視角來觀察，除個別城市之外，東部和中部地區之間的住房需求差異較小，主要位于0.8到1.2區間。相比之下，西部地區的住房需求差異較大，如重慶，其需求彈性約為1.9，居全國之首，而西藏卻不足0.6。可見，不同地區之間的住房需求彈性相差甚大，考慮到地區的差異性，本文主要探討以上因素對各地區住房需求差異的影響程度。

住房服務價格price表示住宅商品房的年平均銷售價格。一方面，通過房地產價格的研究可以發現我國存在的經濟問題，如房地產泡沫反映經濟中嚴重的通貨膨脹。另一方面，有效需求是人們有消費欲望并且有能力購買，而價格極大影響人們的消費欲望與購買能力，所以是研究需求彈性必不可少的因素。其數據源于《國研網》；城鎮居民人均可支配收入income，一般而言，可支配收入與消費欲望成正比，故也是影響居民購買能力的重要因素之一。其數據源于《國研網》；財務成本的利率rate，由于房價高昂且信用體系越發健全，多數購買者會選擇貸款買房，故貸款利率的高低會影響居民的住房需求和貸款期限。本文采用中國人民銀行五年期以上的貸款利率，數據源于中國人民銀行網站；15歲及以上未婚男性人口數population，這個因素被我們首次引入住房需求方程，原因在于，現今婚房幾乎成為絕大多數女方要求男方必備的結婚條件之一，所以未婚男性這一群體是相當大的潛在消費者，也是我們研究需求彈性方程的重要因素。由于通過各種渠道都無法直接獲取15歲及以上未婚男性人口的數據，因此我們根據各年度的年末總人口數，15歲及其以上人口比重和15歲及以上未婚男性比重三個指標計算得到。數據來源各個省的《統計年鑒》和《中國人口統計年鑒》。

需要說明的是，以上變量均不使用CPI平減指數。原因在于對加工數據再次加工會影響到數據的準確性，增加不必要的誤差，更重要的是，考慮到雖然名義利率在反映資金實際成本時有缺陷，但卻更能反映政府和貨幣當局的調控意圖以及資金的可獲得性。本文的數據樣本是2003-2013年期間我國31個省的年度數據，并按區域劃分東部、中部和西部三類。計量工具采用Eviews8.0，變量基本統計描述如表1所示。

實證檢驗。為保證實驗的嚴謹性，本文將全國、東部、中部和西部數據分別建立面板模型，以下檢驗對各個面板模型采取一致做法。首先，對住房需求彈性的各個變量進行單位根檢驗，判斷變量數據的平穩性。為保證檢驗結果的可信性，本文采用LLC檢驗、Breitung檢驗、IPS檢驗、Fisher-ADF檢驗和Fisher-PP檢驗方法，檢驗各變量數據的平穩性。檢驗發現各個變量單位根檢驗結果均符合一階單整，見表2。

接著，對他們進行協整檢驗，避免偽回歸的現象影響實驗效果。本文用兩步法的檢驗模型是否符合協整。實驗發現四個模型都符合協整，故模型的建立是合理的。最后，建立隨機效應模型，此模型的建立與眾多學者的模型有很大區別，眾多學者主要建立固定效應模型，如叢穎（2014）采用不變參數模型。實證結果見表3。

結果分析

人均可支配收入income對住房需求的影響?？傮w上，我國的住房需求收入彈性為1.1181，說明收入對買房的影響是富有彈性。當收入增加時，居民的購買力提高，一方面是滿足對住房的自有需求，另一方面是出于投機動機，以期通過投資房地產市場來獲得收益，故說明收入的增加會引起居民對住房需求的大大增加。從各地區來看，住房需求的收入彈性在各地區有著明顯差異。東部、中部、西部省份的住房需求收入彈性分別為0.7431，-0.0897 和-0.0765。再從P值來看，只有東部的彈性在1%的顯著性水平下依舊拒絕系數為零的假設，中部和西部都接受彈性系數為零的假設。由數據可見，收入在各地區的實際影響是缺乏彈性的。與楊東，趙樹寬（2013）的研究結果相同，我國收入彈性多數時間低于1，即收入的增長對住房需求的影響較小。原因可能有以下幾點：收入的變化具有剛性，可能由于本文樣本數過少導致的。收入對需求的影響具有時滯性。居民趨向于跨地區投資以求收益最大化。如果居民選擇住房投資，必然趨向于投資經濟較為發達的地區。相比之下東部較中部和西部發展更為迅速，所以收入的變化對于中部和西部的住房需求影響微弱，而對于全國卻有很大影響。

