淺析“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響

文/張志強(qiáng) 楊愛義

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淺析“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響

文/張志強(qiáng) 楊愛義

摘要：2016年5月，“營(yíng)改增”正式在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施。作為一項(xiàng)重要的稅制改革。其對(duì)于避免企業(yè)重復(fù)納稅現(xiàn)象及規(guī)范社會(huì)主義市場(chǎng)秩序具有積極的促進(jìn)作用。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在進(jìn)行營(yíng)改增之后，企業(yè)的稅負(fù)是如何變化，還具有多方面不確定的因素。本文根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)目前的實(shí)際情況，結(jié)合"營(yíng)改增”的具體政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行了探討，并提出了相應(yīng)的措施。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收影響；措施

5月1日起，“營(yíng)改增”已經(jīng)全面實(shí)施，而房地產(chǎn)行業(yè)作為這次“營(yíng)改增”實(shí)施的重點(diǎn)和難點(diǎn)，吸引了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。在此“營(yíng)改增”改革之際，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施來應(yīng)對(duì)營(yíng)改增稅收征收政策并作出相應(yīng)的調(diào)整，來保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）上游企業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的影響

談到"營(yíng)改增”實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響，首先應(yīng)看其上游行業(yè)，比如建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)，營(yíng)改增到底能給他們帶來怎樣的沖擊。當(dāng)然這其中受“營(yíng)改增”沖擊最大且與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系最密切的就是建筑業(yè)。在5月1日“營(yíng)改增”實(shí)施前后，建筑業(yè)會(huì)有新老項(xiàng)目之分，對(duì)于老項(xiàng)目而言，由于其可以采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，所以稅負(fù)確實(shí)會(huì)下降。但從中長(zhǎng)期來看，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)額適用11%的增值稅稅率計(jì)算銷項(xiàng)額，再減去可抵扣的進(jìn)項(xiàng)額，即為需要繳納的增值稅。但建筑行業(yè)中包括人工費(fèi)、期間費(fèi)用、稅費(fèi)等很難進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。從多方面分析，建筑業(yè)的稅負(fù)增加的可能性是比較大的。如果建筑業(yè)維持原有利潤(rùn)，其稅負(fù)增加的負(fù)擔(dān)勢(shì)必會(huì)向其下游的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)嫁。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)材料采購(gòu)造成的影響

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，建安費(fèi)用及其其他基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用在房地產(chǎn)建設(shè)中也占據(jù)著相當(dāng)大的比重。在材料采購(gòu)中不僅要采購(gòu)數(shù)量巨大的建筑材料，比如鋼筋、水泥等。同時(shí)也要采購(gòu)一些小型的材料如機(jī)電五金等。大型的建筑材料可能會(huì)選擇規(guī)模較大的供應(yīng)商，能夠根據(jù)自己的需求在采購(gòu)中獲得增值稅專用發(fā)票。但是部分小型供應(yīng)商為個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主和其他小規(guī)模納稅人，其材料的銷售過程無法開具增值稅專用發(fā)票，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買材料時(shí)無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，導(dǎo)致稅負(fù)增加。而這部分供應(yīng)商通常材料銷售價(jià)格相對(duì)低廉，如果放棄，又將會(huì)導(dǎo)致房屋開發(fā)成本上升。

（三）對(duì)建筑勞務(wù)成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的另一個(gè)重要組成部分就是勞務(wù)成本。勞務(wù)成本通常占據(jù)總成本的30%左右。而企業(yè)的勞動(dòng)力主要來源于勞務(wù)公司和農(nóng)村的農(nóng)民工。勞務(wù)公司的建筑勞務(wù)產(chǎn)生銷項(xiàng)稅額卻沒有進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，必然將稅負(fù)負(fù)擔(dān)向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。而農(nóng)民工完成的建筑質(zhì)量雖較好，但是沒有正規(guī)的勞務(wù)公司進(jìn)行管理，農(nóng)民工則不可能提供進(jìn)項(xiàng)稅額。

（四）對(duì)其它費(fèi)用抵扣的影響

政府行政性事業(yè)收費(fèi)是否可以抵扣增值稅以及抵扣幅度都直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，而管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用中間有一部分可抵扣，但是交際應(yīng)酬費(fèi)、差旅費(fèi)這部分是抵扣不了的。另外我們支付的各種各樣的規(guī)費(fèi)是不能抵扣的，資金利息、拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能抵扣，因此在房地產(chǎn)企業(yè)中可以抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額占銷售收入的比例就不會(huì)太大。尤其是在一二線城市，由于房?jī)r(jià)較高，能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額占比重較小，所以稅負(fù)甚至可能存在上升的趨勢(shì)。

