對土地增值稅納稅籌劃的探討

文/程麗芳

?

對土地增值稅納稅籌劃的探討

文/程麗芳

摘要：隨著國務院加大房地產調控力度，明確土地增值稅清算的若干計稅問題，大部分城市實施預征土地增值稅，增加企業流動資金的壓力。因此，籌劃房地產企業土地增值稅具有重要意義。房地產企業可以充分發揮自身土地增值稅的優惠政策以及優勢，在按照現行法律法規的條件下，通過調整房地產開發企業投資、利益分配以及開發等項目，以確保稅后利益最大化。本文將對土地增值稅納稅籌劃的問題進行探討，分別從：房地產企業土地增值稅納稅籌劃的問題分析、促進房地產企業土地增值稅納稅籌劃的有效策略，兩個部分進行闡述，房地產企業全面發展指明方向。

關鍵詞：土地增值納稅；籌劃問題；相關探討

所謂土地增值稅，實際上是指一種以轉讓房地產取得的收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。目前，在房地產企業納稅籌劃工作中還存在諸多問題，如：納稅籌劃研究理論研究力度不夠、企業管理水平參差不齊、稅務征管部門的稅務征收管理水平局限性等問題，據此，房地產企業須制定一套行之有效的解決對策，合理確定扣除利息的方式、選擇適合的建房項目方式、充分發揮優惠政策的有效性、提前策劃企業各項經濟活動，實現節稅目標，從這些方面來促進房地產企業的有效發展。

一、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的問題分析

（一）納稅籌劃理論研究不徹底

據筆者研究，部分企業對于納稅籌劃的認識程度不深，各個企業領導對于納稅籌劃這一措施擁有不同看法，一些企業認為納稅籌劃實際上是一種偷稅行為，他們認為這種行為十分不可取，還有部分企業將經濟利益看得過重，經常采用不正當手段來開展。企業對納稅籌劃理論研究的局限性充分限制了企業土地增值納稅籌劃的實施效果。之所以會導致這些狀況的產生主要還是因為企業領導對于納稅籌劃的不了解，對于納稅籌劃理論的研究程度不夠深。因此為了緩解該現狀，企業必須加強對納稅籌劃理論的研究力度，采取正確的態度看待納稅籌劃工作，促進房地產企業的有序發展，為房地產企業今后的可持續發展創造現實條件。

（二）企業管理水平參差不齊

另外，許多房地產企業的會計人員專業水平不夠，缺乏專業技能及經驗，這些問題在一定程度上影響了企業財務核算效率，除此之外，企業會計制度的不完善也為其納稅籌劃工作的有效開展帶來了阻礙作用。據此企業部分應定期組織會計人員參加培訓，一方面對會計理論知識加強鞏固，另一方面使會計人員的管理理念與時俱進，不被社會淘汰。

（三）稅務征管部門的稅務征收管理水平局限性

此外，稅務征收管理水平的局限性也是導致納稅籌劃工作難以開展的主要原因，經研究調查，部分稅務執法人員專業水平不高，對其自身責任及義務的了解程度相對偏低，其次，稅務征收部門對于納稅的宣傳力度也不夠，導致納稅人納稅積極性不高，嚴重阻礙了房地產企業納稅籌劃工作的有效開展。據此國家必須及時采取措施，加強對稅務執法人員的專業培訓，讓他們了解到納稅的意義所在。

二、促進房地產企業土地增值稅納稅籌劃的有效策略

綜上，筆者對房地產企業土地增值稅納稅籌劃的問題進行了分析，為了促進房地產企業更好地發展，我們必須采取一系列行之有效的措施。筆者分別從：合理確定扣除利息的方式、選擇適合的建房項目方式、充分利用國家優惠政策、明確籌劃目標，強化籌劃工作、加強內部管理等方面進行分析。

（一）合理確定扣除利息的方式

房地產企業在開發項目時，可能會因為借款的關系產生許多利息費用，土地增值稅計算時，扣除利息費用的方法不同也會對土地增值稅帶來不同影響。據此要使企業納稅籌劃有效開展就必須對利息扣除方式進行合理確定，企業在具體實施時可參照《土地增值稅暫行條例》的相關規定扣除5%以內的計算金額之和。但是若不能根據房地產轉讓項目計算分攤以及不能提出金融機構證明的，應按照相關規定扣除10%以內的計算金額之和。利息扣除方式的確定是實施納稅籌劃工作的主要前提，據此企業應加以重視，及早將其合理化，同時還能為房地產企業納稅籌劃工作的開展打好基礎。

（二）選擇適合的建房項目方式

選擇代建方的方式對項目進行開發，代建房屋方式指的是房地產企業主要代替客戶開發房地產，完成開發后向客戶收取所得的房屋報酬。如果開發項目立項方屬于客戶，那么客戶就獲得最終的土地使用權，其權屬沒有發生轉移。其代建行為屬于勞務收入，不在土地增值說征收的范圍之內。

例如：某企業在代建過程中，資金通常由客戶提供，開發商在資金方面的壓力不大，同時也節省了銷售費用，增加較多的利潤。按照相關的財稅規定，一方出資金。另一方出土地，雙方進行合作，完成建房后根據比例分房自用，暫時免收土地增值稅，完成建房后將其轉讓的，必須征收土地增值稅。

