我國廉租房制度的新制度經濟學研究

張麗

摘 要 古人語：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山！”今人道：“居者有其屋?！倍@個目標至今未能全面實現，幾乎所有國家，包括發達國家都存在著住房問題，“居者有其屋”的目標仍是任重道遠。十幾年來，我國在保障性住房上借鑒國外經驗創新發展了廉租房制度以解決這一民生問題。本文將從保障性住房中的廉租房方面切入，首先闡述廉租房制度在我國的發展及必然性，其次重點分析其所存在的問題，并結合新制度經濟學的有關產權制度進行闡述，最后結合國外先進案例提出制度建議。

關鍵詞 廉租房制度 產權制度 交易費用 社會保障

一、引言

我國是人口大國，在城市化進程發展迅速的今天，每家一套住房的愿景尚未能實現，這不僅關乎著國計民生更加關系著社會穩定與和諧發展，還緣滋生了一系列社會問題，如醫療衛生、教育、犯罪、疾病引發各界的關注。而國外早在20世紀就進行了住房保障的實行，推出城市低收入家庭的廉租住房制度，實施幾十年來，不僅解決了西方資本主義國家社會動蕩和城市人口邊緣化的問題還成為制度創新的典型，為其他國家所借鑒。反觀我國從1998年實施以來至今十幾年的時間，基本上完成了框架的設定，但在許多執行和中間過渡環節仍有不少亟待改進之處。

二、廉租房制度出現的必然性

我國實行的住房保障體系包括經濟適用房和廉租房，分別針對有住房需求和一定住房能力人群和有住房剛需但基本無能力的城市居民。廉租房，是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。其本是為緩解經濟適用房的壓力，到如今已經成為社會保障建設中不可或缺的重要一環。

三、應用新制度經濟學相關理論分析并分述存在的問題

（一）應用新制度經濟學理論分析

我們先來明確一下廉租房的屬性和范疇。廉租房作為一項國有產權產品，介于完全私有產權和共有產權之間的中間形式，理論上產權歸國家所有，國家通過資格審查確定可保障范圍。而法律要求必須要完善這方面的準入門檻。

雖然廉租房不是完全的公共物品，但是其建設主體和產權主體為國家，而政府行為往往會產生財政赤字、尋租、交易成本增大、社會經濟效率低下等政府失靈。為解決這一問題，就需要拓寬融資來源，從單一的財政撥款向市場政府雙杠桿轉變。下面將從幾個方面細化問題研究，并用新制度經濟學相關知識進行闡述。

第一，公共物品供給渠道單一。融資、執行環節都是單一的地方政府主導，房地產商窺探到其無利可圖，故望而卻步，投資者也不會將源源不斷的資金奉獻給國家，所以從1998年政策實施以來，包括廉租房在內的各路公共物品供給都是財政的支持。

第二，科斯稱私有產權能夠實現最優效率，即共有產權是低效的。廉租房的建設和進入、退出都是由各級政府主導，房產權歸國家，形象化意義就是相當于國家是客棧老板，城市低收入群體是租戶，只不過該老板是個大善人，只接待剛需客人，且只收小比例的住店銀子，同樣是只租不售。

第三，交易費用，在廉租房的建設過程中，所需的成本以及在后期保障群體的篩選、機制的設定、資格認定等方面的費用，交易過程中的談判費用，信息不對稱和人的機會主義動機，主要表現在交易雙方總有一方掌握的信息比另一方要多，而且還能從這種差別中獲利。在廉租房交易過程中，各級主管部門和廉租住房申請的候選人之間就存在這種信息不對稱，而這種情況所導致的交易費用則是對稀缺資源的浪費。交易費用可以降低，要通過制度的設定來達到既定的降低交易費用的目的。

第四，法律制度不完善，自從制度實施以來的十多年，國務院、各部委及各級政府陸續出臺了規章制度，并沒有形成一套完整的法律體系來規范政策行為。首先，這導致地方在脫離了中央的指導后缺乏憂患意識，節省開支，從而滯后各項工程的進度。其次，沒有核心法律的牽引，監督不嚴、各級政府的尋租行為使得退出準入機制效率低下，出現尷尬的有人沒房住和有房沒人住的情況。

對于違反廉租房規定的責罰較為表面，但是相比而言進行欺騙性交易的行為所造成的危害是巨大的，如果僅適用當前的一些規章制度會使得不當行為日益滋生，人們的投機成本低自然引得大家效仿，從而造成惡性循環。

（二）退出機制單一

在整個的退出機制中，政府是絕對的主動性，而承租人是有義務進行匯報自己的情況，比較被動，這樣的一上一下的關系很難協調平衡，從而使中間環節冗雜，談判成本變大，交易費用增加。