但是，整體來說，“營(yíng)改增”之后還是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)起到了許多積極的影響。“營(yíng)改增”后促使企業(yè)稅收制度進(jìn)一步完善，使增值稅鏈條環(huán)環(huán)相扣，減少了企業(yè)重復(fù)征稅、漏稅的情況；增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)行為的規(guī)范化。各環(huán)節(jié)的企業(yè)為了獲得進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，在日常的經(jīng)營(yíng)管理中更加規(guī)范，降低了企業(yè)的稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)也促進(jìn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)范化；減輕了社會(huì)稅負(fù)，提高了社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)效益。

二、“營(yíng)改增”下的稅務(wù)籌劃建議

“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說既有弊也有利。在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了沖擊，但也為企業(yè)帶來了降低稅負(fù)的可能性。企業(yè)應(yīng)趨利避害，做出合理的對(duì)策。

（一）積極開展稅收籌劃工作，提高財(cái)務(wù)人員的工作能力

企業(yè)要及時(shí)獲取“營(yíng)改增”之后的相關(guān)具體信息，掌握納稅工作中的相關(guān)事項(xiàng)；合理選擇計(jì)稅方法，對(duì)4月30日之前的老項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的測(cè)算，與上游的建筑商、供應(yīng)商、服務(wù)商不斷地進(jìn)行溝通，合理地選擇采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法還是一般計(jì)稅方法；梳理自身業(yè)務(wù)流程，在各項(xiàng)環(huán)節(jié)重視增值稅抵扣，選擇合適時(shí)機(jī)把部分業(yè)務(wù)進(jìn)行服務(wù)外包，進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)移；加強(qiáng)內(nèi)部控制，完善財(cái)務(wù)崗位管理制度，對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提高對(duì)增值稅相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)。

（二）完善對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的管理，加大進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣

從長(zhǎng)期來看，就是要加大進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。可是我們的進(jìn)項(xiàng)稅額是很有限的，因此就要努力爭(zhēng)取上游企業(yè)盡量提供可抵扣的增值稅專用發(fā)票，問題是當(dāng)提出這樣要求的時(shí)候，上游企業(yè)的稅負(fù)必然會(huì)上升，在這個(gè)時(shí)候如何使上游企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)和開發(fā)商的利益之間保持平衡，就需要雙方進(jìn)行博弈和協(xié)商了。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，材料的采購(gòu)在項(xiàng)目建設(shè)中占據(jù)著很大的比重，不僅要采購(gòu)數(shù)量巨大的建筑材料，還要采購(gòu)各種五金電器等輔助材料。因此在原材料的招標(biāo)采購(gòu)過程中，要盡量選擇能開具增值稅專用發(fā)票的材料供應(yīng)商；當(dāng)然，一般小規(guī)模納稅人不能開具增值稅專用發(fā)票，但是其服務(wù)及材料售價(jià)相對(duì)較低，從成本節(jié)約原則出發(fā)，企業(yè)要合理比較選擇有利于自己的采購(gòu)方案；同時(shí)又由于房地產(chǎn)開發(fā)過程相對(duì)漫長(zhǎng)，如果能在這段時(shí)間內(nèi)能對(duì)房地產(chǎn)的工程建設(shè)成本進(jìn)行合理的分?jǐn)偺幚恚湍軌驅(qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程中的增值稅進(jìn)行分?jǐn)偺幚恚瑥亩鵀槠髽I(yè)項(xiàng)目開發(fā)減少相關(guān)支；最后企業(yè)還要對(duì)勞務(wù)支出進(jìn)行合理的籌劃。勞務(wù)支出的稅款如果由正規(guī)的勞務(wù)企業(yè)進(jìn)行繳納，則房地產(chǎn)企業(yè)可進(jìn)行增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，降低建設(shè)支出。因此，在建設(shè)過程中，要在考錄勞務(wù)成本的基礎(chǔ)之上盡量選擇正規(guī)的勞務(wù)公司。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”的重視程度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”的重視程度，提高財(cái)務(wù)部門對(duì)“營(yíng)改增”的認(rèn)識(shí)，對(duì)增值稅發(fā)票進(jìn)行專門管理，使進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣更加全面完善。合理選擇供應(yīng)商，在進(jìn)行采購(gòu)之前，應(yīng)確定供應(yīng)商為一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，盡可能選擇正規(guī)的能開具增值稅專用發(fā)票的企業(yè)進(jìn)行合作，加大增值稅的抵扣力度。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該建立專門的稅務(wù)籌劃崗位，進(jìn)行稅收籌劃，將房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收支出進(jìn)行確認(rèn)和分析，制定合理的稅收籌劃對(duì)策。同時(shí)“營(yíng)改增”的實(shí)施不僅僅是對(duì)企業(yè)增值稅的變革，其更深層次的影響到企業(yè)的所得稅等其它稅種。因此需要企業(yè)上下對(duì)增值稅的流程加強(qiáng)認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化培訓(xùn)，提高工作人員的