住宅商品房的年平均銷售價格對需求的影響?？傮w上，需求的價格彈性為-0.47，雖缺乏彈性但符合經濟理論。隨銷售價格的上升，居民對住房的需求會有所減少但變化不大。正如李艷芳等人（2009）所說的房地產價值量大，價格微小變化并不能引起需求量較大波動。再從各地區的數據來看，東部、中部和西部省份的需求價格彈性都小于零且缺乏彈性。中部和西部省份的彈性相差不大，東部省份的彈性較前兩者較大但仍低于全國。總之，居民對于房價的變化比較不敏感，說明當前我國的居民住房消費正處于以剛性需求為主的階段。

財務成本利率對需求的影響。就全國數據來看，其對需求的彈性為1.9263，富有彈性，但是其值為正，顯得非常不符合常理，為何貸款成本越高買房需求卻越大呢？原因可能在于，在貸款利率還未全面放開時，利率作為一種后行指標，國家通過利率調控住房需求量，措施具有滯后性。從t檢驗結果來看，利率的變動對西部省份稍有影響，對中部和東部省份基本沒有影響。因為不論購房是用于滿足自有需求還是出于投機動機，貸款成本與高額住房價格相比都顯得微不足道，不足以改變其購房決策，所以貸款利率的變動對居民購房行為的影響微小。

15歲及以上未婚男性人口數對需求的影響。就全國而言，該因素對于需求的影響不及收入和價格的影響，彈性僅為0.0284。從各個地區來看，東部彈性為-0.0289、中部彈性為0.9710、西部彈性為0.8999，可見該因素對西部和中部的影響大于對東部的影響。原因有兩方面：一方面，東部地區較為繁華，房價較高，真正有購買需求的人口不一定能負擔得起購房費用。另一方面，東部地區人數中有相當一部分屬于外來打工者，且大多屬于青壯年，但考慮到東部房價的高昂或者故土情結，他們并沒有打算在東部買房。

結論與建議

實證分析結果顯示：住房需求價格彈性總體上缺乏彈性，而收入彈性是富有彈性，說明房地產市場仍以剛性需求為主。住房需求彈性具有顯著的地區差異性。15歲以上未婚男性數需求彈性對中西部的影響較為顯著，對東部影響微弱。根據分析結果，我們提出以下幾點建議：

制定差異化的房地產市場調控政策。就東部地區而言，應著眼于增大土地供應，增加保障性住房供應，滿足人們合理的住房需求。同時打擊囤地炒地行為，抑制投機性購房需求，適度控制東部一線城市的規模。就中部地區而言，應提高基礎設施和公共服務水平，積極引導東部的人口和產業逐漸向西部轉移，以減輕東部地區住房需求過旺的壓力。就西部地區而言，應著眼于提高該地區房地產企業的開發能力，同時引導大中型房地產企業投資西部，增加供給以滿足日益增長的住房需求。

借鑒國際經驗，完善住房保障。市場調節必然會導致部分低收入群體的住房需求無法得到滿足，因此還需要政府在建立健全住房保障體系方面有所作為。美國主要通過立法保障、金融調控、稅收調整和政府提供公共住房來構建住房保障制度。新加坡實行政府保障和市場分配相結合的住房政策。德國的住房保障制度主要由住房租金管制、公共住房建設和聯邦住房儲蓄制度三部分構成。以上三個國家的經驗都可以借鑒但不能照搬，我國應吸取其他國家的經驗教訓，抓好兩個重點，一是完善住房保障立法，二是強化政府責任。

加強住房信息系統聯網建設，抑制投機需求。進一步加強城鎮個人住房信息系統聯網建設，從而能夠在調控上做到精準，避免有剛性需求的購房者被誤傷，又能防止異地購房炒高房價，抑制投機需求，促進房地產市場健康發展。

（作者單位：福州大學經濟與管理學院）