商品住宅空置的成因及影響因素分析

王陽

【摘要】房地產業作為國民經濟的支柱產業，與人們的生產生活息息相關，而空置作為反映房地產業健康與否的指標，歷來是專家學者研究的重點內容。商品住宅空置的原因與影響因素眾多，通過對這些因素的研究有助于我國的房地產業的健康發展。

【關鍵詞】空置；成因；影響因素

一、空置的定義

Denise D.和Willian C.W（1996）認為空置是指建筑物的整體或部分處于等待出租或出售的狀態。國家統計局《房地產統計報表制度》中對空置的定義為：在報告期末已經竣工的商品房建筑面積中尚未銷售或出租的房屋面積，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面積。所以國內外對住房空置的定義基本一致，即建筑物的整體或部分未得到使用，處于等待出租或出售的狀態。

二、空置的成因

自2000年以來，我國房地產業發展迅猛，但同時也伴隨著商品住宅空置的大量增加。究其原因這是我國房地產開發過程中一系列不合理的做法而逐漸積累起來的。空置的成因大致可以從以下幾個層面進行分析：

（一）市場的有效需求不足。產生商品住宅的市場有效需求不足的主要原因一是價格過高，二是居民收入偏低。房價收入比過高，遠遠超過了消費者的承受能力，居民有購房需求卻沒有購房能力。

（二）房地產投機活動。隨著我國經濟的快速發展和人口的增加，受土地資源限制，房價上漲也是必然的趨勢，因此一些投機者購置大量商品住宅，等待漲價后出售，以獲取暴利。正是由于這種日益上漲的投機行為，在很大程度上導致了商品住宅空置的增加。

（三）營銷模式過于落后。我國的開發商對于新建的商品住宅大多都是采用只售不租的銷售模式，而不是租售結合，這勢必會造成住宅空置面積的增加。

（四）住宅本身存在問題。大多數房地產企業受利益驅使過于熱衷開發高檔的住宅，適合普通人居住的低檔次的住宅卻開發甚少，同時隨著人們生活水平的提高，過去那些設計、施工質量、戶型、通風采光等條件落后，不符合現代人審美標準的住宅就不在人們買房時考慮的范圍了。由于這些房屋本身的問題，導致的無效供給過多，大量的房屋積壓銷售不出去，形成大量的空置。

（五）土地政策存在很大問題。在我國土地一方面作為政府財政收入的一項重要來源，另一方面政府還要利用土地來招商引資，為了吸引一些重要的企業，政府甚至會無償為企業提供土地，那么開發商通過競價拿到的土地價格必然上漲，建房成本上漲，房價隨之上漲，由房價上漲帶來的空置等一系列問題隨之出現。

（六）開發商缺乏合理規劃。前幾年火爆的市場加上高額的利潤，使得越來越多的投資者缺乏科學的規劃，盲目的投資房地產市場，導致市場上住宅的供應量遠遠大于消費者的需求量，導致大量的商品住宅處于空置狀態。

三、商品住宅空置的影響因素

商品住宅空置是一個全國性的問題，但是由于房地產業的區域性，各地的經濟發展水平，法規政策，生活習慣等方面存在著較大的差異，這些差異勢必會對商品住宅的空置產生一定的影響。空置的影響因素涉及各個方面，從理論上看，主要可以從以下幾個方面進行分析：

（一）商品住宅的區位因素。住宅作為人們生活最基礎的一部分，其所處的位置如距離市中心，以及自己工作學習的地方，大型商場購物中心，公交地鐵站的距離，周邊環境等是否滿足消費者的需求，是消費者在購房時需要慎重考慮的因素。

（二）房屋的質量。房屋的質量包括住宅本身的施工質量，設計是否完美，戶型面積是否滿足需要、通風采光條件好壞等，同時還包括小區物業管理水平，管理人員的素質，基本的配套設施等等。這些都是消費者在購房時要考慮的重要因素，從而影響銷售情況。

（三）商品住宅開發的總量。在市場被看好的情況下，開發商會投入巨資，開發大量的新的商品住宅，短期內大量新建商品住宅的推出，不但開發商間彼此競爭激烈，同時還會使得消費者在短期內無法消化吸收如此多的新建住宅，大量的新建住宅銷售不出去，造成大量的積壓，空置增加自然不可避免。

（四）開發商的營銷模式。在當今這個信息時代，信息傳達的越多，傳達的越廣，消費者對樓盤的了解度就可能更多，優秀的營銷模式能使更多的消費者了解這一樓盤，同時還能給消費者留下良好的印象，這樣新建的房屋銷售出去的可能性就會增大，而那些營銷模式落后的可能就會有更多的積壓，空置必然增高。

（五）銀行存款的利率。當銀行的存款利率增加時，消費者就更愿意把錢存放到銀行而不愿去消費，當消費者把錢都存入銀行獲取利息的時候，他們用于其他方面的支出就會減少，買房的人自然也會減少，商品住宅銷售量減少，就會導致空置面積增加。

（六）房價的高低。房價的高低將對商品住宅的銷售情況起到決定性的作用，一般消費者會綜合考慮住宅質量和房價再做出是否購買的決定。那些價格合適，質量有保證的住宅會是消費者的第一選擇，房價的升高通常會對商品住宅銷售產生影響，會導致空置面積的增加。

四、總結

通過對空置原因及其影響因素的研究，我們在了解空置產生的原因的影響因素的基礎上還可以清晰地發現現階段我國商品住宅開發過程中所存在的問題，通過對這些問題的研究可以為發商下一階段的開發提供了一些科學的依據和參考，更有助于房地產市場和我國經濟社會的健康發展。

參考文獻

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