三、結(jié)束語

在“營(yíng)改增”已經(jīng)實(shí)施的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)，同時(shí)也擁有著多重機(jī)遇。因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住這次改革的時(shí)機(jī)，選擇合理的稅收籌劃方案，做好自身的完善工作，進(jìn)行自我調(diào)節(jié)。利用好這次改革，減少企業(yè)的稅收，降低成本，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，爭(zhēng)取在這段時(shí)間內(nèi)完成對(duì)自身企業(yè)的改革轉(zhuǎn)型，促進(jìn)整體房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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上接（第156頁）劃，必須要在進(jìn)項(xiàng)稅額方面進(jìn)行充分的控制。以固定資產(chǎn)和原材料的采購(gòu)為例，根據(jù)我國(guó)稅法的規(guī)定，企業(yè)購(gòu)進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用固定資產(chǎn)，其產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額可以在企業(yè)的應(yīng)納稅額中抵扣，企業(yè)可以通過合理計(jì)劃固定資產(chǎn)額采購(gòu)時(shí)間，將進(jìn)項(xiàng)稅額的發(fā)生時(shí)間與銷項(xiàng)稅額的發(fā)生時(shí)間進(jìn)行合理匹配，使進(jìn)項(xiàng)稅額分?jǐn)偟讲煌募{稅期間，以達(dá)到均衡稅負(fù)的目的；另外企業(yè)的原材料采購(gòu)也是一樣，通過增減當(dāng)期原材料的采購(gòu)量控制進(jìn)項(xiàng)稅額的高低，也可以達(dá)到穩(wěn)定稅負(fù)的作用。以上兩種方式只是納稅籌劃工作最淺顯的操作方式，真正做好企業(yè)的納稅籌劃工作，不僅要依據(jù)企業(yè)的具體情況制定出最適合企業(yè)的納稅籌劃制度，還要有一個(gè)良好的執(zhí)行體系，保障納稅籌劃工作的有序進(jìn)行，最終才能達(dá)到穩(wěn)定稅負(fù)，緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的目的。

（二）企業(yè)管理制度化、精細(xì)化

施工行業(yè)是我國(guó)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)最混亂、最難控制的行業(yè)之一，雖然幾經(jīng)整頓，但是因?yàn)槠渖a(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊性，仍然很難得到徹底的控制。作為施工企業(yè)之一，水利施工行業(yè)中很多企業(yè)受行業(yè)影響較大，因?yàn)樾袠I(yè)規(guī)范層次不齊，所以企業(yè)的管理也就不是特別規(guī)范，使得企業(yè)成本得不到有效控制，造成水利施工企業(yè)資本結(jié)構(gòu)失衡，影響企業(yè)未來的生存發(fā)展。因?yàn)闋I(yíng)改增是稅制改革，而稅制改革涉及到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面，所以抓住時(shí)機(jī)，對(duì)企業(yè)管理進(jìn)行合理的整頓才是一個(gè)有動(dòng)態(tài)發(fā)展眼光的企業(yè)應(yīng)采取的措施。以企業(yè)的資金活動(dòng)內(nèi)部控制管理為例，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)超過一定額度的支出，必須要取得增值稅專用發(fā)票以證明該項(xiàng)支出的真實(shí)性，并利用該部分支出產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅控制企業(yè)因?yàn)闋I(yíng)改增帶來的稅負(fù)，精細(xì)化的內(nèi)控手段是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。另外在各個(gè)項(xiàng)目部的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，將項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)施工項(xiàng)目的絕對(duì)話語權(quán)削弱，將企業(yè)的管理制度作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的最高指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，防止絕對(duì)權(quán)力下的腐敗等問題的滋生。通過精細(xì)化管理不僅可以控制企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，提升企業(yè)的利潤(rùn)空間；還可以規(guī)范企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，增加企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，一舉數(shù)得。

四、結(jié)語

綜上文所述，營(yíng)改增政策雖然是我國(guó)結(jié)構(gòu)性減稅的一項(xiàng)重要舉措，也確實(shí)在實(shí)際操作中起到了降低行業(yè)整體稅負(fù)的效果，但是對(duì)于水利施工企業(yè)而言，營(yíng)改增在給企業(yè)帶來稅收優(yōu)惠的同時(shí)，也給企業(yè)帶來很大的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)壓力，各個(gè)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，通過精細(xì)化管理、進(jìn)行有效的資金籌劃等方式制定更適合企業(yè)特性的應(yīng)對(duì)策略，控制企業(yè)成本費(fèi)用支出，提升企業(yè)利潤(rùn)空間以輔助企業(yè)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中生存發(fā)展。

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作者單位：（青島理工大學(xué)） （徐州市銅山區(qū)水利工程處）