此外，在廉租房的退出機制中，由于受保障群體的收入水平可能有所波動，比如生活條件改善了不符合租住要求，但是這部分群體又仍舊沒有能力買經濟適用房，形成問題群體。

（三）政府主導下的政府行為失靈，尋租行為令人擔憂

政府是最大的承包商，幾乎涵蓋了廉租房建設的所有環節，部分各級主管單位缺乏緊迫感和絕對的責任感使得走后門等尋租行為凸出。現今主要的分配方式是通過搖號配租，先來后到的原則，準入門檻包括收入水平證明材料、城市居民戶口以及一些特殊情況。退出機制過于死板缺乏彈性，并且工程量浩大。

（四）保障范圍不夠

眾所周知，農民工潮是現在的熱門話題，而農民工在城市的生存更是社會熱點關注的，他們不屬于城市，因為他們不能擁有城市戶口，但是他們又是這些城市的生存者，需要城市提供的資源，他們應當擁有和城鎮居民同樣的權利。但如今的廉租房標準中仍將他們排除在外。雖然可以理解廉租房的供應有限，但是這部分應該引起政府的高度重視，不應該差別化對待。

四、推進廉租房制度建設的原則與對策

（一）完善退出機制設計

一項符合社會發展規律的制度設定，必須有它自身的合理性和同時代步伐相適應的時代性，針對凸顯的各種制度問題要進行修正改革，以避免租客或政府主管單位從中謀取不當利益。一旦發生，這種投機行為就會像蛀蟲一般侵蝕著廉租房體系，造成再分配的不公平和資源的浪費。

通過租售結合打破現有的廉租房供應模式，對于廉租房住戶，有能力且有意愿進行購買的群體允許并鼓勵購買，對于不符合條件的租戶通過審核圈定屬于哪種類型。比如對于生活條件改善的一部分人群給予比一般的經濟適用房更低的價格或者進行生活補貼，對于補貼之后仍然沒有能力買房的這部分人可以提高他們的租金，實行梯度收租，類似于梯度電價的收費標準，以工資為基礎。

（二）完善一套關于廉租房制度的科學嚴密的法律制度

從以上論述可以看出，我國關于廉租房的法律只包括一些規章制度，立法和執法力度仍然不夠，使得下級政府無指導思想依靠，松懈對廉租房制度的實施，而某些承租者進行投機套利（下轉第頁）（上接第頁）行為對很多人產生效仿作用，讓人有空子可鉆。同時，在中央和地方制度銜接上也要進行嚴密的監管，建立獎懲機制，并落實到立法層面上，激勵地方政府熱情，打擊地方尋租行為的可能性。

（三）改變以實物配租為主的模式

現階段，我國主要是以實物配租為主的廉租房供給模式，這在制度推行的初期是必然的手段，但是實物配租有一定的缺陷，并且工程量浩大，長期下政府會不堪重負。從經濟學角度分析，租金補貼比實物配租能夠帶給消費者更大的效用，使得社會福利水平提高，受保障人群的選擇面大了，也有利于他們追求更高的生活質量。

（四）保障非城市戶口居民的住房

可以增加一定的資格認定。比如將三年以上的常住人口，包括外來務工人員納入保障體系，保障大部分人的利益，保證再分配的公平。非城市居民也應當按照同樣的標準進行保障，對于他們的工作單位也要詳加考慮，最大化地保障并實行和城市居民同樣的信用評級和租售鼓勵，挖掘他們潛在的消費能力。

（五）信用評級制度建設

現在各地都在倡導建立個人信用制度，筆者認為在廉租房執行環節也可以借鑒，并納入個人信用體系中。這樣能在一定程度上抑制部分人的投機欺騙等行為，使得政策實施減少阻礙。除了用個人信用體系來約束人們的行為之外，還可以鼓勵匿名舉報，開通舉報郵箱或者熱線，通過承租人的相互監督，層層遞進，通過博弈起到激勵的作用。

五、結語

每一個歷史時期都有不同制度的變革以適應時代的發展，我國家實行廉租房制度十幾年來受到社會的廣泛認同，雖然制度并不完善，卻在一定程度上解決了城市化帶來的部分問題。希望不久的將來，在全面小康社會的愿景中能實現“萬家燈火”，老百姓住有所居，這是廉租房制度存在的根本意義。我國尚在起步發展階段，雖然存在眾多問題，但是通過不斷完善的法律和各地的實施經驗的積累，以及我國政府的不懈努力，筆者相信“必得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。

（作者單位為安徽財經大學經濟學院）

參考文獻

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