（三）充分利用國家優惠政策

房地產企業應在法律法規發生變更時，須及時調整籌劃方案，以確保最大程度的收益，而籌劃土地增值稅亦是如此。我國現階段正在對產業的結構進行調整，每天都有可能頒布出新政策，而政策的改變對于房地產的發展具有顯著影響，所以房地產相關管理人員應時刻注意政策的動態，并及時掌握政策動態，同時在這個基礎上和本企業的實際情況相結合，對已頒布施行的政策要有效的利用，對未頒布的政策則具有一定預見性，特別是對土地增值稅方面的內容，必須要足夠的重視，從而變被動接受政策為主動迎合政策，主動尋求政策的支持，從而促進企業順應政府的宏觀政策動態而發展，進而進一步更好的去利用政策。

（四）明確籌劃目標，強化籌劃工作

土地增值稅對于房地產企業而言具有十分重大的意義，據此，為了促進房地產企業有效發展，必須對土地增值稅籌劃目標進行明確，并加大籌劃力度，并為籌劃工作指明方向。經筆者分析，目前有許多房地產企業習慣于項目實施之后才考慮土地增值稅的籌劃問題，這種做法便很難對籌劃目標進行明確，并且，在這個時期，最佳籌劃期也會錯過，不利于土地增值稅籌劃工作的全面開展。在這個發展局勢下，企業必須堅持“三個籌劃”的原則，也就是事前籌劃、事中籌劃和事后籌劃，只有遵循這個原則，才能夠在籌劃工作當中確保全面性與系統性，從而促進房地產相關企業的籌劃工作目標實現。

（五）加強內部管理

基于營改增下，房地產企業必須與時俱進，對自身管理制度不斷完善，構建一個健全的財務管理體系，加強對企業財務的監督力度。另外將監督機制應用其中，對于企業內部違反制度的行為進行嚴格管理，對于舉報違法行為的員工給于豐厚獎勵，以此來營造良好的企業環境。其次，房地產企業要根據自身情況將制定的獎懲制度更具科學化與合理化，積極引入國內或者世界先進的管理思想與方法，改革現階段的管理制度，強化財務管理人員的責任心和崗位意識，并保障財務人員的相關經濟利益，以此來提高財務人員對財務管理工作的積極性與重視度，進一步阻止財務管理違法及違規情況的出現。

三、結束語

綜上，筆者對房地產企業土地增值稅納稅籌劃工作中的問題進行了研究分析，在激烈的市場競爭中，為了使房地產企業競爭力充分提高，我們必須加大納稅籌劃力度，加強企業內部管理，對納稅目標充分明確，以此促進房地產企業的可持續發展。

參考文獻：

［1］李圣康.對房地產企業土地增值稅納稅籌劃的探索［J］.中國總會計師，2011，01：89-90.

［2］劉亞丹.房地產開發企業的土地增值稅納稅籌劃［J］.現代商業，2011，30：261-262.

［3］曹紅.我國房地產企業土地增值稅納稅籌劃的實務操作及風險初探［J］.財經界（學術版），2013，17：244-245.

［4］呂順龍.房地產企業土地增值稅納稅籌劃問題探討［J］.企業導報，2012，08：92-94.

［5］桂長書.房地產開發企業土地增值稅之納稅籌劃探討［J］.現代商業，2014，08：223-224.

上接（第147頁）管理也提出來更高的要求。企業也應在各方面加強管理，具體可以從以下幾個方面著手。

（一）制定增值稅專用發票管理制度，加強內部進項稅發票歸集和管理。增值稅專用發票企業應制定規定專人妥善保管，專人開票，認清增值稅專用發票的重要性及法律責任，劃分職責，分清責任，對丟失、虛開、重開增值稅專用發票的行為要負起一定的法律責任。“營改增”試點開始之后，涉稅職責不僅在公司財務部，更向市場經營、企業管理部門擴散，對企業稅收事物的多部門協調及專業性提出了更高要求。由于進項稅發票的認證時間為180天，應避免因內部流通不暢，發票傳遞延誤或人為拖延報賬造成的損失。

（二）加強會計核算體系的籌劃?！盃I改增”實施后，企業的會計核算體系應加強對增值稅的稅務管理和籌劃。為根本解決進項稅不能完全抵扣，區域稅負不均，部分稅負增加的問題，企業應逐步集中財務管理，把分支機構財務逐步集中到法人機構統一財務核算，集中抵扣納稅的會計核算體系。

（三）對現金流的籌劃。進銷稅額不匹配問題會導致納稅義務提前，增大企業現金流出的壓力。

（四）對開票時間的籌劃。合理規劃開票時間，能在一定程度緩解企業的資金壓力，保證企業的經營命脈。

（五）對人工費的籌劃。企業應選擇已實施“營改增”的勞務公司進行勞務分包，這樣支付勞務工資時，可要求勞務公司開具勞務費增值稅專業發票，來抵扣進項稅，減輕企業負擔。

此外，企業應加強對自身業務流程、供應商名冊的梳理，與主管稅務機關做好各方面溝通協調工作，爭取更多的稅收優惠政策，減輕過渡期的稅負增長帶來的壓力。同時與上下游企業保持良好的合作伙伴關系，積極應對并化解一些困難和難題?！盃I改增”對企業來說是一項系統性的工程，既是機遇也是挑戰，它對企業的組織架構、經營管理能力、信息化管理水平都提出了更高的要求，企業應以更積極的態度借此規范內部管理，整合各項資源，進一步提高企業核心競爭力。

［1］楊志勇.大勢所趨下的營業稅改征增值稅［J］.資本市場，2012（01）：18-19.

［2］賈康.為何我國營業稅要改征增值稅［N］.中國財經報，2012（1）：25.

［3］汪華林.“營改增”會計處理及其對企業財務影響分析［J］.財會通訊，2013（22）.

［4］財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改增值稅試點的通知.財稅，2016（36）號2016，03，23.

作者單位：（九坤房地產集團有限公司） （日照港集團物業公司）